妥善處理違占宅基地使用權的首次登記。農村大規模違規占有和使用宅基地現象的存在是宅基地使用權首次登記所麵臨的難題。違占宅基地是指未經批準使用宅基地、超麵積標準使用宅基地、“一戶多宅”、違反規劃和改變用途使用宅基地等現象。違占宅基地未辦理審批手續，宅基地使用權登記時無法提供宅基地使用權審批相關的材料。如果以宅基地占有和使用的事實為依據對違占宅基地使用權進行登記，相當於變相承認違占宅基地的合法性，違背“一戶一宅”、用途管製、麵積限製等法律與政策的規定，也會使農村宅基地的違占現象越來越多，使宅基地的管理更加困難，甚至影響到耕地的保護和糧食安全。若對違占宅基地不加區分，隻要沒有審批手續、材料不齊，全部采取不予以登記的做法，將很難得到農村村民的支持與擁護，也將會使宅基地使用權的登記工作很難開展。對於違占宅基地使用權的登記，在查明違占宅基地的具體情況的基礎上，分情況進行處理。
第一，對於違反農村土地和村莊總體規劃和改變土地用途的違占宅基地不予辦理首次登記。我國農村集體土地製度改革是集體用地在符合土地規劃和用途管製前提下開展的，宅基地使用權的首次登記也必須予以遵守。首先，違法將耕地用作宅基地，不能辦理宅基地使用權首次登記。一直以來，我國對耕地都實行特殊保護，采取最嚴格的耕地保護製度，嚴格控製耕地轉為非耕地。《土地管理法》及其相關法律法規、規章規定，“農戶”建住宅，盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，禁止違法占用耕地建房。其次，擅自改變宅基地用途的，不得予以首次登記。宅基地的用途是專門用於建設住宅，“農戶”取得宅基地使用權後，未經審批改變宅基地的用途，可以按照《土地管理法》第六十五條第1款第（二）項的規定，報經原批準用地的人民政府批準，收回村民使用的宅基地，當然也不得予以辦理使用權的首次登記。
第二，對於“一戶兩宅”問題，一般不能辦理宅基地使用權首次登記。建新不拆舊、繼承、轉讓、贈與是造成“一戶兩宅”的主要原因。根據法律所確定的“一戶一宅”的原則，一戶隻能擁有一處無償分配取得的宅基地使用權。對於“建新不拆舊” 造成的“一戶多宅”，在農村村民拆除其舊宅之前，不動產登記機構暫不受理。對於繼承、轉讓、贈與等原因取得的宅基地使用權也不能辦理宅基地使用權的首次登記。由於繼承人、受贈人、受讓人作為新的宅基地的使用權人，不是因為集體經濟組織分配原始取得宅基地使用權，被繼承人、贈與人、轉讓的人才是宅基地使用權首次登記的真正權利人，才有資格向不動產登記機構申請宅基地使用權首次登記。
第三，對於超麵積標準占有和使用宅基地，須處理完麵積超標問題後進行首次登記。如果由於超過麵積標準使用宅基地而連帶“農戶”合法取得的宅基地使用權也不能登記是不公平、不合理的，違反了農村集體經濟組織依法分配宅基地使用權的規定。建議各地要根據當地經濟社會發展實際情況以及農村村民的承受能力，製定超麵積宅基地有償使用的收費標準，農村村民繳納超過麵積占有宅基地的使用費的予以辦理宅基地使用權首次登記。
第四，對符合土地利用總體規劃和村莊規劃，農村村民使用的宅基地未超出當地的麵積標準且不違反“一戶一宅”的原則，確屬其居住所必需。在查明曆史使用情況和現狀，由村委會出具證明並公告30天無異議，經（鄉）鎮人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬於合法使用的，各部門應當積極提供補辦相關的手續的服務，待登記手續齊備後予以辦理宅基地使用的首次登記。
（作者單位：梧州學院文法學院；本文係2012年廣西高等學校科研項目的階段性成果，項目編號：201204LX387）
【注釋】
①丁關良：“1949年以來中國農村宅基地製度的演變”，《湖南農業大學學報》，2008年第4期，第9～21頁。
②周玨：“淺議宅基地使用權登記製度的完善”，《雲南大學學報》，2011年第2期，第40～44頁。
③韓啟德：“探索進城落戶農民宅基地有償退出機製”，《人民論壇》，2015年第2期，第8～11頁。
④喻文莉：“論宅基地使用權初始取得的主體和基本方式”，《河北法學》，2011年第8期，第130～137頁。
責編/豐家衛（實習）