地產業的暴利怪狀，除了業者利用景氣大賺其錢外，還有一個重要的因素是，這個產業存在一條罪惡的“灰色產業鏈”。6月25日，《人民日報》旗下的的《市場報》刊登報道稱，“四成利潤被職能部門吃了”。據一位姓蔣的房地產開發商曝光，“我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建築成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建築成本比原來隻漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本隻占房價不到20%。”
幾乎所有的房地產商均向外宣稱“價格上揚”的最大原因是土地價格、開發成本上升。而據這位開發商透露，實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產商降低成本的主要渠道。“招拍掛”的項目一般分為3種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開發商可以通過“內部渠道”了解政府方麵的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。
一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出台前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目標指向，成為開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。這位開發商對記者說，“我認真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發下來，成本隻占房屋價格的20%，開發商能夠拿到的利潤占房屋價格40%，還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。
碧桂園的創辦人是1955年出生的廣州市順德區北滘鎮人楊國強，他自幼家貧，據稱17歲前未穿過鞋，早年曾放牛種田、做泥水匠及建築包工頭。他平時十分低調，幾乎與媒體絕緣，出現在公開場合時亦沉默寡言，穿著的西裝永遠像大一個碼。還有媒體記錄，他在開會時，喜歡脫鞋、盤腿而坐。他是第一批涉足地產業的私營企業者，1992年就開發順德碧桂園樓盤，此後多年在珠三角一帶發展。碧桂園是一個典型的家族企業，在公司9個執行董事中，8位均為楊氏家族人士，唯一非血緣成員是公司總裁崔健波，此人曾任楊國強老家、順德區北滘鎮鎮長數年，據稱“對楊國強的事業發展進行了堅定的扶持和幫助。”2005年，楊國強將所持股份轉予1981年出生的二女兒楊惠妍，今年4月20日，碧桂園在香港聯交所上市，按所持股份的市值，楊惠妍一躍而成中國新首富。
碧桂園上市後，成為中國市值最高的房地產公司，而在此前的地產界，碧桂園在開發規模及知名度等方麵均不是最突出的，而且其財務壓力也非常巨大，公司的財務總監曾表示，到2006年底，企業負債40億，淨負債對股本比為160.1%。然而，盡管如此，它的上市還是受到熱烈的追捧，其中，最重要的原因是，它是全國最大的“地主”。據《中國經營報》報道，到今年8月中旬，碧桂園土地儲備達到5400萬平方米，相當於一個中等城市的規模。碧桂園一向最引為自豪的是土地價格低廉，它在上市招股書中便宣稱，“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產開發商之一，此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持。”碧桂園的上市保薦人瑞銀也在報告中提到，碧桂園所得土地的最低成本，以每平方米計，隻有25元。有媒體披露，它在廣州增城的項目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南碧桂園的地價則是每畝6.8萬元。公司招股書表明，在過去三年間碧桂園每年營業額的複合增長為56.5％，而純利增長則為驚人的141.1%。