正文 GO!到美國去買房(1 / 3)

GO!到美國去買房

封麵故事

作者:倪敏 康康

中國買家對房子的熱情讓美國人很難理解,但絕不妨礙他們成為紐約房地產商重要客源。截至今年三月,中國買家已經為美國房地產貢獻了70多億美元,全球第二。美國人掛在嘴邊多年的“I have a dream”也開始帶上了中國口音。

中國業主全球采購

一群有組織的華裔麵孔,跟著旅行團或者商務考察團,入關時帶著空蕩蕩的大箱子,懷揣采購單,出關時,箱子滿了—黃油20瓶起還有各色折扣店裏血拚的名牌服裝。從2008年起,美國海關檢查員羅伯特·邦納經常可以看到這樣的情景。“更牛的,隨身的名牌包裏就可能揣著美國某個州的購房合同。這些被中國人揣走的房產裏,很多是加州、紐約和華盛頓地區的房子。”

根據全美房地產經紀人協會(NAR)統計,從2011年3月至2013年3月,海外購房者在美國房地產市場上投資了大約820億美元。中國居民貢獻了其中的9%—73.8億美元,僅次於加拿大,位居第二。

美國人掛在嘴邊多年的“I have a dream”開始帶上了中國口音。

中國買家對房子這份熱情讓美國人很難理解。“在全世界,好像都沒有像中國人這麼喜歡買房子的。”做過地產中介的Connie說:“在中國人的觀念裏,有房子才有根,買房不是花錢,租房才算花錢。特別是這幾年國內房市,讓中國人感到恐慌,買房也更加激情更加病態。”雲先生掌管著上海一家工程機械公司,他買房的出發點是基於某些說不清道不明的隱憂,“今天所擁有的一切,也許哪天轉瞬即逝。在海外買房子或者移民,都是給自己留一條退路。”

“買一座房子,多一條退路。”購買者給這個投資起名叫“進退自如”:進,移民了可以賣掉這個公寓,買一棟獨立洋房。退,就算不移民,房子本身不愁租。

中國買家的購買過程也讓人沒法理解。他們可以在前一秒狂熱地直衝美國,在後一秒,又冷靜到對周圍的一切都充滿了懷疑。2009年2月,中國首批赴美購房團從北京浩浩蕩蕩出發。這個40人的購房團抵達洛杉磯時,受到了各家媒體的關注和跟蹤報道,讓購房團團員受寵若驚。在此之後,來自中國的購房團絡繹不絕。

去年年初,一位中國媽媽在美國紐約地價最高的曼哈頓地區,為自己2歲的女兒買下一套650萬美元的豪宅,目的是為其將來上大學做準備。凱倫·布朗就是做成這筆650萬美元房產交易的經紀人。他說:“她們繞著紐約城裏不停地看,她最後問她你究竟為什麼要買房呢?她說是為了她的女兒。她女兒將來要上哥倫比亞大學,或者紐約大學,也有可能要上哈佛大學,所以她需要在城中心有個住所,所以必須挑這樣一套特別的房子。她說好吧,你女兒多大了。她說兩歲了。她簡直驚呆了。”這位中國母親最後在這座名叫One57號的樓盤中買下了一套公寓。這棟公寓樓位於紐約第五大道附近,共有90層,尚未完工。中國媽媽所購房子的房價大約為650萬美元。換算成人民幣,大約每平方米23萬多元。出於對客戶信息的嚴格保密,凱倫無法透露有關買家的真實身份,不過可以肯定的是,中國買家已經成為紐約房地產商重要客源。現在中國買家大約占到凱倫資金來源的四分之一。兩年前,他們還隻占到15%。再之前隻有5%。

美國樓市的中國故事隻會更多,而其他國家也不想永遠當讀者。

美國最強勁的競爭對手澳大利亞,曾在上海四季酒店,召開了一場全海景豪華公寓展。澳信集團的顧問,孜孜不倦地反複講解著在澳大利亞置業的優勢。“澳洲房屋租金回報率比美國要穩定得多,扣除利息後每年物業投資回報有8%至12%”;“不像美國,澳大利亞沒有遺產稅,房產的價值可以百分百傳承給下一代”一位澳洲房產中介則是逢人必說一個司機的傳奇故事—某老總的司機老張,送老總去酒店參加一個地產活動,發現老總的手機掉在了車上,於是老張給老總送手機,就這樣一個機緣巧合,老張聽到了澳洲房產的投資策略。於是老張在墨爾本用25年的積蓄置了業,一年淨賺10萬澳元。口耳相傳中,老張可以是老趙、老錢、老孫如果你碰到了新加坡的地產經紀,他會說:“不像美國、澳大利亞,新加坡是以華人為主的社會,沒有語言障礙,社會融入感更高”

