關鍵詞：舊城改造；和諧共贏
北京舊城的改造與更新是一個不斷探索前進的過程。從建國之初，過多出於意識形態考慮的熱血沸騰的北京舊城社會主義大規模改造，到後來的為解決居民實際生活問題的危改，是一次根本上的質的飛躍。從90年代後期，過多出於經濟利益考慮的猛拆猛建猛搬遷，到後來的切實為居民利益著想並開始注重城市文化保護的小規模改造更新的完善和探索，又是一次質的飛躍。然而，前進的道路是曲折而漫長的，北京的舊城改造，在經曆了這麼多年的探索和實踐中，雖然成果顯著，但許多問題依然沒有得到徹底的解決。
一、改造更新性質方麵的問題--最終仍是贏利性
這是由開發商和政府在改造中所處的地位造成的。
一方麵，開發商在改造更新中占了主導地位。
當前，北京的舊城改造與更新，主要靠開發商的投資，而開發商出於自身利益的考慮，必然會將追求最大利潤放在首位。然而事實上，改造更新的終極目標不是贏利，而是使舊有的生活區在現代化的生活方式下重現活力。目標不同，方向和結果必然不同。牛街的改造就是典型的例子。在改造更新中占了主導地位的掌握資金的開發商，最終仍然會使改造的結果變質。
另一方麵，政府在改造更新中的控製不足。
雖然政府出台了一係列的政策和法規，但似乎仍隻是一紙文件，沒有起到有效的控製監督作用。政府劃定的曆史保護區，大多數是破壞不再，但保護也不足。有些規劃編製不細彈性很大，讓許多開發商有機可乘，而更甚者是有些原本是硬性規定的規劃控製線，由於政府控製力度的不，導致像東方廣場這樣，對規劃控製線的全線突破。
二、改造更新方式方麵的問題--優勢改造更新的方式依然沒有普及
小規模改造更新方式在舊城居住區改造中的優勢是明顯的，這在多次的試點工程裏可以得到充分認證。然而從早期成功的菊兒胡同改造開始，到後來的一係列小規模改造的探索和實踐過後，這一有著明顯優勢的改造更新方式依然得不到有效的大規模的推廣和普及。歸其原因：
1.居民對於小規模改造積極性不高
（1）居民擔心：若政府要大規模改建此地，那麼小規模改建的成果就會被拆掉，金錢和精力的投資就都白費。當前，政府已經劃定了大片的保護區，大規模改造在這裏不能實現，但依然抱著觀望態度。
（2）資金籌備存在一定難度
單靠居民自籌資金肯定是困難的，而目前又沒有相關的專門部門管理這方麵的事務，小規模改造更新得不到有力保障。這就影響了居民的積極性。
2.小規模改造更新仍然存在缺陷
現階段，小規模改造更新並不是完美無缺的。居民自發的小規模改造多是以單個家庭為主體，在改善整個街區環境方麵仍然存在明顯的階段性。
三、改造更新認識方麵的問題--文化保護的呼聲有過熱的趨勢
當前對曆史文化的保護，呼聲是越來越大，相對之前的毀滅性改造和動則異地拆遷更新來言，這是可喜的進步，但同時這種呼聲存在過熱的趨勢。許多文人學士將其提到了過高的位置。當保護的詞義被僵化時，城市的改造更新就會陷入停滯或者嚴格以依樣畫葫蘆的方式進行。城市的生命力和活力將會漸漸消失。
鑒於當前依然存在的這些問題，有以下幾點建議：
（一）政府職能的加強
1.資金由政府出麵，通過多方麵途徑籌備，確定政府在改造更新中的主導地位
任何的實際工程，最終必然會落實到資金上來。因此，若要改變當前改造更新的贏利性質，就必須從根本上改變經濟來源的問題，使主導權落在政府手裏。隻有這樣，才能實現改造更新工程真正為居民著想的目的，使舊有的生活區在現代化的生活方式下重現活力。
2.相關政策法規編製的完善化和控製指標的法規化