（二）內部管理方麵：物業管理規範化、專業化水平不高。物業公司在人員組成、軟硬件建設等方麵與正規的物業服務企業相比有一定差距，特別是物業管理的運作和服務不規範，崗位職責、工作標準、工作程序、行為規範等相關製度不夠完善、不成體係，執行也不夠嚴格，缺乏專業化的保潔、保安、維修和綜合服務。切合我校物業管理特點的專業技術則更顯不足，管理費用測算模糊使管理成本增高，特別是人員成本過大。管理體係、獎懲機製的不合理，導致人浮於事，工作效率低下，這種人員和知識結構的不合理、專業技術人員嚴重匱乏現象，與廣大師生員工對高水平物業服務的要求相差較大，嚴重影響了學校物業管理向高水平服務的發展。
（三）服務質量方麵：物業服務的標準化、規範化、人性化和主動性不夠，整體服務質量不高，缺乏競爭意識，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對服務對象存在態度生、冷、硬現象，服務不能及時到位，服務質量得不到保證。
（四）隊伍建設方麵：我校後勤實施社會化改革後，學校物業管理人員的大部分是從學校其他部門中分流而來，人員學曆和文化層次普遍較低、整體素質不高，人事關係複雜。存在“三多三少”情況，即年齡大的多、年輕人少；低學曆的多，高學曆的少；普通崗位人多，專業人才少。無論從現實狀況還是從發展角度出發，物業公司的現有隊伍都存在著很多不適應的方麵。一是公司中層幹部和基層管理人員青黃不接，後繼乏人。二是缺乏物業管理技術骨幹人員。三是公司管理和技術骨幹隊伍建設的觀念和措施亟需得到突破。四是公司現有幹部職工隊伍的教育培訓亟需加強，尤其是專業管理人才和專業技術人才亟需引進和培養。
（五）運行模式方麵：難以與市場化、專業化、企業化經營模式真正接軌。由於在用人機製、分配製度、經營管理方麵受學校體製的製約，難以真正達到專業化、企業化的要求。目前，我校物業管理是采用內部共管式管理模式，即甲、乙方模式，甲方代表學校行使後勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化方式運營，為學校提供後勤服務保障。這種機製下，甲、乙方仍為學校職工，其物業管理的規範化、企業化、市場競爭等方麵，必然呈現著不完全的市場競爭，甚至沒有市場競爭。當前物業公司盈利主要是靠學校“撥改付”，缺乏自身的造血功能。原因在於物業公司服務達不到專業化、規範化水平，因而但難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌。
（六）運行體製方麵：運行體製不順，相關部門協調費時費力。我校物業管理目前隻是停留在保潔和保安的層麵，沒有完全履行物業管理的職能。除自身原因外還有一個體製問題，主要反映在兩個方麵，一是人事製度，後勤為學校承擔著養人的職責，對不符合現代企業要求的人員，為了維護學校穩定的大局，不能行使下崗權；二是在管理體製方麵，在物業管理過程中涉及到經費問題，需要報請後勤處；交通、治安問題需要找保衛處；綠化問題需要找校園管理中心；修繕和整治問題需要找修繕中心；水電問題需要找水電中心。盡管各相關職能部門給予了物業公司極大的支持和幫助，但出現問題協調需要時間，所以很多問題不能及時整改到位，用戶單位不能理解，總認為是物業公司工作不到位，協調起來費時費力。
三、深化物業管理改革的基本思路和對策
（一）轉變思想、更新觀念，增強服務意識
1、結合學校今年對後勤體製改革，組織全體員工就如何解決影響物業公司的發展問題，進一步轉變思想、更新觀念，組織一次大討論，引導職工努力克服狹隘封閉、因循守舊、無所作為等落後觀念，確立“與時俱進、追求卓越、爭創一流”的思想意識。
2、公司領導班子要率先垂範，以師生是否滿意為根本標準，破除顧慮，積極進取，勇於創新，大膽管理，處理問題做到公平、公正。
3、樹立“質量求生存，效益求發展”的經營理念，努力鑽研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養和樹立現代企業精神，增強服務意識，把提供優質服務作為物業管理的核心和行動的指南。