構建科學合理的農村宅基地使用權首次登記機製
農村宅基地製度改革關係著“三農”全局乃至城鄉統籌發展大局，意義重大，但情況十分複雜。③農村宅基地使用權登記製度薄弱，宅基地使用權首次登記難度大、困難多，宅基地使用權首次登記需要解決各種可能出現的困難與難題。因此，應當根據當地宅基地使用權登記的實際情況，構建科學合理的農村宅基地使用權首次登記機製，采取有效措施，積極穩妥推進宅基地使用權的首次登記。本文主要選取以下三個方麵進行論述：
以登記作為農村宅基地使用權公示方法。我國宅基地使用權法律並沒有強製要求以登記作為物權取得與變動的公示方法，農村宅基地使用權實際上以占有為公示方法，主要有兩方麵的原因。第一，我國現行的法律和政策將農村宅基地使用權主體限定於本集體經濟組織成員。集體經濟組織成員主要是本村的村民小組範圍內的農村村民，他們彼此間認識、了解，還比較熟悉，農村村民的實際占有足以公示其對宅基地享有的使用權。第二，我國的法律以及一些規範性的法律文件對包括宅基地使用權轉讓在內的宅基地使用權的流轉做了嚴格的限製性規定。正因為對農村宅基地使用權流轉的嚴格限製，宅基地使用權變動微乎其微，使宅基地使用權的登記顯得不是特別重要。在過去宅基地嚴格管製的情況下，宅基地使用權的權屬相對來說比較清楚，基本不會在交易過程中產生善意第三人保護問題，未經登記也基本不會影響第三人的利益。
隨著我國農村社會保障體係的逐漸建立，農村宅基地使用權的保障功能逐漸被弱化，資產屬性日益顯現，放寬對農村宅基地使用權流轉的限製使其“入市”交易是大勢所趨。一個健康、良性運轉的宅基地使用權交易機製的建立，要求各類相關的交易信息必須充分披露，隻有這樣才能充分保護交易安全和交易主體的權益。同時，農村集體土地製度改革是我國當前全麵深化改革的重點工程，進一步明晰土地產權是農村集體土地製度改革的要求，也是農村集體土地改革的重要環節。當前，宅基地使用權以占有為公示方法已經嚴格影響農村宅基地權利的有效實現，也不利於宅基地使用權製度的改革。我國宅基地使用權應當與城市住宅建設用地使用權一樣，以登記作為公示方法，在不動產物權取得、變動問題上實現城鄉統一以登記作為公示方法。宅基地使用權的產生、變更和消滅必須依法進行登記，不登記不發生物權效力。農村宅基地使用權隻有辦理了首次登記，才能辦理變更登記、抵押登記、轉移登記等其他類型的宅基地使用權的登記。宅基地使用權首次登記是與宅基地使用權有關的其他權利登記（如：宅基地使用權抵押登記、轉移登記等）的前提與基礎。沒有宅基地使用權的首次登記，其他相關的登記都是“無源之水、無本之木”。
明確農村宅基地使用權首次登記的申請和權利主體。不動產登記采用自願申請登記的原則，根據《不動產登記暫行條例》的規定，農村宅基地使用權首次登記屬於由當事人單方申請登記的情形。根據“一戶一宅”原則，宅基地使用權以“戶”為單位審批獲得。農村村民以“戶”為單位申請宅基地使用權，單個的家庭成員不能以個人名義申請宅基地使用權。農村宅基地使用權首次登記應以“戶”為單位申請登記。實踐中，農村村民的宅基地使用權登記時以“戶主”一人為登記申請人，也就是由“戶主”代表該“戶”向登記機關申請宅基地使用權首次登記。首次登記的宅基地使用權並非“戶主”一人所享有，“戶主”所代表家庭的其他成員是宅基地使用權的共同共有人。宅基地使用權登記機構在進行登記時，應當予以明確記載。
農村宅基地使用權首次登記的登記權利主體應當限定為具有本集體組織成員資格的農村村民。至於農村村民的集體經濟組織成員資格的確定標準，現行法律沒有予以明確規定。建議參照選民資格的認定和登記的做法來確定集體經濟組織成員資格。④宅基地使用權首次登記實際是集體經濟組織成員初始取得的宅基地使用權的第一次登記，非集體經濟組織成員，除法律與政策有特殊規定外不得申請宅基地使用權首次登記。非依申請初始取得宅基地使用權必須在完成宅基地使用權首次登記的前提下才能予以變更登記、移轉登記等宅基地使用權其他類型的登記。在此以宅基地使用權繼承為例予以說明，若允許繼承人申請宅基地使用權登記，也就是沒有宅基地使用權的首次登記，作為宅基地使用權登記簿的記載就不完整，也就不能準確反映宅基地使用權的權屬變化的情況。另一方麵，與前麵所闡述的宅基地使用權的取得、變更以登記作為公示方法不相符，建議由繼承人代位申請，提交宅基地使用權登記的相關材料、辦理相關的登記手續，不動產登記機關將被繼承人生前對此宅基地使用權所擁有使用權的情況記載於不動產登記簿中，作為該宅基地使用權的首次登記，由於被繼承人已經死亡主體消滅，不頒發不動產登記證明。在此基礎上為繼承人辦理房屋繼承的轉移登記。不動產登記部門可以將此種宅基地使用權的首次登記與繼承轉移登記合並辦理，並將兩個登記的材料合並歸檔。這樣做既體現了宅基地使用權以登記為公示方法，也維護了法律的嚴肅性，消除了不利影響。