（3）租賃
租賃是出租人以收取租金的條件，在契約合同規定的期限內，將資產租讓給承租人使用的業務活動。租賃按其性質來分，可分為融資性租賃和經營性租賃。
融資租賃也稱金融租賃，是由租賃公司按承租單位要求出資購買設備，在較長的契約或合同期內提供給承租單位使用的信用業務。承租單位按期支付租金（包括設備價款分期支付部分及利息等），合同到期付給租賃公司轉讓費，設備產權歸承租單位所有。
經營租賃也稱臨時租賃，它是解決酒店對資產的短期需要的短期租賃，出資人不僅提供資產的使用權，也提供維修、保養等服務。
綜上所述，對酒店從各種渠道籌集到的資金，要進一步做好資金來源和資產兩個方麵的管理工作，尤其要做好資產管理工作，使資產充分發揮作用。酒店有良好的經濟效益，資金籌集的目的才可以真正達到。
9.3 酒店投資管理
9.3.1 投資的原則和種類
投資是指酒店為了長遠發展或實現經營目標，以資金、實物、無形資產折價等方式將資本投放於經濟活動中，以期望在未來獲取收益的行為。在市場經濟條件下，酒店必須把資本投放到收益高、風險小的項目上去，才能取得良好的經濟效益。
酒店投資管理是酒店財務管理的重要內容。做好投資管理，必須堅持科學的原則，主要原則有：全局性原則，即資金投放要從全局利益出發，認真研究市場需求，深入分析經濟形勢，明確提出投資方向；可行性原則，即認真進行可行性研究，提出多種可行方案，做好方案比較；計劃性原則，即要做好投資計劃和項目預算，要合理安排投資順序，明確投資重點。
按投放時間劃分，酒店投資可分為開業前投資和開業後投資；按投放範圍分，可以分為對內投資和對外投資；按投資回收期的長短，可分為短期投資和長期投資；按投資和酒店業務經營的關係，可分為直接投資和間接投資（或稱證券投資）。
9.3.2 投資環境分析
投資環境是指能對投資項目產生影響的一切因素的總和。酒店隻有對投資環境進行充分的分析和研究，才能確定正確的投資方向，保證投資項目取得預期的效益，所以，投資環境分析在酒店投資的程序和步驟中占有極其重要的地位。
1.投資的一般環境
一般環境包括政治形勢、經濟形勢和文化狀況。政治形勢包括政局穩定性、戰爭風險、社會製度變革風險和重大政策變化等。旅遊產業對政治環境變化非常敏感，而政治環境的變化還常常引起經濟環境及市場環境等方麵的變化，為此，酒店進行投資環境分析時，要認真學習和研究業務涉及的有關政策、方針、法律法規和經濟發展規劃等，經濟形勢包括經濟發展狀況、發展水平、經濟增長的穩定性、經濟結構和產業政策等，經濟形勢對酒店投資的時機、類型、規模都有直接的影響。文化狀況指教育程度、文化水平、宗教、風俗習慣等。旅遊活動具有深厚的文化背景，酒店投資活動必須考慮到文化因素的影響和製約。
2.投資的相關環境
相關環境指與特定的投資項目有關的因素，包括市場、資源、相關科學技術、地理環境及基礎設施等。如進行旅遊項目投資時，應該對旅遊市場供求狀況進行科學的預測，隻有潛在旅遊需求旺盛且持久，同時酒店具有較強的產品和服務供應能力，能滿足需求時，進行相關投資才是可取的。項目投資要具備旅遊資源條件，同時要求有景區景點設備設施、良好的交通條件、原材料供應、適當的科學技術支持以及水電通信等配套服務，如果沒有對旅遊資源、相關科學技術、地理環境及旅遊基礎設施進行全麵測定，就會在投資效益及資金回收方麵帶來很大的盲目性。
9.3.3 投資決策與投資風險
1.酒店投資決策
為保證投資決策的正確性和經濟性，酒店投資都必須按照特定的程序，運用科學的方法進行分析。一般來說，酒店投資要嚴格按照以下投資程序進行：
（1）提出投資項目。投資項目的提出，須進行充分的討論才可以立項。
（2）評價投資項目。首先要根據業務的性質和特點對投資項目分類，以便於分析評價，計算相關的預期收入和成本，預測項目的現金流量；其次要根據各種評價指標對項目的可行性進行評價和比較；最後，總結評價結果，形成評價報告，以供決策者參考。
（3）選擇投資項目。決策者要根據評價報告和判斷分析對投資項目進行篩選。
（4）執行投資項目。同意進行投資後，要製定投資預算，籌集資金，實施投資，並控製進度、質量和成本。
（5）投資項目的再評價和評估。要根據執行過程中的新變化及時評價投資項目，並做好項目的評估，以盡可能避免投資風險和損失。
