內容摘要：信達資產管理公司接收的抵債房產上海某貿易大廈（名稱經過處理，以下簡稱“貿易大廈”）項目1~6層樓麵屬於在建工程，且該大廈地處上海郊區，項目組在處置過程中麵臨許多難題。通過嚐試多種處置手段，信達公司項目組最終巧妙地運用資產置換思路，通過經營性租賃的承租方將抵債房產建設完工並達到可交付使用狀態，實現了現金穩定回收。
一理清抵債資產，發現處置難點
貿易大廈位於上海西郊，所處區域於1998年底撤縣建區，項目距離上海市中心約40公裏。大廈於1995年動工，以上海某工業總公司作為承建單位，聯合上海某電機廠、某房地產開發公司和一家工藝品廠參與建設，1997年大廈結構成功封頂，後因承建方上海某工業總公司的資金原因而停工。1999年，為迎接國慶50周年大慶，貿易大廈所在區政府曾出於市容考慮，墊資將該建築的外立麵工程，以及周邊的馬路綠化修建一新，但大廈的室內部分施工和內部裝修等仍然沒有完工。
中國建設銀行上海市某支行於1998年7月至9月就與貿易大廈有關的11筆貸款向上海市某區人民法院提起了訴訟，法院判決該建行支行勝訴。
區人民法院於1998年12月底，對建行支行上述貸款訴訟案所涉及的金額合並執行，其中以《民事裁定書》形式裁定：將上海某工業總公司所有的貿易大廈（在建）1至6層樓，建築麵積6838平方米，作為抵債物，判給建設銀行區支行抵償以上債務。第二年，建行支行以債權轉讓協議形式，將上述涉訴債權轉給信達公司，其中也將法院判決書、貿易大廈（在建）1~6層償債物（其中本金2090萬元，應收利息558萬元，建行委托利息89萬元，總計2737萬元）一並移交給信達公司項目組。貿易大廈占地7 。 3畝，建築麵積14025平方米，共18層，其中1~4層為商場，5層以上為客房。信達公司持有該大廈的1~6層，建築麵積6838平方米，信達公司在2000年中期將上述債權以實物資產形式列入待處置資產賬目。
經過調研，信達公司項目組發現，截至2001年，該大廈包括空調管道及設備安裝調試、通水電煤、電梯安裝調試、公共部位裝修工程等在內的未完工項目仍然較多，貿易大廈尚不具備簡單運營的條件。法院判決後，貿易大廈工程已無實際的開發商，整個大廈的所有權分別歸三個業主，即信達公司、某置業公司（以下簡稱“置業公司”）和該區房產公司，每個業主各持有大廈的6個樓麵，另二個公司根本沒有能力，也沒有任何計劃將大廈續建竣工。由於法院判決的是在建工程，因此作為業主，信達公司還不能辦理產權證，貿易大廈項目成了“硬骨頭”。
二設計處置方案，厘清運作思路
經過市場調查，項目經理認為，如果該抵債物按原設計完工，預計接盤人的範圍將非常狹窄，此時，限於完工規劃，大廈改成商品住宅樓的可能性已經不大，而改為辦公寫字樓可能是當時比較可行的方案。
在這一認識基礎上，項目組擬訂了三種可能方案。
方案一：整體拍賣或轉讓
對於實物回收資產，資產管理公司一般采取拍賣形式進行處置。經會計師事務所對貿易大廈1~6層在建工程現狀進行評估，結果顯示，貿易大廈1~6層（總計建築麵積6838平方米）基準日的評估價值為1586萬元。如果以整體拍賣或轉讓為處置辦法，付款折扣率會較高，按慣例一般為評估價的70%~80%，同時，拍賣費用或轉讓中介費用一般為5%。
在操作中，整體出讓或拍賣1~6層，麵積龐大，受讓方必須繼續注資900萬~1000萬元，方可使1~6層正常使用，此時，貿易大廈尚有7~18層待售，而周邊又在建設新穎的現代化辦公大樓，市場接收能力相當有限。此方案預計實際成交價在1030萬~1268萬元之間，盡管操作簡單，管理成本較低，回收資金速度較快，但回收率低。
方案二：融資性租賃
融資性租賃可以獲得較經營性租賃更高的租金價格，在租賃運作一定期限後，於租賃期限結束時完成產權的轉移。融資性租賃可以緩解承租方的支付壓力，提高出租方的租金收入，但同時會大大加深出租方的處置風險和管理難度。
經過測算，該實物資產的對應債權總額為2737萬元，信達公司方麵必須每年支付年息為2 。 25%的相應債券利息。在假設融資租賃期限為8年的情況下，按當時的3年期貸款利率5 。 025%做年利率參考，折算債權2737萬元及8年相應債券的利息現值為3135萬元，即：