8.房地產企業借用外債達到80億美元。據學術界專家鍾偉的測算，外資進入房地產行業的方式分為三種：第一種是非居民機構和個人投資房地產；第二種是外資通過外國直接投資方式進入房地產；第三種是外資通過外債方式進入房地產。①考慮到2004年個人結彙高達419億美元，保守估算，其中通過非居民機構和個人進入房地產的規模大約為100億美元，這些錢主要集中在銷售環節。②2004年通過外國直接投資方式進入房地產的外資規模大約為60億美元，這些錢主要集中在開發環節。③房地產企業利用的外債等形式的外資在2003年約為54億美元，在2004年，已經漲至80億美元左右。估測2004年進入到中國房地產行業的外資規模大約在220億美元左右，以此計算，外資在中國房地產行業的資金供給占比，估計在15%~18%之間。
三、完善人民幣彙率機製和調控房價的政策建議
在當前境外資本大量湧入，人民幣彙率改革啟動的背景下，若房地產價格還在仍持續不斷上漲，境外資本則可通過投資國內房地產和彙率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經濟帶來嚴重的後果，而且會進一步加大人民幣的升值預期壓力，這是我國製定貨幣政策和外彙管理政策必須考慮的因素。上述對我國近年部分地區房價與彙價的實證分析表明，房價與彙價存在因果關係，人民幣升值預期是誘因，境外資本流入是推力，房價不斷上漲是結果。因此，提出以下“房價與彙價雙管齊下，本外幣政策匹配出台”的若幹政策建議。
（一）加強對房地產業資金流動的外彙管理
1.外彙監管部門需要完善境外資本進入房地產行業的相關外彙管理政策。境外彙入的外彙結彙購買房地產金額超過100萬美元限額的必須經外彙管理局審批，減少資本過度流入房地產的規模；規定房地產投資利潤彙出的最短年限。
2.按資本項目管理原則，對外資進入房地產的交易和彙兌環節進行規範，嚴格管理非居民投資房地產，並對房地產項下違法違規資金加大查處力度，以抑製投機行為。借鑒國際上對外資和個人投資房地產的管理經驗。對房地產轉讓彙兌設置最低年限；限製房地產基金投資比例和彙兌條件；對外資投資房地產和非居民購房在外彙賬戶、結彙比例、借用外債額度、對外擔保等方麵采取數量管製措施。
（二）利用利率、彙率及稅率“三率杠杆”調控房價
1.充分運用利率和彙率杠杆，調整外彙和人民幣利率，縮小本外幣利差。調控資本流動的速度和數量，減少利差太大引起短期投機資本衝擊套利。抑製人民幣升值預期下回流境內套利套彙的投機資本。我國央行加息需要考慮內部、外部多方麵的因素。同時應加強利率風險管理，提倡商業銀行提供多樣化住房信貸產品，滿足借款人規避利率風險的需要。
2.區分居民房改住房、居民居住購房需求與投機性購房行為，對購買第二套住房的購房者，取消稅收、貸款利率和公積金提取比例等方麵的優惠政策，對於按揭購房的，規定在一定期限內不得轉讓，以鼓勵真實居住需求，引導擴大內需，抑製投機性炒作。穩步推行物業稅，並相應取消相關收費。開征物業稅，將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
3.為了控製房地產短期投機資本流動，建議適時合理征收國際金融交易稅。利用稅收體係來減少不確定的資本流動，從而減少彙率和房地產價格等金融要素的波動。
4.征收不動產稅來改善地方政府與中央政府在房地產業發展問題的不同利益關係。個人二手住房交易所得應征收20%~40%不同稅率的個人所得稅，交易納稅有助於遏製投機。
5.對外資投資房地產熱點地區開征級差利得稅；對購房持有時間未超過規定時限即出售的征收營業稅。
6.實行多種形式的房貸利率，降低普通低收入消費者的利率風險。固定利率房貸的好處，是使銀行和借款人都能在一定程度上規避利率上浮風險。
7.實行現房銷售。目前市場上出現的炒作樓花、房價泡沫等風險和交易問題都源於商品房新房的預售製度，今後條件成熟後應該改期房銷售為現房銷售。
8.政府采取類似公布物價指數辦法，定期公布商品房社會平均成本清單。
（三）積極擴大房市內需緩解彙價和房價壓力
彙率升值之後真正的挑戰不在外彙市場，而在於是否有相應的內需擴張。
1.要提高居民的購買能力，配合住房改革，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房製度覆蓋麵，加大普通商品房和廉租房的建設力度，有效調控高檔房土地批租和房屋建設。
2.進一步提高住房公積金比例標準，提高中低收入者的購房能力。
3.降低經濟適用房和廉租房稅收和相關費用。
4.堅持差別對待原則，對境外企業和非居民用外彙結彙購房的，逐步提高貸款上浮比例和首付比例，例如40%~60%的首付比例。
（四）調控住房建設用地供求量和結構
1.地方政府在土地利用總體規劃基礎上，根據房地產市場需求和供應變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式和供應時間。
2.切實強化土地利用管理。嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓；加大對閑置土地的清理力度，嚴格執行土地使用的相關法律規定，製止囤積土地行為；加強房地產開發用地供後監管，保證開發商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規定開工建設和竣工驗收，並遵守套型麵積、銷售價格等控製性規定。
