商業房貸首付宜降至二成
產業政策
作者：楊紅旭
應將當前首套商業房貸首付最低三成的比例進一步降至二成，二套商業房貸應由當前四至六成降至三至四成
8月底三部委出台的公積金貸款新政引發社會關注。一方麵，將二套房貸首付比例由三成降至二成，回到曆史最低水平，反映政府保護改善性購房需求的態度更加積極；另一方麵，由於公積金貸款額度不大，大部分購房者無法從新政中受益。於是，此政策頗有“雷聲大、雨點小”的味道。
今年3月下旬，六部委密集出台了三個文件，其實包括放鬆個人房貸的政策，彰顯了放鬆調控、支持住房消費的政策取向。其後全國房屋市場有所複蘇，但全國房地產開發投資增速持續回落，1-7月已降至5%以下，創過去十幾年曆史新低，從而繼續成為經濟企穩的絆腳石。於是，8月份連續出台兩個文件，分別放鬆限外和公積金二套貸政策。
國家的政策方針非常明確，然而效果仍不宜高估。回顧去年四季度啟動的這輪樓市複蘇，其中以一線和部分二線城市為主，核心的政策驅動力並非去年媒體熱捧的放鬆限購令，而是房貸趨鬆。去年的“9.30新政”和今年的“3.30新政”，是兩個放鬆房貸的重要政策，尤其是放鬆二套房貸。另外，去年以來的五次降息，也使房貸利率大幅下降。
房貸演變的五個階段
如果加上8月31日公積金貸款新政，那麼當前房貸政策，寬鬆到了什麼程度？不妨先回顧並梳理一下過去近20年房貸演變史，大致可以劃分為五個階段。
第一階段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。中國個人房貸製度建設與1998年房改基本同步。1998年出台的《個人住房貸款管理辦法》規定：支持城鎮居民購買自用普通住房（不包括高檔商品房、別墅），無住房補貼的首付為30%。商業性住房貸款利率按法定貸款利率減檔執行，比如期限為5至10年的，執行3至5年法定貸款利率，也即比基準利率略有折扣。1999年出台《住房公積金管理條例》。2003年“121號文”規定：第一套自住住房仍執行20%的規定，第二套及以上應適當提高比例。購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），仍有利率方麵的優惠，第二套無利率優惠。但此政策有爭議，後來並無嚴格執行。
第二階段：2006年至2008年9月，配合調控，逐步收緊。2006年出台的“國六條細則”規定：首套房貸首付比例不得低於30%，自住住房且套型建築麵積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。2007年出台的“二套房貸新政”規定：首套自住房且套型建築麵積在90平方米以下的，不得低於20%，其他不得低於30%；二套及以上住房的，比例不得低於40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。注意，這是首次提高利率下限。
第三階段：2008年10月至2009年，救助樓市，重新放鬆。2008年，國際金融危機爆發後，為了穩經濟、穩樓市，當年10月央行推出新政：最低首付款比例調整為20%；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。注意，這是第一次大幅擴大房貸利率空間，其後至2010年一季度，首套房貸打七折成為常態。同時，二套房貸利率也明顯下滑。
第四階段：2010年至2014年8月，重啟調控，持續收緊。2010年4月出台了被稱為史上最嚴厲的“國十條”：首套自住房且套型建築麵積在90平方米以上，首付比例不得低於30%，二套不得低於50%。並重新強調：二套房貸利率不得低於基準利率的1.1倍。2010年9月又出房貸新政：所有房貸首付比例（包括首套）都調整至30%及以上。2011年1月出台“新國八條”：二套房貸首付不低於60%。2013年出台的“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其後，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高提七成。