社會體製對其影響。筆者主要在兩個層麵對其進行分析，就是戶籍製度與人口控製政策。隨著社會主與經濟的發展，大批農村戶口轉移到城市，其轉移方法普遍是，通過買房來轉變戶口類型。因此，原有戶籍製度促使城市購房需求增加。我國自實行計劃生育以來，人口經曆了從高到低的生育率轉變，所以短期生育率的提升並不是特別可觀的。樓市需求也是由人口預期引導的，目前有獨生子可生二胎的政策，這種預期人口調整二胎政策在未來很長一段時間會增加購房數目。
行政管理對其影響。一些媒體報道過，審批的經濟適用房建成後發現是別墅區，顯示了我國房屋建築行政管理存在的缺陷。還有地方官員升遷問題與其政績直接聯係，而政績衡量與地區國民經濟增長與收入緊密聯係。
政府對土地的管理決定未來房地產市場的預期供給，並且影響著房價的走勢。如果政府減少土地供給，房價就相應的走高。目前，我國土地的供給量一直不足，購買者與房屋數量不相符，促使房價持續上漲，並且高懸不降。運用經濟學原理來說明圖四觀點，就是在土地壟斷市場上，房地產追求最大利益A，A是利益的平衡點，實現其平衡的現實條件是邊際成本（MR）與邊際收益（MC）相等。圖中PO與QO代表的是均衡價格與數量。當PO>P1時，QO
房地產價格預測研究
回顧過去十年房價，可以發現房價始終高懸不降、其根源因素比較廣泛。房產行業是民生根本，其跌幅漲勢凝集千萬人心。務求發展的長效機製構建已經刻不容緩，想要改變這種局勢，就得在根本問題上采取治理方案。實際上，治理關鍵就在於把土地審批納入到中央財政，在根源上遏製房產利益鏈條。我國房產異常與分稅製改革有直接影響關係，其中，政府占據土地使用權，土地開發又關乎到地方業績，這是一個根源性政策問題，值得社會深思，解決房產泡沫也要在此處下手。
筆者建議運用逐步推進的政治經濟手段，分階段有步驟的在地方實施，逐步將土地開發收入歸納到中央財政中。比如在地方建立激勵機製，促使政府自覺發揮其管理作用，把地方治理和發展作為政績的主要考核點，這樣，就有效地保證了短期機製順利開展。當然，這種機製並不代表廢除原有的土地製度，主要原因是這種落後機製影響了社會的穩定發展。隻有調結構穩發展，才能為房產市場營建一個優良的發展環境。
結語
房價變動的因素極為複雜，其影響層麵是較為廣泛的。年輕人的增加會帶動房屋的總需求增加。目前，市場投資需求減弱，大部分自住需求的購房者剛好是“90後”人員。20世紀90年代我國人口生育率高，所以“90後”的人口數量龐大，他們在未來十年內都是購房的主要力量，這也促使房地產產業潛在需求變得更加紮實，年輕人購房比重高，使得房地產市場發展更加持續穩定。
（作者為內蒙古財經大學副教授；本文受“內蒙古財經大學經濟發展研究院”資助，2013年度國家社會科學基金項目青年項目“西部地區城鎮化質量研究”成果，項目編號：13CJL045）
【注釋】
①劉琳，劉洪玉：“地價與房價關係的經濟學分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2003年第7期，第27～30頁。
②嚴金海：“中國的房價與地價：理論、實證和政策分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2006年第23期，第17～26頁。
③呂紅軍，王要武，姚兵：“房價增長時期商品房需求調控模型研究”，《哈爾濱工程大學學報》，2008年第29期，第1116～1121頁。
④王文莉，武優猛：“基於房價發現過程的房價租金關係研究綜述”，《經濟問題探索》，2015年第1期，第173～178頁。
⑤鄒瑾：“人口老齡化與房價波動—來自中國的經驗證據”，《財經科學》，2014年第6期，第115～124頁。
⑥周豫，程放：“人口結構對住宅價格的影響—基於北京地區的實證研究”，《改革與戰略》，2013年第29期，第78～81頁。
責編/韓露（實習）