上述程序中，投資項目評價是中心環節，是做出科學決策的關鍵。酒店無論是把資金投放在內部形成各種資產，還是投放到外部形成聯營投資或證券投資，都需要運用特定指標對投資的可行性進行分析評價，而這些指標都是以投資項目的現金流量為基礎的。因為要計算資金的時間價值，所以在計算投資效果時，要使用實際收到和支付的現金數量，即現金流量，而不使用利潤指標，因此，現金流量是評價投資方案是否可行時必須事先計算的一個基礎性數據，估算投資項目的預期現金流量是投資決策的重要內容。
現金流量（Cash Flow， CP）是指與投資決策有關的現金流入和流出的數量。這裏的“現金”是廣義的現金概念，不僅包括酒店庫存以及隨時可以用於支付的存款，還包括現金等價物，即酒店持有的期限短（3個月以內）、流動性強、易於轉換為現金、價值變動風險很小的投資。現金流入與流出之間的淨額為淨現金流量（Net Cash Flow， NCF）。現金流量的計算隻考慮實際的現金流入或流出，不包括非實際的現金收支（如折舊、應收及應付賬款等），並要求按發生的時間記錄現金流入及現金流出。
投資決策中的現金流量一般由以下三個部分構成：
（1）初始現金流量。指開始投資時發生的現金流量，一般包括：固定資產投資，包括固定資產的購入或建造成本、運輸成本和安裝成本等；流動資產投資，包括對材料、在製品、產成品和現金等流動資產上的投資；其他投資費用，指與長期投資有關的職工培訓費、談判費、注冊費等；原有固定資產的變價收入，指固定資產更新時原有固定資產的變賣所得的現金收入。
（2）營業現金流量。指投資項目投入使用以後，在其生命周期內由於生產經營所帶來的現金流入和流出數量。這種現金流量一般以年為單位進行計算。現金流入一般是指營業現金收入，現金流出是指營業現金支出和繳納的稅金。如果一個投資項目每年的銷售收入等於營業現金收入，付現成本（指不包括折舊的成本）等於營業現金支出，則：
每年NCF=每年營業收入-付現成本-所得稅
或
每年NCF=淨利+折舊
（3）終結現金流量。指投資項目完結時所發生的現金流量，一般包括：固定資產的殘值收入或變價收入；原有墊支在各種流動資產上的資金回收；停止使用的土地的變價收入等。
2.投資風險
資金投放出去之後，其預期收益一般具有不確定性，這就是投資風險。因為影響酒店未來收益的因素是多方麵的，所以投資風險一般難以避免，但可以在深入分析投資風險的基礎上采取措施，盡可能減少風險，提高投資的安全性，努力實現預期收益率。對於投資者來講，一般是投資風險越大，期望的投資報酬率也就越高。在進行投資決策時，首先都要考慮最低收益率標準，國外一般以國家債券確定，國內目前往往以銀行利率確定。這個最低收益率標準，普遍認為是無風險報酬率，可作為未來收益的最低基準線，在此基礎上再附加一個超額報酬率，就構成酒店投資的預期報酬率。而這個超額報酬率，則是根據投資者所冒風險大小來確定的，所以，人們將投資者甘冒風險所取得的這一部分超額價值稱為風險價值。
由於投資風險產生的原因是多方麵的，麵對風險的對策也是多種多樣，歸納起來，主要有以下幾種：
（1）尋求良好的投資環境。
（2）掌握充分、準確的投資效益信息。這方麵的信息越準確、充分，投資的未來效益的不確定性就越小，從而風險也就相應越小。反映投資效益信息的指標是多方麵的，重點應掌握客源市場發展趨勢、需求結構變化趨勢、市場占有率、價格變動率、投資對象的資金利潤率、營業利潤率和銷售毛利率等的現狀和變動趨勢。
（3）開展多項投資，講求風險分散。
（4）分析市場風險，注意投資安全。
（5）堅持全員培訓，提高管理水平。這是減少財務風險、業務風險的重要對策。尤其是做好經營管理人員的培訓，更具有重要意義。
9.3.4 酒店籌資和投資的綜合決策
在現代酒店財務管理的實踐中，籌資和投資是緊密聯係的，二者相互影響和製約。其中涉及的問題很多，這裏集中論述投資結構和籌資結構的綜合決策。
1.酒店投資結構和籌資結構
酒店將資金投放於不同資產會產生不同的盈利能力和風險水平。一般而言，資產的流動性越大，風險水平越低，相應的盈利能力也越低；資產的流動性越小，風險水平越高，相應的盈利能力也就越高。這一推論是建立在長期資產均能得到充分利用的基礎上的。按酒店對待投資結構的態度來區分，大致有穩健和激進兩種。穩健的態度，要求酒店投資的資產保持足夠的流動性，以回避任何可能出現的風險；激進的態度，則要求酒店較少投資於流動性資產，使其置於可能產生最大收益的領域，以獲取最大收益。
