關於我國以房養老發展及特征的探討
經濟研究
作者：李雙陵
【摘要】以房養老在美國、英國、新加坡等發達國家已經作為解決養老問題的一個重要組成部分。今天的中國正處於經濟轉軌的特殊時期，在未富先老有別於發達國家的國情前提條件下，用以房養老的方式補充解決養老問題的開展勢必有其特殊性。本文主要通過對以房養老的模式進行研究，在此基礎上，分析當前形勢下以房養老新的問題和特征。
【關鍵詞】以房養老 模式 特征
中國屬於發展中國家，有別於發達國家的先富後老。未富先老帶來的養老問題已經成為中國亟待解決的社會問題。以房養老是指老人利用自己的產權房，以多種形式將房產價值進行重新組合，最終實現其養老目的的過程。以房養老方式被視為完善養老保障機製的一項重要補充。即擁有產權房的老人通過特定的金融保險機製，將產權房提前變現或套現於生前使用的一種新型模式，實現老有所養，安度晚年的目的。
一、現有以房養老的主要模式
以房養老最早起源於荷蘭，發展最成熟、最具代表性的當屬美國。從國外先例來看，以房養老的模式主要有四種。
第一，房屋出租或出售，用租金或售房款養老。因為讓渡房屋使用權而獲取補償性的固定租金，或者將房屋出售獲得可觀的售房款，以此實現養老。新加坡著名的“組屋”出租，德國、美國的老人住進養老院利用房租維持退休生活以及中國南京湯山留園公寓屬於該模式。
第二，先出售，再租回模式。指老人將產權房出售給特定機構，然後再與該機構簽訂租房協議租回住房，用售房款項繳納房租並實現養老。特定機構可以是商業銀行、保險公司或政府指定的金融機構或公益性機構。上海市公積金管理中心的“以房自助養老”試點類似該種模式。
第三，售大買小或售好房買便宜房，差價養老。出售住房麵積大的房產，到郊區縣城等消費水平低的地方購買麵積較小的住房。售好房買便宜房形式與此類似。英國在這方麵尤其典型，不少老人選擇到西班牙、南非等物價水平較低的地區。
第四，反向抵押貸款模式，又稱“倒按揭”。指麵向老人開展的、老人以自有產權的住房向特定金融機構抵押，定期向金融機構獲得主要用於養老用途的貸款。放款對象主要是擁有住房的老人。在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本利和費用的一種貸款。美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款最為典型。
二、中國以房養老的發展現狀及影響因素
（一）中國以房養老的發展現狀。
2003年，時任中國房地產開發集團董事長的孟曉蘇將“以房養老”這一理念引入中國，並最早在國內開展住房反向抵押貸款壽險服務。以房養老從實踐層麵在中國開始興起。2007年，上海市公積金管理中心實施“以房自助養老”，選取80歲以上老人家庭試點，之後便再無任何進展消息；2009年，杭州通過租房增收養老、售房預支養老、退房補貼養老、換房差價養老等模式開展以房養老。但存在實施規模較小，無法應對可能存在的風險等問題；2011年，北京鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構開展以房養老試點，並在《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》中明確；2012年，南京出台的《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》提及以房養老，因為法律製度缺陷，最終隻停留在政策研討階段；2013年9月，《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》（簡稱《意見》）正式對外發布並明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，按計劃以房養老政策會在2014年上半年實行推廣。