住房金融發展現狀與成就
隨著我國房地產產業的發展，我國的住房金融市場也從無到有，逐步發展起來。目前我國的住房金融市場主要以住房公積金製度為主，各大商業銀行也設有房地產信貸部提供住房金融服務。我國在1998年開始正式進行住房製度改革，國家製定發布了《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》，該通知明確提出要實行住房商品化政策，改變以往實物分房的製度。
之後，我國根據改革的需要建立了一定的住房金融機構，並設計推出了一些住房金融產品。為了更好地貫徹住房商品化製度，我國不斷製定出台了有關住房金融的法律法規，以便及時管控住房金融的發展，在30多年的探索和實踐中，我國住房金融體係不斷完善。
隨著房地產業的興盛發展，我國的住房金融建設水平不斷提高，規模也不斷擴大。可以說，房地產業的迅猛發展刺激了住房金融的發展，近年來，我國的住房開發項目貸款餘額以每年20%的增速上漲，這從一個側麵反映出我國住房金融的強大資金供給能力。與此同時，住房消費也得到了快速增長，這主要體現在我國的住房消費信貸餘額快速增長上，根據中國人民銀行2011年統計，當年度的個人住房抵押貸款餘額比1998年上漲了近200倍，它在金融貸款中的占比為16.1%，而原來這一數字不足0.5%，由此可見住房金融業務規模的發展。
住房公積金製度建立和完善。我國住房公積金製度的普遍建立是在1994年，隨著社會保障製度的不斷完善以及房地產產業的發展，我國住房公積金的歸集呈現出較快增長的發展趨勢，據統計，到2008年年底，我國的住房公積金繳納存儲金額高達2萬億元之多，它為900多萬戶家庭發放購房貸款達1萬億元，巨額公積金存款的存在以及貸款的發放較為有利地促進了我國住房製度改革，為我國住房金融體係建設添上了濃墨重彩的一筆。
住房金融存在的主要風險
房地產泡沫是住房金融首要風險。目前我國大部分城市的房價要遠遠高於其實際價值，以2012年為例，我國城鎮的房價與當地居民年收入之比為12.07，而一線城市的比值則翻一番，高達25.25，這一數字是國際合理的房價收入之比的3到6倍，而且目前中國的房價總體上仍然處於上升狀態，與其實際價值背離越來越遠，這樣的房地產泡沫給房地產業自身以及住房金融帶來了極大的風險。房地產泡沫一旦破裂將會危及房地產業的整體信用，正如上文所提，目前房地產業用來開發、銷售的資金維持很大一部分都來自銀行信貸資金，房地產泡沫破裂會導致商品房滯銷，房地產企業則會因此而資金周轉困難，其很可能無法償還銀行貸款，由此銀行等住房金融機構將遭遇利益損失風險，房地產業自身也因此而降低了其借貸信用，以後很難通過銀行等金融機構再次籌資。如果住房價格突然大幅度下跌，還可能導致許多住房購買者不願意繼續償還在高房價時期辦理的住房抵押貸款，大麵積的違約將會給商業銀行等住房金融機構帶來風險。此外，房地產業的發展帶動了建築建材等一係列產業的發展，一旦房地產業泡沫破裂，這些相關產業也將遭受巨額經濟損失，這就增加了這些行業企業發生貸款違約的幾率，最終也會造成住房金融機構承擔較大風險。
金融機構自身存在經營風險。目前我國住房金融機構自身的管理經營上也存在一定的漏洞，這也帶來了經營風險。一些商業銀行的個人住房抵押貸款業務的審核環節存在標準不嚴的問題，有些銀行為了搶占住房金融市場而放寬了對個人貸款者資質的審核標準，而且各個商業銀行之間並沒有建立起一個完善的、共享的借貸者信用記錄平台，這也增加了各個商業銀行在審核借貸者信用真實性等方麵的難度，寬鬆的審核門檻很可能讓商業銀行在房價下跌時遭受極大的損失。由於監管不嚴格還會造成“假按揭”的問題，一些企業為了不受企業貸款合同的約束而利用各種關係辦理住房信用貸款，從而獲得銀行的資金支持，這一過程中的信息不對等以及不真實會把企業的風險轉嫁到住房金融機構之上。此外，與國外多樣化的住房金融機構相比，我國的金融機構功能單一、資金來源單一，銀行存款是主要的資金來源，單一化的渠道阻礙了信托投資基金等進入住房金融市場，這就增加了商業銀行風險的集中性，不利於分散風險。
我國住房金融缺少風險分散和風險轉移機製。一是我國的住房金融缺乏二級市場。目前我國的住房就金融建設仍然較為集中於一級市場，而有價證券交易、流通的二級市場卻沒有建立起來。在住房金融市場不完善的狀態下，一旦開展住房抵押貸款業務的住房金融機構遭遇流動性資金供給困難和高成本籌資的雙重壓力，其不能運用二級市場進行多渠道籌資和分散風險，就給自身增加了累積風險的可能。而且住房金融二級市場的缺失也使得低收入群體難以申請銀行購房貸款或者隻能申請利率較高的貸款，不利於住房金融機構發揮作用。
二是我國的住房金融機構在融資上還主要以間接融資為主，缺乏直接的融資渠道。在中國人民銀行發布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》中，2011年我國金融機構中住房貸款的人民幣餘額為10.73萬億元，其增長量占其他貸款增長量的17.5%。在我國近4000家的房地產企業之中，隻有130家企業嚐試過通過市場融資而非銀行貸款，而這些企業大多是在住房企業改革之前就通過各種方式實現上市的企業，這也是我國住房金融二級市場發展不起來的原因之一。