影響土地價格的因素分析
宏觀經濟
作者：胡文立
【摘要】本文旨在《資本論》的視角下，分析影響土地價格的因素及土地價格變動產生的影響，並以此給出政策性意見。本文首先分析了土地價格與地租、利息率的關係，並具體說明了利息率和地租變動對土地價格的決定性影響。其次分析了供求關係和周邊地區如何對土地價格產生影響。最後，根據促使土地價格上漲原因的不同實質的分析，給出了對經濟穩定健康發展的建議。
【關鍵詞】土地價格 地租 利息率
一、引言
馬克思在《資本論》第三卷中地租理論成立的前提是土地私有，目前中國土地改革方向正是讓土地歸個人所有。但是當前土地價格上漲問題已成為社會關注的焦點。私人土地投資者最關心的是土地升值帶來的利潤問題，而政府主要關注的是土地價格上漲過快對民生的影響。因此利用《資本論》中的地租理論解釋我國土地改革中的問題，並對此提出建設性意見顯得十分重要。
二、土地價格的形成
根據《資本論》第三卷第六篇，土地不是勞動的產品，沒有價值，但是土地具有使用價值，通過轉讓使用價值可以獲得一定的收入。因此，土地是資本化的特殊商品，資本能夠固定在土地上。
地租是土地所有者出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額，土地所有者獲得土地的所有權，而把土地的使用權讓渡給租地農場主。租地農場主為了得到在土地這個特殊場所使用自己資本的許可，就必須要在一定期限內（比如每年）按照契約規定支付給土地所有者一定的貨幣額，否則土地所有者寧願土地荒廢。這個出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額就是地租，地租是土地所有權在經濟上借以實現增殖價值的形式。
任何一定的貨幣收入都可以資本化，都可以看作一個想象資本的利息。土地是資本化的特殊商品，地租也可以看作是某個資本的利息。假定一個資本家用4000鎊購買的土地每年可獲得200鎊地租，那就相當於這4000鎊每年得到5%的平均年利息，不論他是把這4000鎊直接借出去或者是以土地形式租出去而獲得租金，得到的收益是一樣的。這就是一個4000鎊的資本按5%比例增殖。在這個假定下，二十年內地產的收入，可以補償這一地產的購買價格。所以，土地的購買價格是按年收益的若幹倍來計算的。
實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的按一般利息率計算的地租的購買價格，可以得到公式：地租=土地價格×利息率。公式變形可得：土地價格=地租/利息率。由此可知，地租和利息率是影響土地價格的決定性因素。
三、利息率和地租決定土地價格
（一）利息率影響土地價格
假定地租是一個不變量，土地價格的漲落同利息率的漲落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那麼200鎊的年地租代表的資本的年增殖額，就從4000鎊增至5000鎊。如果利息率由5%下降至4%，結果相反。
商品的價值是由生產其所耗費的社會必要勞動時間決定的。所以，個別資本家會想方設法提高自己的個別勞動生產率，縮短個別勞動生產時間，使之小於社會必要勞動時間，從而獲得超額剩餘價值。這時等量資本投入不同的生產部門得到的利潤是不同的，所以把資本投入利潤率較低生產部門的資本家會把資本轉而投入利潤率較高的生產部門。這樣投資於不同生產部門的資本家之間為了獲得較高利潤率會展開競爭。通過競爭，不同的利潤率最終會趨同為一般利潤率，形成平均利潤率。由於社會平均資本有機構成會逐步提高，在剩餘價值率不變的情況下，同量預付資本所獲得的利潤率必然減少，平均利潤率會下降。平均利潤率存在著下降的趨勢，這是資本主義的客觀經濟規律。
利潤率下降趨勢決定了利息率也有下降趨勢。所以，在地租不變的情況下，土地價格客觀呈現出上漲的趨勢。
（二）地租影響土地價格
由土地價格=地租/利息率公式可知，土地價格與地租成正比。這裏的地租通常指級差地租。級差地租是與土地的不同等級相聯係而產生的地租，由農產品的個別生產價格低於社會生產價格的差額形成的超額利潤構成的。