城市綜合體的贏與虧
專訪
作者：繩娜 CMMO
在住宅市場頻遭政策打壓的背景下，商業地產的熱潮鼎沸，大量城市綜合體在新興城市迅速被造好，卻又由於沒有合理規劃而被空置，很多城市被納入新的鬼城，這些城市綜合體麵臨著怎樣的贏與虧？上海元策投資顧問有限公司董事長何鶇波、商業地產資深人士莊偉分享了他們的觀點。
《銷售與市場》：伴隨著二、三線城市的崛起以及城鎮化進程的加快，會給商業地產帶來哪些契機？
何鶇波：中國的商業地產起步較晚，底子比較薄，就算沒有城鎮化這麼大規模的投入，中國的商業發展空間本身也比較大。城鎮化進程，這是十八大傳遞出的一個非常重要的政策導向，涉及4億農民進城和40萬億的投資。城市的崛起和城鎮化進程，帶來的一個結果就是人口的聚集，這就需要一係列民生配套的東西，包括商業、醫療、就業、教育培訓等，這些產業都會相對去集中，這就給我們做商業地產帶來很多機會。
實際上，中國的商業本身就需要一定的提升。中國的經濟發展存在不平衡的現象。像上海這樣的大都市彙集了最好的東西，但是商業不同階段的業態在全國都能看得到。例如，在一些偏遠的小城市還存在最早的大棚式的、攤販式的、趕集的市場。在中國，可以看到並研究不同商業模型和商業特色。這就從另外一個角度說明，中國的商業品質需要提升，這也是消費升級、生活品質提升的一個需求。
《銷售與市場》：如何看待新興城市大規模建造商業綜合體的現象？
莊偉：目前，全國商業地產的庫存量還是比較大的，存在結構性不合理的問題。現在等開發的項目很多。項目不是沒有被批下來，而是項目有了不敢造了。因為已經造好的項目很多都空置下來，這個現象還是值得關注的。其實，開發商在拿地之前，項目的容積率、商業配置等政府已經做好規劃了，雖然日後項目規劃會有一個微調，但整個大方向是定了的。這就需要政府在做規劃時更加專業和謹慎。
何鶇波：很多城市在做規劃的時候，需要意識到這種現象，需要全局統籌，做一個通盤的考慮，盡量不要讓商業不足，也不要讓它過剩，結構也要合理，這樣的規劃更符合居民的要求。很多城市的商業綜合體有了切膚之痛，需要反思如何調整方向。以往這種粗放的、類似住宅的開發模式是不適合商業地產的。但除了政策的調節以外，還會有市場調節。很多開發商或者拿了地的地主方，不會沒有意識到這樣一個情況，他可能還會跟政府去協調、去溝通。
《銷售與市場》：如何判斷一個城市需要多少城市綜合體？
何鶇波：每一個城市都是要通過深入調查研究後來進行判斷的。比如，需要深入了解統計本地的戶籍人口、常住人口、城市發展的產業方向以及它的人口是導入型還是流出型。相對而言，導入型的城市商業潛力更大一些。中國地大物博，區域文化、民風、消費習慣各異，所以每個城市的判斷標準都不一樣。消費能力、消費等級會決定這個商業項目檔次的高低，但是最基本的還是人的消費，這是對一個商業能不能做的最基本的判斷，如果一個城市人口數量都不夠的話，是不足以支撐商業發展的。