（4）各項城市機能
一般設店位置若在行政、經濟、文化等活動密集的地方，則整個城市機能，諸如行政管理、經濟流通、娛樂服務、商品銷售等易於發揮出來，自然成為人流集中的焦點，因此究竟是以公務人口為主體還是以購物、社交、娛樂的人口為主體，也應作為調查的事項。
（5）城市發展規劃
除了城市結構的現狀外，有關將來發展的方向，諸如交通網的開發計劃、社區發展計劃及商業區的建設計劃等，均是設店時在地點因素上所必須考慮的要點。尤其是連鎖門店的發展，不僅要考慮單店的選址，還要考慮連鎖網點的總體發展。
3.零售業結構調查
以上兩項調查是針對地區內居民生活狀況及生活空間的城市結構情形所做的調查，零售業結構調查則是對此地區內零售業實際情況的調查。本調查資料的結果不但可以作為設店可能性及經營規模的判斷依據，更可以作為了解該地區內零售店商業活動的指標及各大小型零售店發展動向的依據。
（1）地區間銷售動向
針對營業麵積、從業人數、年營業額等項目做調查，尤其要對營業麵積及營業額總量和過去的增長狀況作了解，同時對城市中心地域及周邊地域的銷售額密度及商圈的範圍作比較。
（2）業種別、品種別的銷售動向
對於地區內業種別門店的構成及品種別銷售額做統計分析，不但可以了解商圈內消費者購物的情形，而且也可以作為設店時商品構成的參考。
（3）商業地區間的競爭店的競爭情況
同一商圈範圍內的競爭店是影響門店競爭激烈程度的最重要因素，對於門店的銷售、盈利等經營要素影響重大。針對各地區間有關商品構成內容及目標顧客階層做比較分析，可以深入了解其中的競爭情況，並據以分析各地區的特性。因此，對於商圈內競爭店情況的調查與分析是商圈調查分析的重中之重。
競爭店調查主要立足於商圈範圍內，重點是那些具有相關競爭性的店型。做好開店前的競爭店調查可以做到心中有數，以便做好決策。對於商圈內競爭店基本情況的調查主要包括：
①綜合調查
由公司高級負責人對競爭店的情況進行綜合調查，包括選地、用地、門店構造、商品策略、門店計劃、運營管理等內容。如果調查證明它是一個沒有競爭力的店，可不用再進行具體調查；如果是一個威脅性很大的競爭店，則必須再深入地進行具體調查。
②商品調查
商品品質高、結構優是門店成功的重要影響因素。這種調查一般由采購員和部門負責人對競爭店每一部門經營商品的品種、麵積、貨源等情況進行調查，以便進行市場定位；或與自己的超級市場進行比較，找出雙方的差異，以求改進。
③門店調查
門店調查包括對競爭店店址環境、門店設計及店堂陳列布局等內容進行調查。店址環境調查主要包括競爭店選地、用地、停車場及商品搬入口的調查。門店設計調查主要包括競爭店的門店形象、構造、建築、空調、電氣設備、器具等針對每個專門領域的調查。店堂陳列布局調查主要包括競爭店的樓麵構成、平麵布局、麵積分割、商品陳列及家具備品等方麵的調查。
④門店運營管理調查
門店運營管理調查主要包括對促銷、補貨、陳列及清掃等門店運營管理方麵的調查。
在了解競爭店基本情況的基礎上，還要進一步對競爭店進行分析。對競爭店進行分析是開店前的必要準備工作，是業態選擇和形象定位的重要基礎，對競爭店進行分析主要立足於商圈範圍內的競爭分析。具體分析表現在：
A.業態確定前的競爭環境分析
如果連鎖企業還沒確定自身的業態，也沒有相應的意向選擇，那麼對競爭店的分析就要著眼於商圈內的整體門店布局情況，考察各種業態的情況和門店飽和度情況。商圈內門店飽和度可通過兩種方法來計算：一是每個零售店服務的人口數，如果商圈內該數字超過標準平均數，就意味著未達到飽和，反之，則認為實現了飽和；二是每平方米銷售麵積的營業額。如果商圈內該數字超過標準平均數，就意味著未達到飽和，反之，則認為實現了飽和。
B.業態確定後的競爭店分析，如果連鎖企業已有業態選擇意向，就要進行直接競爭店和間接競爭店的分析。直接競爭店是指那些與待建門店業態類型相同的門店。例如，某公司擬定開一家超級市場，那麼商圈範圍內的超級市場就成為直接競爭店。間接競爭店是指那些與待建門店業態類型不同，卻經營著某些相同商品的門店。例如，某公司擬開一家名牌時裝專賣店，那麼商圈範圍內的百貨商店就屬於間接競爭店。國外有些專家認為，快餐店也是超級市場的間接競爭店，種種跡象表明，去快餐店的人多了，去超級市場買食品的人就少了。無論是直接競爭店還是間接競爭店，都需要對其營業麵積、目標顧客、商品構成、價格策略、促銷活動以及店堂陳列情況進行詳細的分析。