對於酒店的籌資結構，資金成本和風險水平存在著反比關係，一般而言，資金成本越高，風險水平越低。就具體的籌資來源來看，所有者權益的資金成本最高，但風險最低，或說基本沒有財務風險；短期負債的資金成本最低，但相應的還款壓力最大，風險最高；而長期負債的資金成本和風險則居中。同樣，對待籌資結構的態度也有穩健和激進之分，穩健者希望權益資金占資金來源的比重足夠大，而激進者正好相反，希望負債資金占資金來源的比重大，以獲取低資金成本的利益。
介於這兩種極端的態度之間，還存在著眾多的組合，這些組合的目的均在於能使收益（資金成本）和風險可以控製在一個滿意的範圍之內。
2.投資結構和籌資結構的綜合決策
投資結構具有的盈利能力和風險水平、籌資結構具有的成本水平和風險水平兩者相配合，構成了酒店的綜合盈利能力和風險水平。由於投資結構和籌資結構分別都有穩健和激進之分，因此，兩種組合可以得到如下的四種策略：
（1）穩健的投資結構和穩健的籌資結構相結合的財務管理策略。該策略在投資結構上要求充分保持資產的流動性，盡可能減少長期資產的投入，在流動資產中，盡可能壓縮存貨等變現能力差的資產，增加現金或接近於現金類的資產，結果使得資產的盈利能力相對降低。在籌資結構上，要求權益資本占資金來源的比重足夠大。其次，在負債中，則要求長期負債占總負債的比重大。這種策略的風險雖低，但相應的盈利能力也較低。
（2）激進的投資結構和穩健的籌資結構相結合的財務管理策略。該策略在投資結構上要求最大限度地增加資產的盈利能力，不懼風險，其風險主要依靠削減負債，特別是流動負債占資金來源的比例來控製。在這種策略中，即使投資出現失誤，其風險也能受到有效的遏製，因為權益資本可以防止風險的擴大。因此，這種策略是盈利能力和風險均居中的財務管理策略。
（3）穩健的投資結構與激進的籌資結構相結合的財務管理策略。該策略在投資結構上要求保持資產的流動性以控製風險，在籌資結構上則要求盡可能用低成本的資金來源來滿足投資的需要。由於資產的流動性可以在很大程度上防止籌資風險的擴大，因此，這種策略的風險也屬中等。但是籌資成本的節約是有限的，對盈利的貢獻一般不如投資盈利能力大，因此，這種策略的盈利能力較第二種為低。
（4）激進的投資結構與激進的籌資結構相結合的財務管理策略。該策略不但要求投資結構具有最大的盈利能力，而且還要求籌資的資金成本最低。這樣，這種策略承受的風險就極大，一旦環境有變，激進的投資結構不能為酒店帶來相應的收益，風險就會被迅速放大，從而導致酒店投資失敗或破產。因此，這種收益高、成本低的策略的盈利能力最高，但風險也最大。
9.4 酒店資產管理
資產是指酒店擁有或者控製的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。酒店的資產一般由流動資產、資本資產（即固定資產）和其他資產構成。對酒店擁有的各類資產運用和管理得如何決定其經營狀況和財務狀況，因此，必須加強對酒店資產的管理。
9.4.1 流動資產管理
流動資產是酒店資產的重要組成部分，是指可以在一年內或者超過一年的一個營業周期內變現或運用的資產，包括現金、各種存款、存貨、應收及預付款項等。流動資產的管理水平反映出酒店現有的營運能力和經營水平。流動資產包含的項目較多，這裏針對占流動資產比重較大的現金、存貨以及應收賬款三個項目進行重點闡述。
1.現金管理
狹義的現金是指庫存現金（存放在酒店內部的現金），廣義的現金包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果酒店缺乏足夠的現金，它就可能發生周轉困難，甚至宣告破產。然而，如果持有的現金過量，酒店也可能蒙受損失，因為現金是一種無法產生盈餘或者產生盈餘極少的資產，若酒店持有的現金超過某一標準，則酒店的潛在盈餘就會下降。因此，現金管理的目的，是要力求做到既保證交易所需現金，降低風險，又要提高資金的收益率。
（1）酒店現金及其管理的意義。
酒店現金是指酒店經營過程中暫時停留在貨幣形態的資金，包括庫存現金、銀行存款、銀行本票和銀行彙票等。
酒店現金是變現能力最強的資產，可以用來滿足酒店生產經營開支的各種需要，也是還本付息和履行納稅義務的保證，因此，擁有足夠的現金對於降低酒店的風險，增強酒店資產的流動性和債務的可清償性有著重要的意義，但是，現金屬於非盈利資產，即使是銀行存款，其利率也非常低。現金持有量過多，它所提供的流動性邊際效益便會隨之下降，進而導致酒店的收益水平降低。因此，酒店必須合理確定現金持有量，以便在保證酒店經營活動所需現金的同時，盡量減少酒店閑置的現金數量，提高資金收益率。