由閻良區經適房建設管理引發的思考
地方經濟
作者：王新華
摘要：本文作者通過切身工作體會，解析了當前經濟適用住房建設管理中存在的問題，提出了一些個人見解及解決措施。
關鍵詞：經濟適用住房；現狀；問題；解決措施
中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01
一、前言
閻良作為西安“副中心”和渭北工業區航空工業組團，正在向著50萬人口、60平方公裏規模的西安國際化大都市副中心城市邁進。在加快建設副中心城市的進程中，對住房保障管理工作的要求也在進一步提高。根據我區經濟適用住房啟動4年以來實施中出現的一係列問題，引發了一係列思考。現就筆者一點不成熟的想法與各位共同探討。
二、經濟適用住房實際建設量和需求量矛盾突出
由於經濟適用住房如果由開發企業實施利潤空間隻有3%，所以開發企業大多沒有興趣，做善事的開發企業更不多。所以閻良區的經濟適用住房是由當地區政府組織實施的。閻良區自2009年起啟動經濟適用住房建設，截至目前建成和在建經濟適用住房共計570套，總建築麵積6.7萬平方米，總投資1.4億元。按照成本價累計出售經濟適用住房118套，閑置452套尚未銷售。收取購房款不足2000萬元，建設資金差額1.2億元。如今出現了這麼大的資金缺口，當地政府的壓力當然很大。
為什麼會出現這種情況呢？難道是銷售價格定的太高了嗎？不是的。閻良區經濟適用住房的出售價格為多層磚混結構每平方米2044元，高層剪力牆結構每平方米2631元，對於閻良區這樣一個經濟比較發達的城市，與當地的商品房差價已經達到了每平方米1300元以上。銷售價格顯然不高，居然銷售情況這麼差，主要原因是申請條件門檻定的較高，符合條件的人群不多，而上級政府又不切實際的下達建設任務。
閻良區的城鎮經濟適用住房申請條件為家庭人均月收入低於1230元。按照這個標準，我區低收入家庭摸底數據約為800戶，其中低保家庭占多數，約占總戶數的80%。低保家庭大多以申請廉租住房租金補貼和實物配租保障為主，申請經濟適用住房的家庭非常少。如果建設的經濟適用住房超過了需求數量，則自然會造成閑置。而上級部門行政性的下達任務，而且簽訂目標責任書。截止到2012年，累計下達閻良區經濟適用住房建設任務400套，實際當地建設570套。任務套數和實際建設套數均遠遠超過了當地的經濟適用住房實際需求，所以才會造成經濟適用住房的閑置和資金回籠困難。
三、低收入家庭還是買不起經適房
作為一種以銷售為主的保障性住房，經濟適用房在解決城市困難群眾住房問題中的依然有不少低收入居民買不起。低收入家庭買不起，中等收入家庭不能購買，所以才會出現大量經濟適用住房滯銷的現象。
城市低收入家庭的收入與經濟適用住房銷售價格之間的差額矛盾到底有多大呢？拿閻良區的低收入家庭的收入和經濟適用住房的價格進行分析作為例證。
閻良區低收入家庭中低保家庭占到了80%，而低保家庭人均月收入不高於410元。這部分人群構成了潛在的購買經濟適用住房的主力軍。按照一個3口之家進行核算。家庭中一般有兩口人有收入，年總收入最高不超過9840元。一套60平方米的經濟適用住房，單價按2631元計算，總價為元。對一個低收入家庭來說不吃不喝需要16年才能買起。國際上公認的合理的房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）隻為4-6倍（年）。再說家庭也不可能不吃不喝，可能還要供學生上大學等實際消費問題。