三是我國的住房金融體係中缺乏政策性的住房貸款擔保機製。我國目前普遍實行的住房貸款擔保是要求住房貸款申請人的單位或其他第三方來做擔保，這也使得很多想要申請住房貸款的購房者因為不滿足條件而無法申請住房貸款。對於想要購房的低償付能力者，我國出台了廉租房和經適房政策，這一方麵部分解決了低收入群體的住房問題，但另一方麵也忽視了政策性擔保機構的建設，導致很多住房金融風險往往隻能由借款人個體和商業銀行來承擔，提高了住房金融機構風險發生的可能性。
住房金融風險防範措施建議
第一，繼續完善我國住房金融的一級市場。健康完善的住房金融市場應該是一級市場與二級市場同時存在並共同發揮作用的。但我國目前的住房金融市場還主要停留在一級市場的建設之上，並且還需要不斷完善發展。首先，要豐富住房金融一級市場的層次結構，鼓勵擔保機構、保險機構、評估機構、信托機構以及征信機構等在住房貸款領域的發展，完善住房公積金管理體係。其次，目前我國的住房金融機構在資金來源上過於依賴銀行信貸，為此需要拓寬住房金融機構的直接融資渠道，應該創造一個房地產業能夠在市場進行直接融資的環境，發展房地產業通過股市債券或其他證券來融資，改變現有單一的住房金融融資渠道。最後，還要完善住房金融市場體係建設，同時發展抵押市場、保險市場以及證券市場的發展，促進住房金融一級市場的不斷完善。
第二，發展住房金融的二級市場。發達國家住房金融經過多年發展，形成了以抵押貸款證券化為核心的住房金融二級市場。但在2008年美國次貸危機之後，人們意識到這種金融二級市場存在一定的風險，但我們並不能忽視二級金融市場的重要作用，而且實際上二級金融市場的風險仍然是可以檢測調控的，如何規範和引導住房金融二級市場的發展是重中之重。針對我國缺乏住房金融二級市場的問題，國家應該積極調控市場進行住房金融二級市場建設。在這一過程中，政府首先要製定相關的法律政策，保證二級市場在建設過程中的合法性和有法可依性；其次要加快開發能夠提供抵押貸款支持的證券商品，鼓勵開辦能夠進行住房貸款證券經營交易的機構，建立和擴大住房金融的二級市場。但在發展住房金融二級市場之時，要堅持“審慎”的原則，對其加強監管和引導，防止其在發展二級市場時出現市場秩序混亂等問題，保證其良性發展。
第三，提升住房金融機構自身的管理水平。首先，麵對目前住房金融機構對個體住房貸款申請審查不嚴的問題，應該鼓勵銀行內部建立專門的客戶信用調查評估機構，對住房信貸申請者進行信用評估，對其申請資格以及償債能力進行審查，避免潛在的金融風險，而且各個商業銀行之間應該建立信用評價審查共享體係，通過信息共享和合作來共同預防住房信貸風險。其次，要規範住房貸款申請、發放程序，要製定嚴格而具體的審查標準，對住房貸款辦理的評估、償付、發放、考核等各個環節都應嚴格按規定標準評估，對其進行程序化和信息化的建設，方便住房金融機構自身的管理。再次，住房金融機構還可以建立一定的違約處理機製，當住房信貸者不能給按照住房貸款合同進行償還時，住房金融機構可以啟動違約處理機製，對還款人進行一定的違約處理，這能夠有效地避免住房金融機構的利益損失。最後，住房金融機構應在內部建立自己的風控機構，評估自身的抗風險能力。
第四，豐富住房信貸資金來源渠道。住房金融機構融資渠道單一始終是威脅我國住房金融安全的風險因素之一。因此要防範住房金融風險就必然拓寬住房信貸資金的籌措渠道。住房金融機構可以發展住房儲蓄業務，製定一定的優惠政策吸引個體把住房資金存入銀行之中，使其成為商業按揭貸款或公積金貸款的一個資金來源補充。住房金融機構還是要不斷發展建設二級市場，可以將證券作為住房信貸資金的市場來源渠道之一，這能夠降低住房金融機構對銀行信貸的依賴程度。此外，政府還可以對保障性住房等福利性事業貸款進行一定的貼息，加大財政對於這部分住房金融的支持。
第五，完善住房金融相關法規，優化外部製度環境。目前我國有關金融發展的法律法規雖然不少，但關於住房金融方麵的法律體係還不夠完善和專業。而且由於法律法規的缺失，也很難在我國住房金融市場開展二級市場的培育工作。因此，要防範住房金融風險還需要盡快完善相關法律法規建設，為住房金融市場的完善提供法律保障，優化其外部發展環境。國家有關部門在法律的製定過程中應該具有統一的規劃性和前瞻性，為防範住房金融風險未雨綢繆。
（作者單位：湖北經濟學院會計學院）
責編/於岩（實習）