中國房地產企業的海外投融資及可持續發展探討
熱點問題
作者：陳小麗
近年來，我國房地產企業紛紛轉向多元化發展，實行進軍海外的“藍海”戰略，以應對國內房產市場融資與投資的挑戰，如2014年1月，恒基兆業、中駿置業、富力、佳兆業與合景泰富等紛紛實施海外融資計劃，而萬科、綠地、碧桂園等標杆性房企亦實施了實質性的海外布局。隨著當前房產銷售的疲軟與市場前景的惡化，僅僅依靠地方政府的各種“救市”政策無法完全應對房產市場的降溫，房地產企業更應當著眼國內市場，拓展海外市場，以促進房地產業的可持續發展。本文以萬科和保利地產為例，分析了它們在海外融資與投資方麵的特點，梳理了兩家房地產企業可持續發展的現狀，進而結合房企國際化布局探尋我國房地產企業可持續發展的路徑選擇。
一、房企的國際化布局：海外投融資解讀
（一）發展背景方麵
近兩年來，我國多家品牌房企紛紛進軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標杆性房企紛紛“出海”，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關注；據中國指數研究院公布的房企融資統計數據顯示，2013年，我國通過境外融資平台向海外發行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平台發行債券的房企共25家，發行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據《2013年度中國對外直接投資統計公報》顯示，我國對外直接投資已連續兩年蟬聯全球第三，2013年統計年鑒顯示，截止2012年我國房地產業對外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據美國傳統基金會與企業研究所聯合開發的CGIT數據庫數據顯示，2013年我國一億美元以上的房地產海外投資項目共22項，金額共計117.6億美元，增幅分別達38%和54%。
根據2014年中國上市房地產企業百強榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產為例，重點比較它們在海外融資與投資等方麵的異同點，以解讀我國大型房企海外戰略布局的基本特點。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方麵
由於受內地融資環境所限，自2011年以來，我國房企融資逐漸轉向海外市場。基於萬科與保利地產的比較分析，我國房企的海外融資基本呈現以下特點：其一，在股權融資上，我國房企基本通過發行境內上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平台，以獲取海外股權融資，同時打通海外債權融資的渠道。例如，萬科通過發行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權融資基本借助香港市場完成，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產（香港）發行，而保利地產的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發行，可見，借助香港子公司發行債券對於內地上市房企更為普遍。這主要是由於香港資本市場活躍，IPO與發行債券的融資渠道相對暢通，便於房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權融資依賴自身信用評級。當前房企海外發債的現狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發行的債券更受到境外投資者的認同，且融資成本相對更低。統計數據顯示，2013年我國房企海外發債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產發債利率均低於5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由於大型房企的信用等級更有保障。例如，萬科借助全球頂級評級機構的標普、穆迪與惠譽分別發布了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長期信用評級報告，使其成為境內信用最好的房企，以增加境外投資者對其所發行美元債的認可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國QE的逐漸退出與人民幣彙率波動等的影響，我國房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據統計數據顯示，2014年4月，國內十大標杆性房企的海外融資環比3月回落24.7%，連續兩月下滑。而表1顯示，保利地產融資成本明顯高於萬科，這既是由於信用評級的影響，也是由於市場環境變化所導致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方麵
縱觀當前現狀，我國房企海外布局正在持續擴展，但仍處於探索與試行階段。結合萬科與保利地產海外投資狀況的分析，我國房企海外投資基本呈現以下特點：
一是房企海外投資持續增長，但仍然處於輔助地位。以萬科和保利地產為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國和新加坡等地進行多起境外投資項目，而保利地產雖還未明確進行海外投資，但亦開始謀劃國際化發展，對非洲和西歐市場進行了考察調研，以便實施國際化戰略。然而，盡管當前我國房企海外布局已成趨勢，但內地房企依然以國內市場占主導。如萬科董事長王石表示，萬科在國內的投資依然占據98%，而未來國外投資將逐步提升至20%。