每個國家,都有各自的賣點。全世界,都盯上了中國人和他們的錢袋子。

美國購房地圖

據美國房地產經紀人協會(NAR/National Association of Realtors)的數字顯示,美國獨立屋的銷售量連續11個月增幅。加州是全美排名第一的最吸引國外購房者的地區。據NAR的統計,加州房市成交量的11%來自國外買家。而且他們中,許多人直接通過一次性現金方式結清款項,使得賣主不必等待銀行對需要申請房貸的客戶,給予批準通過,才能成交。

舊金山 San Francisco

獨立屋平均售價:72.9萬美元,

漲幅23.7%

據舊金山矽穀的ZipRealty房產公司代表Bryan Sweeley介紹,舊金山房市的賣家通常會有10位或更多的客戶對自己的房子感興趣。 由於房子更易出手,房市中間價的有效期通常隻維持56天,比全美的108天少近乎一半。

鳳凰梅薩市

Phoenix Mesa

獨立屋平均售價: 20.95萬美元,漲幅23.6%

曾是房市受重創的城市之一。今年以來這裏的情形終於好轉很多。隨著房市價格的提升和當地房產價值的提升,使更多房產主正在擺脫溺水屋給自己帶來的經濟損失。現房的出售速度目前是58天,比過去縮短了16%。

華盛頓

Washington D.C.

獨立屋平均售價: 42.99萬美元,漲幅16.3%

對美國首都華盛頓及周邊地區房產感興趣的賣主來自方方麵麵,其中包括首次準備購房的人。由於目前房貸政策的優惠,銀行要求的每月還貸額降低,使月還貸額低於月房租,一些租房人正在準備購置房產。此外,購房者中還包括來自國外的客戶和投資人,而且他們中許多人以現金結付房款。在大華府地區,一棟獨立屋的平均售價為35.3萬美元,比一年前提高了13%。 這裏有些房主甚至考慮賣出自己的房產,從中獲利。同樣,這裏的現房庫存量也創下最低水平。

西雅圖 Seattle

獨立屋平均售價:34.9萬美元,

漲幅16.4%

西雅圖的房市價格正在迅速攀升。房屋的平均售出速度目前為56天,縮短了38%,比全美房市平均售出速度快一半。很多賣主在登記售房不久,就能很快收到不錯的報價。由於這種情況在西雅圖已經普遍存在,該市的房地產代表建議賣主多等待一些時候,當收集到多家報價後,再決定最終的賣價會更穩妥。

愛荷華 Iowa City

獨立屋平均售價:22.49萬美元,漲幅12.5%

愛荷華位於美國南部的陽光地帶。據美國勞工數據統計局的數字顯示,愛荷華的失業率比全美平均失業率的一半還低。因此房市一直保持了平穩的態勢,沒有經曆大起大落,教育和醫療業沒有太受經濟危機的影響,就業穩定讓這裏的居民更考慮買房,而非租房。過去一年半中,愛荷華各個價位的現房庫存量都在持續下降,使得可供買主挑選的空間縮小。對於賣主而言,他們可以同時得到多個好報價,包括來自房產投資人的報價,是個更利好賣主的房地產市場。

哈德遜縣

Hudson County

獨立屋平均售價:33.9萬美元,

漲幅13%

一個和曼哈頓一樣的住宅區,自身充滿活力,好的房地產項目一直都處於一個高價。有限的房屋庫存已經創造了一個競爭十分激烈的市場,多重優惠和幾乎每一套房子都出價過高的情況反複衝擊著市場。

10 大置業

熱門地區

768,000$ 舊金山

548,500$ 矽穀

371,000$ 聖地亞哥

361,000$ 舊金山東灣

249,900$ 聖蓋博穀

169,000$ 棕櫚灘

157,000$ 鳳凰城

148,689$ 圖森

136,350$ 拉斯維加斯

127,000$ 布勞沃德

張欣

美國買房

最大單

美國福布斯網站為“中國製造”找了個“兄弟”—“中國購買”。在眾多西方媒體的報道中,財大氣粗、腰纏萬貫一時間成了中國人的形象專利。《悉尼先驅晨報》講了不少中國買家的例子:一名中國女老板3月以近1.2億元人民幣的巨款買了墨爾本一套900平方米的高級公寓;一個持學生簽證的中國女孩,完全不懂英語,在房產拍賣中隻是不停地舉手,結果以1143萬元人民幣的價格拍得一套三居室房產。該報稱,目前中國為抑製房地產泡抹出台的一係列打壓政策,將促使大量華人來澳買房。“中國買家抬高了全球房價”,“中國人霸占世界”的論調不脛而走。“一旦中國人積累了些資本,就要找一個出口。” 一家美國媒體說。而張欣,成了美國買房客中的最大金主。

