本刊記者 吳丹
借助差異化的運營模式，越秀房托10年耕耘，成就商業地產新標杆。
不到10年時間，成長為中國最大的房地產信托基金管理人。這個成績的締造者叫“越秀房托”。
越秀房產基金是全球首隻投資於中國內地商業物業的上市房地產投資信托基金，也是我國香港首批上市的三隻REITs之一。自2005年上市至今，越秀房托一直以成為中國商業地產領先的專業化資產管理機構為願景。
當中國房地產住宅市場告別黃金時代，商業地產毫無意外地成為開發商轉型的方向之一。近年來，中國商業項目開發呈現井噴之勢，但同時也出現了泡沫化、同質化的現象。如何在激烈的競爭中保證出租率和租金收益，將旗下物業轉型升級以適應新形勢，成為商業地產經營者們夙興夜寐思考的大問題。
越秀房托“不走尋常路”，麵對複雜的商業地產形勢，不斷探索差異化的商業及管理模式，借助越秀集團的商業地產資源和金融資源，最終以“資產管理”與“基金管理”一體化，“商業經營”和“物業管理”一體化的運營模式，打造出一個差異化的商業地產樣本。
上市以來，越秀房產基金收入及分派等年均增長率超過5%,其相關物業的資產增值也為投資者帶來了穩定回報。2014年上半年，越秀房托實現收入7.45億元，同比增長了16.6%，上半年每個基金單位分派0.1464港元,同比增長15.6%，按期末收市價計收益率為7.80%。
“資產管理”與“基金管理”一體化
2012年10月，越秀房托完成了對廣州國際金融中心（廣州IFC）的收購交易。該交易使基金物業組合更加豐富，業態更加多元化，基金中的機構投資者比重加大，基金流通市值從30多億港元增加至目前130多億港元，基金在資本市場的影響力也日益提升。
廣州國際金融中心在注入基金後，短短一年半時間，寫字樓出租率已高達88.75%，平均租金220元/平方米，穩居行業標杆地位。
2013年3月，世界兩家重量級評級機構“穆迪”和“標普”分別給予越秀房產基金Baa2和BBB投資級評級。2013年5月7日，越秀房產基金成功發行3.5億美元五年期無抵押債券，利率3.1%。認購金額近20億美元，超額4.7倍。
越秀房托對《二十一世紀商業評論》（下稱《21CBR》）記者表示，未來將繼續促進基金財務結構朝著“發債與銀行貸款結合、長期與中期債務結合、固定利率與浮動利率結合”的方向優化。
對於未來考慮收購的物業類型及方向，越秀房托表示，一方麵為改善物業的區域性結構，優化物業類型的組合，使基金結構更趨穩健，基金投資區域將從廣東省擴展到全中國（包括香港），以珠江三角洲為基礎，同時在北京、上海等一線城市尋找合適項目；另一方麵，管理人繼續積極研究大股東持有的項目，總結廣州國金中心交易成功的經驗，進一步挖掘越秀地產的商業項目，尤其是處於商業核心地段的優質項目，探討收購的可能性。