（4）大型店的動向
因為大型店的動向對於地區內的競爭情況多少會有影響，所以無論大型或是小型門店在設立前，對於現有大型店的規模、營業額、商品構成、商品設施等資料都必須加以調查，評估其優劣勢、長短期的規劃與策略，並把這些資料作為設店時的參考。
（四）商圈調查的方法
1.顧客調查的方法
（1）消費者購物傾向調查。
①調查目的：居住地消費者有關年齡、職業、收入、購買傾向的把握，以調查可能的商圈範圍。
②調查對象：以學校或各種家庭為對象，或依據居住地點以抽樣的方式進行家庭抽樣調查。
③調查方法：采用郵寄調查表或直接訪問的方式均可。
④調查項目：居住地、家庭構成、戶主年齡、職業、工作地點、商品品別購物傾向。
⑤調查優缺點：居住地購物傾向與設店預定地的評價易於比較，但調查費用較高。
（2）購物動向調查
①調查目的：設店預定地實際消費購買動向的把握，以調查零售業的商業潛力。
②調查對象：設店預定地通行人數的抽樣調查，或是百貨店主力顧客的調查。
③調查方法：在調查地點通過的行人，在一定時間內采取麵談方式，時間以10分鍾以內為宜。
④調查項目：居住地、年齡、職業、出行目的、使用的交通工具、出行頻度、商品品別購買動向。
⑤調查優缺點：調查費用較低，但對於居住地與設店預定地的購物依存度較難明確把握。
除此之外，也可根據對到店光臨的顧客情況的調查，確定商圈範圍。有關調查表範。
調查場所：年 月 日 時 分
（3）顧客流量調查
設店預定地日期別、時間別流量的把握，作為確立營業體製的參考。
（4）其他的調查
可以利用各種座談會的機會，或利用公、私場合進行各項有關資料的收集與調查。
2.同業競爭店調查的方法
（1）同業競爭店營業場所構成調查
①調查目的：競爭店樓別構成調查，以作為新門店樓別構成的參考。
②調查對象：設店預定地商圈內競爭店的主力銷售場所及特征銷售場所的調查。
③調查方法：銷售人員與銷售促進人員同行，針對營業麵積、場所、銷售體製進行調查，以便共同研討。
（2）同業競爭店商品構成調查
①調查目的：針對前項調查再予以附加商品組成細目的調查，以作為新門店商品類別構成的參考。
②調查對象：與前項調查競爭店相同，著重於主力商品更深入的調查。
③調查方法：主力商品方麵，由銷售人員、采購人員與銷售促進人員同行，著重於商品量的調查。
（3）同業競爭店價格線調查
①調查目的：常備商品的價格線與價值進行調查，以作為新門店的參考。
②調查對象：與前項調查競爭店相同，對於常備商品，對在一定營業額或毛利額以上的商品進行調查。
③調查方法：采購人員與銷售人員共同進行，對於陳列商品的價格、數量進行調查，尤其是年節繁忙期間的調查更為必要。
（4）同業競爭店出入客數調查
①調查目的：調查競爭店出入客數，以作為新店營業體製的參考。
②調查對象：競爭店出入的15歲以上的顧客。
③調查方法：在競爭店現場記錄出入店客數，尤其注意特殊日期或各樓別流動量的調查。
以上是門店調查比較重要的幾個方麵，僅僅作為參考，各連鎖門店在進行調查的時候，可配合業務上的需要予以斟酌運用。
（五）商圈調查的基本流程
1.宏觀上要對各種權威性的統計數字與資料進行分析。把握人口分布、生活行動圈、中心地區功能分布等總體情況，根據自己的開店政策，主要參照人口規模、地域發展性、商業飽和度等因素，確定目標區域。
2.實施對特定區域的市場調查，包括立地環境調查、商業環境調查、市場特性調查、競爭店調查等。
3.通過市場調查，篩選出具體的目標地點，主要考察以下幾個方麵的內容：
（1）穩定的家庭（人口）數的具體位置。考慮影響門店設定地的人口變為穩定顧客的因素。
（2）商業環境的利弊。確認有無競爭店，能否在麵積、停車場、商品構成、營業能力等方麵與競爭店形成優勢。
（3）將來具有良好發展前景的地區。對地區的人口增長率、城市規劃政策均要研究。
（4）對銷售額做出預測，粗略地確定商圈範圍。
4.對具體的地址要進行詳細調查，做出優劣、適合性的具體評價。如土地房產的適用性、周圍環境狀況尤其是公共配套設施的狀況、將來發展餘地、基礎配套設施狀況等。
5.根據土地房產的優劣順序，對該房產的每個必要條件做出確認。經過對房產所有者、用途、麵積的確認，經所有者的認可，製訂開店計劃書，經公司批準後簽訂合同。
（六）商圈調查報告
商圈調查報告是連鎖企業總部在企業門店開發策略的指導下，對某一個預開門店或已經開發的門店的商圈進行調查所形成的，並為經營決策提供依據的書麵報告。它是商圈調查結果的具體體現。商圈調查報告的具體內容包括以下幾部分：
