工作研究
作者：趙卓青 汪姍雅
【摘 要】承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權，在房租租賃關係已經登記備案或者第三人知道租賃關係之時，承租人優先購買權可以對抗第三人。承租人的優先購買權其實是對他所有權行使的一種限製。基於優先購買權製度的立法目的，共有人的優先購買權應當優於承租人的優先購買權。
【關鍵詞】房屋租賃 優先購買權 構成要件 效力
一 房屋承租人優先購買權的法律依據
所謂房屋的優先購買權是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優先於第三人購買所承租房屋的權利。其法律依據有以下幾個：1983年12月國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權”。《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若幹意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1984年最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》中規定：“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優先購買的權利應予保護。”1994年建設部《城市公有房屋管理規定》第36條第二款指出：“出售出租公有房屋時，承租人有優先購買權。”1999年《中華人民共和國合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。
二 房屋承租人優先購買權的特點
（1）法定民事權利。承租人的優先購買權是一種由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利。它並非基於租賃雙方當事人協議而產生，也不能由雙方當事人協商後事先取消。（2）承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權，而非純粹債權性質的請求權。理由主要有：第一、房屋承租人優先購買權係由法律直接規定的，這與債權純係當事人自由設定原則不相符合。第二、根據債權相對性原則，純粹的債權不得對抗第三人，權利人隻能獲得相應賠償，而事實上我國的承租人優先購買權是可以對抗第三人的。在出租人違反有關承租人優先購買權的法律規定擅自將租賃房屋出租給第三人的，承租人可以據此要求法院宣告該房屋買賣關係無效。第三、通常情況下，純粹的債權是一種獨立的權利，而優先購買權具有附從性，是附從於租賃事實的。（3）優先購買權是一種期待權。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優先購買權為理由要求出租人將房屋賣給承租人。隻有當房屋出租人出賣房屋時，承租人才在同等條件下由實現優先購買權的可能性轉變為現實的權利。（4）優先購買權是一種限製權。相對於出租人來講，承租人的優先購買權其實是對他所有權行使的一種限製。承租人隻要在同等條件下行使優先購買權，出租人便不得將房屋賣給第三人。（5）優先購買權是一種可能權.所謂的可能權是指“權利人依自己的行為而使他人與他人間的法律關係發生變動的權利。”作為優先購買權的承租人某乙可以以自己主張優先購買權的行為而使出租人與第三人之間就租賃房屋簽定的房屋買賣關係無效，所以承租人的優先購買權是一種可能權。