三、分析與結論
房地產市場中由於消費者不集中，無法形成有效的利益群體，其議價能力較低，消費者行為對於房價漲跌的影響很小。房地產市場成為政府幹預措施最多的市場之一。學者對此研究較多。楊孟澤（2006）等認為，應該製約地方政府的“賣地”行為；包宗華（2005）等認為，應該借鑒新加坡的經驗，梯度消費；劉汝文（2008）等提出對開發商進行價格規製；陳炎兵（2005）等提出集資合作建房；吳剛（2005）等提出出讓金改物業稅；徐潤萍（2005）等提出遏製投機性需求。這些從不同角度提出的研究建議，都有可取之處，但也不足以觸及根本。從2003年以來，為了控製住房價格過快上漲，政府針對房地產業出台了控製信貸利率、限製購買群體等一係列宏觀調控政策，但房價上漲的本質問題仍未得到解決。以北京為例，2011年調控“組合拳”推出後，城郊區域雖有所下降但核心區域房價穩中有升，2012年底以來，北京等一線城市房價又出現上漲。
從近年來的房地產業發展狀況看，市場各方的利益博弈與價格走向密切相關，同時也為價格調控帶來了阻力。地方政府、房地產商和金融機構對於房地產價格的走勢具有相同的利益取向，在博弈中形成了自然的聯合，即趨向於保持高房價。如前圖所示，上世紀九十年代北京房地產開發投資雖然有所波動，但總體上呈現逐年上升趨勢，開發投資熱度不減。尤其是2007年以來，各方對於市場上漲預期強勁，開發力度明顯增大。然而，如下圖所示，2008年國際金融危機發生以來，在房地產市場的發展與調控過程中，北京房地產市場的周期波動現象明顯，房地產投資“峰”、“穀”交替出現，但總體仍呈現上漲趨勢。
與這一周期性波動同期的還有經濟適用住房所占份額。如下表2，從2004年1月至2011年10月，北京經濟適用房開發投資幾起幾落。與房地產開發投資規模穩步增加的趨勢相比，各年度經濟適用住房投資開發冷熱不均，但2009年以後投資規模明顯增加。
事實上，要實現房地產價格理性回歸和市場健康發展，就要改變商品房單一供應的格局，真正形成保障性住房和商品房並行供應的局麵。正如以上圖表所示，在北京房地產市場投資連年提高的大背景下，經濟適用房投資份額卻還出現過下跌的情況，這就說明地方政府在保障性住房投資方麵的投入積極性是較為有限的。
因此，房地產市場調控的目的不應定位為單純的降低房價，而是：（1）要盡可能激勵地方政府利用地方財政增加保障房的投資從而增加保障性住房供給。如果僅僅以壓低房價為目的，地方政府的財政收入將減少，最終反而減少了保障房的資金來源，降低了地方政府保障房投資的積極性，房價難以下降。（2）增加房地產持有環節的成本。完善住房信息全國聯網機製。對於公民合法擁有的超過所在市居民平均住房麵積的房產，征收足以削減房產投資尤其是投機衝動的房產稅。同時將該項稅收收入以一定比例投入地方政府保障房建設。（3）加強保障房建設的行政問責，兌現獎懲。
參考文獻
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作者簡介：冀亞榮（1988-），女，漢族，陝西省商洛人，西北民族大學管理學院2012級碩士研究生，研究方向：管理理論與方法。