1.調查的背景
包括連鎖企業的發展形勢、連鎖企業的擴張戰略、連鎖企業的開店策略、國家的政策背景、門店所處行業的發展前景等。
2.調查的目的
主要是為了獲得商圈範圍、商圈性質、商圈結構、商圈經濟水平的資料，為開店決策和經營操作提供依據。
3.調查的內容與因素
商圈劃分受很多因素的影響，用來劃定商圈範圍大小的基本內容與因素。
4.調查方法與資料處理方法
調查方法主要有觀察法、經驗法、直接詢問法、間接調查法、對手分析法、專家判斷法、雷利法則等。資料處理方法包括資料的統計分組、頻數分布與累計分布、繪製統計圖等。
5.報告的結果
篇幅較大，要按一定的邏輯順序提出緊扣調研目的的一係列結果。其主要內容包括數據結果（消費水平）、現象結果（如汽車的檔次、住宅的類型）、政策結果（導向問題）、趨勢結果（威脅與前景）等。
6.結論與建議
主要是肯定與否定的意見；針對意見提出下一步應進行的舉措或思路。
7.體現形式
包括封麵、前言、摘要、目錄、各種圖表、報告正文、調查表、參考資料、被訪問人員名單等。
麥當勞的商圈調查
麥當勞市場目標的確定需要通過商圈調查的方法來進行。在考慮餐廳的設址前必須事先估計當地的市場潛能，對商圈進行調查。
1.確定商圈範圍
麥當勞把在製訂經營策略時確定商圈的方法稱作繪製商圈地圖，商圈地圖的繪製首先要確定商圈範圍。一般說來，商圈範圍是以這個餐廳中心，以1～2公裏為半徑，畫一個圓，作為它的商圈。如果這個餐廳設有汽車走廊，則可以把半徑延伸到4公裏，然後把整個商圈分為主商圈和副商圈。商圈的範圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因為顧客不會越過這些阻隔到不方便的地方消費。
商圈確定以後，麥當勞的市場分析專家便開始分析商圈的特征，以製定公司的地區分布戰略，即規劃在哪些地方開設多少餐廳最為適宜，從而達到通過消費導向去創造利潤和滿足消費者需求的目標。因此，商圈特征的調查必須詳細統計和分析商圈內的人口特征、住宅特點、集會場所、交通和人流狀況、消費傾向、同類門店的分布，對商圈的優缺點進行評估，並預計設店後的收入和支出，對可能的淨利進行分析。在商圈地圖上，至少要標注出下列數據：
（1）餐廳所在社區的總人口、家庭數；
（2）餐廳所在社區的學校數、事業單位數；
（3）構成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點等）；
（4）餐廳前的人流量（應區分平日和假日）、人潮走向；
（5）有無大型公寓或新村；
（6）商圈內的競爭店和互補店的店麵數、座位數和營業時間等；
（7）街道的名稱。
2.進行抽樣統計
在分析商圈的特征時，還必須在商圈內設置幾個抽樣點，進行抽樣統計。抽樣統計的目的是取得基準數據，以確定顧客的準確數字。抽樣統計可將一周分為兩段：周一至周五為一段；周六、周日和節假日為一段，從每天的早晨7時開始至午夜12點，以兩個小時為單位，計算通過的人流數、汽車數和自行車數。人流數還要進一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等，然後換算為每15分鍾的數據。
3.進行實地調查
實地調查，也稱作商情調查，可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業區為中心。同時還要提出一個問題：是否還有其他的人流中心，答案應當從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調查方法可以是到車站前記錄車牌號碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或者從車站購票處取得購買月票者的地址。以商業區為中心的調查需要調查當地商會的活動計劃和活動狀況，調查拋棄在路邊的購物紙袋和商業印刷品，看看人們常去哪些商店或超級市場，從而準確地掌握當地的購物行動圈。通過訪問購物者，調查他們的地址，向他們發放問卷，了解他們的生日。然後把調查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖中。這些調查得來的數據以不同顏色標明，最後就可以在地圖上確定選址的商圈。