以7億美元購得位於美國紐約通用大廈40%股權,張欣牽頭的地產開發商財團將以“中國投資者有史以來最大的單一美國物業交易”的稱號被載入史冊。這個大樓可不簡單,作為紐約曼哈頓區最有價值的寫字樓之一,這次易主不僅在資本市場引起轟動,還讓人們再次回憶起大樓的“美國夢”—畢竟蘋果第五大道專賣店開張,數百人徹夜排隊的一幕,發生在7年前,通用汽車大樓很久沒有出現在人們視線中了。

每隔5年,大樓都要發生點什麼事情。

1998年, 8億美元,通用汽車大樓被地產大亨唐納德收入囊中。同年年底,上海通用別克新世紀下線,第一輛中國國產中高檔轎車問世。

5年後,即2003年,紐約高檔房地產開發商哈利·麥克羅以14億美元的價格成為大樓新主人,一舉刷新了北美房地產市場寫字樓交易的價格。

又一個5年,波士頓地產成為通用大樓的新東家,代價是28億美元現金加債務。創下2008年最大的單一資產交易紀錄。

今年,當傳奇大樓傳出被收購一事時,人們發現又一個5年到了。“曆史總是驚人地相似”,但本次交易有另一番意義,因為中國人來了!當年日本人橫井英樹買過紐約地標的帝國大廈,花了4000萬美元,換來的是每年的回報到不了總投入的百分之五,要盈利大概要到2076年。“在帝國大廈插上一腳,這不光是賺錢的事兒。” 橫井英樹說。買下小半個通用大廈也有相同意義,中國人終究來了!

盡管事業有成,但張欣教育自己的孩子要節儉。“我最近給自己買了一部iPhone,孩子們立刻就開始問我為什麼需要新手機,因為它太貴了。”不知道當孩子們知道媽媽帶頭花了10位數買了一個大樓時,會對她怎麼說。

{F=FAMOUS 張=張欣}

F:此次收購真的跟SOHO中國無關嗎?40%股權,如何劃分呢?

張:是的,之前SOHO中國發出過正式聲明,“屬於家族行為,與SOHO中國無關”。股權詳細分配不方便說。

F:談判過程有怎樣的曲折和故事呢?

張:跟我經曆過的一些拿地相比,這次基本沒有曲折,拍賣是公開的,這樣就不需要關係,也不需要是哪個大人物的兒女,我們隻需要在公開的市場上拿錢買就行了。

F:你將在通用汽車大樓扮演怎樣的角色?

張:那要看之後(他們)想要通用汽車大樓扮演一個怎樣的角色了。

F:《華爾街日報》報道稱中國買房大軍進發美國房地產,你怎麼看待這個現象?

張:中國人嚴重的“戀房情結”和一夜暴富的投機心理很要命,不光是美國,日本、新西蘭、加拿大全球都能看見中國買家。外國人的錢不是那麼好賺的,現在國外的經濟不好,希望外國人購房拉升本國經濟,但等經濟複蘇後,很可能會改變政策。中美房地產市場在運行周期、房產稅征收、交易法律框架等方麵完全不同,不能僅僅看到美國房地產價格相對便宜就貿然抄底。

F:20世紀80年代,日本投資者進入美國房地產市場,但大多悲劇,有人把那時的情況拿來類比中國商人的投資,你怎麼看?

張:風險永遠存在,但目前中國投資者在美國買房和日本企業當年的投資行為並不具有可比性,兩國發展階段、貨幣屬性及全球流動性狀況都截然不同,不能簡單進行比較。

F:你和王石都發出過中國地產到極限的聲音,這是你投資海外的動力嗎?

張:隻有當人們確實希望使用買下的住宅空間時,房地產價格才應上漲,但目前我們可以看到越來越多的空置建築物。房價不斷上漲是銀行放貸過多的直接結果,中國各銀行應對此感到非常擔憂。中國的住宅市場已經發展到了一個極限。在商鋪和購物中心方麵,供大於求,但是寫字樓是地產市場裏唯一發展良好的一塊。無論中外,這是SOHO中國從“銷售物業”向“持有物業”轉型的原因,也是我對通用大樓投資的信心來源,但我對投資海外住房持謹慎態度。