3.實行差別地價政策，對於建造高檔房和豪宅的土地，政府應實行高價出售，並收取高額土地稅。
4.進一步完善土地收購儲備製度，引入市場機製開發整理土地，降低開發成本。
（五）拓寬房地產業直接融資渠道
1.穩步推進住房貸款證券化，分散商業銀行經營和流動性風險。加快發展房地產信托，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全麵的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。
2.允許符合條件的房地產開發企業發行中長期公司債券以增加中長期投資資金，支持開發、建築企業等通過股票市場融資，增強商品住宅建設的資本金。
3.在調控房地產業發展的過程中，對房地產信托基金（RE-ITs）方麵，應盡快發展我國的REITs，同時加強管理海外的REITs。要保持我國經濟在較長時期內既穩定增長又不至於產生資產泡沫，必須出台有關加強海外房地產資金流入的管理辦法，進一步細化對於資本跨境流動的管理細則。
（六）緩解和穩定人民幣升值預期
1.加強央行在公開市場對衝操作手段。人民銀行可在人民幣債券市場進行和在外彙市場通過選擇發行有一定財務成本的央行票據進行對衝操作控製外彙占款的剛性增長。適當提高對非居民人民幣存款的準備金要求，從而降低銀行支付給非居民人民幣存款的利率。探討外彙儲備資產證券化、中央銀行對商業銀行的債權證券化等“證券化步驟”。
2.近期內為穩定人民幣彙率可以通過調低綜合出口退稅率、提高短期資本利得稅率、對高息借貸的短期資本流動課以高額利息累進稅等稅收政策，實現人民幣名義彙率穩定而實際彙率升值的效果。
3.維持經常項目下貿易總量及結構性平衡，加速推進貿易和投資便利化，規範和完善服務貿易外彙管理，支持中國企業“走出去”，將一部分外彙儲備用於經濟和社會發展的戰略性任務。
4.逐步放寬資本項目控製，鼓勵中小企業、民營企業、風險投資企業爭取海外上市。適時推出合格境內投資機構（QDII）。
5.運用國家外彙儲備注資國有銀行和中資商業銀行補充外彙營運資金和資本金。推出保險公司外彙資金買賣和境外投資措施，達到分級儲蓄、合理匹配和減輕超額儲備對人民幣彙率的壓力的目的。
6.放寬個人購彙標準和投資渠道，允許個人委托QDII和其他合法投資機構購買外國債券，製定個人對外資產轉移的實施辦法；運用政策撬動B股市場，增強居民持有外彙資產的意願。
（七）完善有管理的浮動彙率製
1.適度增強人民幣彙率的彈性，外彙儲備幣種與進出口和外債幣種相匹配，適時適度調整外彙儲備籃子貨幣中的各個幣種比重。
2.實行人民幣彙率目標區間的浮動彙率管理製度。建立國內外經濟金融相關和敏感數據庫，以此作為確定目標浮動區間的依據。根據不同時期人民幣和外彙交易規模、出口換彙成本和資本流動狀況，確定幹預外彙市場的波動幅度，減少單向波動的市場預期心理。
3.適時調整中心彙率及目標區間的大小。彙率目標區的建立有利於保持貨幣政策中長期的靈活性和短期的穩定性，可以有效地隔離資本流動對貨幣政策的衝擊。中央銀行幹預不是使彙率固定在一個水平上，而是按照價值規律在一定波動值範圍低吸高拋，熨平超越彙率目標區的凹凸峰值，維護彙率穩定。
4.培育外彙市場主體和增強市場功能。增加交易主體，培育更多有實力的商業銀行，允許部分實力較強、風險管理機製較完善的非銀行金融機構進入銀行間外彙市場，活躍外彙市場交易；增加外彙交易品種，開發市場避險工具，進一步推廣遠期結售彙試點，建立遠期外彙市場，開發外彙遠期、貨幣互換、期貨和期權等金融避險工具；引進交易商製度，提高外彙市場運行效率和流動性，在銀行間即期外彙市場上引入詢價交易方式（OTC方式），銀行間外彙市場交易主體既可選擇以集中授信、集中競價的方式交易，也可選擇以雙邊授信、雙邊清算的方式進行詢價交易。
（八）建立房地產市場資金流動的監測預警和風險分散機製
為防止境外資本流入房地產而引發的各種風險，要加強對境外資本流入房地產市場的監測和預警，進一步完善對境外資本在國內交易房產進行監控，建立房地產交易風險防範機製。
1.建立境外資本流動和房地產交易監測綜合指標體係。根據境外資本流動和房地產交易的有關數據設計一套科學的、可操作性和定量化的預警監測評價指數體係。
2.加強對異常外彙資金流動的監測，包括對個人外彙收支、非居民投資房地產、離岸金融、貿易信貸等重點資本流動項目加強管理。
3.對省際、區域和國境之間的境外資本流動數量、規模、結構進行動態監測和分析。建立抽樣調查統計模型，了解境外投資者的預期心理偏好，對房地產市場與彙率的相關性進行定量分析。
4.健全房地產市場信息係統和預警預報體係。加強商業銀行外彙電子交易聯網、房屋產權檔案區域聯網，防止外資炒房。加強對房地產市場監測，全麵及時掌握市場運行態勢，研究製訂房地產市場調控和加快住房保障體係建設的政策措施。
5.加快建立住房抵押貸款保險製度，實現貸款項目風險的統一平衡和管理，分散風險，消化損失。重點研究推進貸款人定期信用人壽保險和抵押貸款購房履約保證保險業務，充分發揮房貸保險的風險分擔職能。