城鎮化、工業化與房地產價格波動
理論探索
作者：付雨豪 黃斯琪
【摘要】 本文采用2005—2013年全國省際麵板數據對城鎮化、工業化與房價波動間存在的互動關係進行了實證分析，結果表明：城鎮化通過直接影響住房需求、消費需求進而間接影響房地產價格及第二產業發展；以工業為基礎的實體經濟發展對房價波動具有抑製作用。相反，城鎮化、工業化發展又會受限於房價虛高。因此，推動工業化發展成為重要產業支撐，促進產業優化升級，實現產城融合將有利於促進城鎮化健康發展，穩定房價。
【關鍵詞】 城鎮化 工業化 實體經濟 房地產價格波動
一、引言
近年來，隨著我國城鎮化進程加快，住房供需矛盾銳化，房價持續上漲，房價虛高給實體經濟帶來了不利影響。2014年第十八屆人大會議上，國家出台了新一輪城鎮化規劃戰略調整，明確表示要通過城鎮化、工業化、農業現代化發展實現優化城市產業結構、推動區域協調發展形成有力支撐的目標。在新一輪政策導向下，城鎮化為房地產市場帶來了機遇和挑戰，一方麵，城鎮化建設速度加快促進了住房需求；另一方麵，工業化程度提高，產業結構調整及投資規模擴大，產生更多就業機會的同時吸收了大批剩餘勞動力，促進人口轉移的同時又加劇了房市供需矛盾。不少地區的城鎮化發展依靠房地產帶動，缺乏相關產業支撐，這種做法易造成實體經濟持續萎縮，虛擬經濟發展過快的不利影響，進而導致房價虛高。房價過高後一旦出現大幅度下降，易引發房地產泡沫給國家經濟帶來嚴重的負麵影響，溫州與鄂爾多斯的教訓是最好的前車之鑒。在推進城鎮化建設與經濟增速放緩的雙重背景下，尋求實體經濟與虛擬經濟平衡的重要性是不言而喻。
愈來愈多的學者對城鎮化與房地產價格的關係進行了研究，得出的結論卻不盡相同。任木榮等學者認為城鎮化是造成房價過熱的原因；而以馬光遠、劉成玉為代表的學者則提出了相反的結論。城鎮化對房價究竟具有何種影響？城鎮化過程中是否存在其他相關因素作用於房價？基於以上疑問，本文結合城鎮化因素，試從人口與經濟發展水平角度，通過理論和實證探析城鎮化、工業化與房價波動的互動關係。
二、文獻綜述
1、城鎮化與房地產價格波動
從表麵上來看，城鎮化是一個人口轉移的過程，城鎮化率提高最直接的表現是農業人口數量減少，城市人口數量增加。城鄉人口分布結構的變化，將直接影響到房地產市場的供給與需求，進而造成房價波動。謝福軍、黃俊暉從供需層麵通過實證指出城鎮化率提高能夠帶來房地產需求，促進房地產投資。而基於同一研究視角的馬光遠、劉成玉等學者提出了相反的觀點，認為城鎮化不會推動房價高漲。從本質上看，城鎮化是包括人口、產業、地域空間等在內的社會經濟結構轉變的過程。城市產業結構、經營活動方式的改變將為房地產業帶來機會，況偉大認為城鎮化與房價間的確存在正向促進作用，但當房價虛高時又會對城鎮化起到抑製作用，城鎮化進程過快又容易導致房價飛漲和泡沫產生。
2、工業化與房地產價格波動
工業作為實體經濟的基礎，是國民經濟的中堅力量和重要支撐。實體經濟與虛擬經濟之間對市場中流動貨幣的吸收是此消彼長的，強化實體經濟意味著相對地緩減虛擬經濟膨脹，控製投機風險，從而起到穩定房價的作用。張平表示實體經濟的創新發展和金融製度的完善健全是平抑虛擬經濟膨脹最有效的方法。另外，從相對價格來看，工業化能夠產生規模經濟效果，吸收剩餘勞動力解決就業問題並能夠帶動地區經濟發展，通過直接影響房價收入比間接影響房價波動。於守華通過VAR模型分析指出，工業化水平提高對房價波動具有顯著影響，但當工業化水平達到一定程度時，顯著性將降低。而邵挺、範劍勇以Helpman-Hanson模型，利用1998—2008年間長三角地區16個城市的麵板數據進行計量模型的參數估計發現，長三角大型城市房地產泡沫傾向及製造業豐富度欠缺，促使製造業從上海、南京、杭州等地向周邊地區擴散，缺乏產業支撐易造成城市畸形發展。從工業化與房地產價格波動的關係發現，兩者的關係是實體經濟與虛擬經濟尋求平衡發展的典型。