淺析保障房建設在促進房地產業健康發展中的作用
理論與實踐
作者：冀亞榮
【摘要】城市商品性住房價格問題凸顯了中央政府與地方政府以及金融機構、房地產商之間的利益博弈。近來，學界和業界對於行政指令性幹預與調控在遏製房地產市場投資和投機、促進住房價格合理回歸中的作用有所反思。本文以最具有典型性的北京商品性住房市場為例，借鑒博弈論的觀點分析了保障性住房建設在平抑市場、促進房地產業健康發展中的作用，提出了提高地方政府投資保障性住房建設的積極性，加強對保障性住房建設的行政問責等意見建議。
【關鍵詞】商品房市場利益博弈保障房建設房價調控
一、研究背景
在中國社會的演變和發展中，“安居樂業”是一個普通而又敏感的詞彙。對百姓而言，它從來就是一個小卻不易的生存夢想；而在廟堂高處，它確是對“大同世界”最淺易的詮釋。安居而後樂業，住房的重要性不言而喻，尤其在城鎮化深入推進、大量人口進入中心城市尋求就業機會的當今時代。早在2002年9月，國家統計局相關數據就顯示，房產在我國普通居民家庭總資產中所占比重已接近一半，達到了47.9%，其中，大、中、小城市該比例分別為49.3%、45.1%和48.1%。近年來，伴隨著我國經濟和社會的快速發展，房地產業既成為快速增長的明星產業又成為飽受詬病的問題產業。總體而言，城市商品房價格與城市經濟發展水平和人口流向基本呈現出正相關態勢。房價最高、上漲幅度最高的地區往往就業機會最多、居住環境相對優越。在這些城市中，北京首當其衝。
據CEIC中國經濟統計數據庫統計，從1990年至2012年北京市房地產開發投資不斷呈上升趨勢，其中1990年開發投資為225億元，2012年為31534億元，約是1990年的140.2倍。總體而言，進入新世紀以來北京房地產開發投資增長最為迅速，增幅也相應較大。增幅明顯回落或放緩期間，一是2008年的國際金融危機，二是2010年房地產調控政策實施以來。但國際金融危機過後，投資增速加快趨勢更為明顯。
二、主要問題
2012年“兩會”的政府工作報告提出，要“促進房價合理回歸”。時任國務院總理溫家寶在隨後的記者招待會上，就什麼是合理房價提出了看法：房價要與居民收入水平相適應，房價要與開發商合理成本和利潤相匹配。當前，房地產市場飽受詬病的是價格的非理性上漲。統計顯示，2000年，全國商品房銷售價格平均為2111元/平方米，2010年為5032元/平方米，10年增長了1.38倍，年均增長9%。在調控政策影響下，2011年，全國商品住宅平均價格下調為5011元/平方米，但2012年1月至11月平均價格又上升至5498元/平方米，比2011年上漲近10%。
據統計數據顯示，1990年北京城鎮居民平均工資為2653元，2011年北京城鎮居民平均工資75834元，增長約28.6倍。從1993年12月至2011年12月，北京商品房均價由2255元/平方米漲至16845.8元/平方米，增7.5倍，同時，2007年北京商品房均價破萬，達11553.3元/平方米。
就房價與居民收入狀況對比來看，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價收入比均在10倍以上。2011年北京城市家庭戶均可支配收入為75834元，商品住宅平均價格為16846元/平米，一套90平米住房總價為151.6萬元，房價收入比已達近20倍。
對於房價“非理性上漲”的原因，周景彤（2009）認為，剛性需求是內因，有效供給不足是外因，孔煜（2010）認為，“土地財政”是主要因素；鄭永年（2010）認為追求GDP的高增長也是主要原因；曲世軍、張友祥（2008）認為，投機性需求是主要原因；褚豔寧（2010）認為，開發商的壟斷和暴利是主要原因。學者們分別從不同的角度闡述了房價上漲過快的原因，但哪些更為根本？土地財政及其引發的相關問題恐怕更為根本。據統計，2009年，地方土地出讓收入為15900億元，占地方本級財政收入的48.3%，加上來自房地產行業各項稅收，占地方本級財政收入的超過65%；此外，2011年房地產業增加值占全國GDP的5.7%，2012年前三季度占全國GDP的5.9%。