花落花開五道口
一次回訪
作者：婁月
經曆了電商的衝擊和高房租的壓榨，五道口的店鋪依然顯現出頑強的生命力。
開店，依然很難。這不是在唱衰實體店，而是開店的門檻越來越高，開好一家店愈發需要專業知識的支撐。時隔兩年，《創業家》再次走訪五道口商圈。房租和人工成本繼續攀升，移動互聯網和O2O炙手可熱，還好，大部分的實體店還沒有消失，留下來的都有值得深挖的亮點。
沒有人再談起馬雲和王健林的億元賭局，電商和實體店的關係早已是“你中有我，我中有你”。經過了潮水退去的陣痛，實體店調整姿勢，積極擁抱互聯網和O2O。更多的店鋪經營者開始苦練內功，錘煉供應鏈、產品和服務。
生意更難了，但不要低估實體店
從中關村東路東側出發，在財經東路結束，還是1151步的路程，隻是沿途的風景變了很多：很多熟悉的店鋪消失，一些新的店鋪湧現。兩年的時間還不足以讓五道口滄海桑田，但這裏的實體店格局已經發生了微妙的變化。
店鋪總數減少，“兼並”時代來臨。在上述這段路程裏，2012年底的店鋪數量是198家，現在是167家。撤離的店鋪中，有的被迅速補位，有的則被實力更強的店“兼並”，總之，大店越來越多。比如，上次走訪的牛奶糖——這家位於華清嘉園底商地下一層的服裝店，現在已經不複存在，店鋪原址被並入一家叫都市麗人的店中。後者所在的公司已於去年6月在香港主板上市。
店鋪減少的另一原因是，去年海澱區為了評選北京市文明城區，強製關停了證件不全、以及開在違章建築中的店鋪。清華東門旁邊小胡同裏的“驢肉火燒”就不幸“躺槍”。兩年前，該店主人曾預感門店可能會因租金過高而死掉，卻沒有料到最後死於違建。
餐飲比例進一步增加，服裝店紅旗不倒。五道口的店鋪覆蓋了餐飲、服裝、零售、美容美體、休閑娛樂、教育培訓、醫療健康等常見業態。2012年底，占比最高的是餐飲商家（含咖啡店、酒吧），比例是36.9%，現在這一比例提升至46.7%，是所有業態中漲幅最高的。餐飲行業受電商衝擊小、承租能力相對較強是這一現象的主要原因。
兩年前，服裝店的比例為20.2%，店主正為淪為電商的“試衣間”而苦惱。兩年後，服裝店的數量少了很多，比例也下降至14.5%，但依然是五道口商圈的常見店鋪。這期間消費者的網購習慣也在改變：服裝看似是標準品，實則個體差異極大，越來越多的顧客更希望通過試穿體驗買到更合體的衣服。像以純、羅賓漢、聖迪奧這樣的店鋪與其說受製於電商，不如說死於無序擴張。而紅英、風之羽翼之類的買手製店鋪，則以差異化優勢逐漸在五道口立足。
個人房東居多，租金漲幅任性。五道口商鋪的房東有兩類，分別是個人房東和法人房東。法人房東數量不多，主要是東源大廈和東升大廈。絕大多數沿街商鋪和華清嘉園樓內店的房東均是個人。相比較統一管理的商業街和購物中心，個人房東居多的五道口店鋪飽受租金上漲之苦。
Green Tree曾是五道口一帶很有名的韓國商品便利店，生意還不錯的它卻在去年下半年突然關閉，據傳租金從每年五六十萬飆升至100多萬；棗糕王陳立火了，他的房東也眼紅了，幾年來多次漲租；即使地理位置不怎麼好的樓內店，租金也高得嚇人。2nd Place，一家藏在華清嘉園樓內、需要靠門牌號識別的日式酒吧也在去年撤離。3年內它的租金從每年每平方1萬元漲至1.43萬元，店主為此每年要多付出40萬元的成本。
受益於O2O的樓內店越來越多。正當沿街店鋪苦於上漲的租金和摸不透的客流量時，那些藏在樓裏的店鋪卻完全沒有這方麵的煩惱。它們通過團購等互聯網渠道導流，聚集口碑，繼而吸引更多的顧客。互聯網讓這個良性循環形成的時間急劇縮短。