房地產稅爭鋒
財策
作者：喬欣
2014年6月，中共中央政治局召開會議審議通過了《深化財稅體製改革總體方案》，按照中央的部署和要求，2016年要基本完成深化財稅體製改革的重點工作和任務。目前業內普遍認為，改革的重點主要鎖定在“六稅一法”，“六稅”即推進增值稅改革，包括“營改增”繼續擴圍；完善消費稅製度；加快資源稅改革；建立環境保護稅製度；房地產稅立法以及個人所得稅的改革；“一法”則是稅收征收管理法。
房地產稅立法作為新一輪財稅體製改革的內容之一，在目前整體改革進程中頗有爭議，特別是圍繞當前征收房地產稅環境是否成熟以及改革過程中遇到的挑戰能否得到有效解決等問題。日前，原國家稅務總局副局長許善達，中國房地產協會副會長任誌強就此闡述了各自的見解。
擺在麵前的幾道坎
2008年前後，我國一些城市房價迅速飆漲，引起中央政府關注，並相繼出台多項政策措施試圖幹預，其中關於開征“房產稅”的消息引人注目，到2011年，上海、重慶兩地率先開始房產稅試點，不過此後試點並未在全國擴大範圍。
十八屆三中全會將開征房產稅上升為“加快房地產稅立法並適時推進改革”。然而2015年全國兩會期間，政府工作報告中對房地產稅隻字未提，在財政預算報告中提出要“繼續配合房地產稅和環境稅的立法工作”，外界將此間透露出的信息解讀為“政府對房地產的提法出現了近年難有的暖意”，也有業內權威專家解讀“從部署上來看，在年度工作裏麵沒有明確把房地產稅放在納入立法程序的位置上。”
那麼擺在房地產稅改革究竟麵臨著哪些挑戰？
任誌強認為：“房地產稅主要有兩種，一種是在流轉環節中與房地產相關的稅種，另一種是在保有環節與房地產相關的都叫做房地產稅，所以在中國不是沒有房地產稅而是現在沒有單獨叫做房地產稅的稅種。這次稅製改革是把過去流轉和保有兩個環節的稅種進行一些調整。從房地產開發的角度來說，比如‘營改增’，其中最大的一個問題是如果營業稅改征增值稅可以用什麼作為抵扣項，在目前的討論中認為最大的項是土地，有時候可以占到房價的60%-70%，能不能作為抵扣？如果不能抵扣，這部分需要交的是增值稅，再加上房地產收入的增值稅，等於收了兩個增值稅，‘營改增’以後這兩個怎麼辦？還有一係列流轉環節中的問題需要解決。在保有環節，我們曾經曆過上海和重慶試點，上海隻收增量部分，結果根據房管局所說，收稅成本和稅收收入差不多，而重慶不僅征收增量還有存量部分，收稅成本更高，估計重慶市政府沒有從征收房產稅中獲得任何收益。而且，上海、重慶兩地房產稅試點依據的是國務院第136次常務會議有關精神，如果按照新通過的《立法法》嚴格界定，兩地試點的推行缺少上位法依據。”
在任誌強看來，房地產稅改革最主要的問題是沒有解決法理。他說：“到目前為止，全世界沒有一個公有製國家征收房地產稅的先例，既然找不到相同的案例，就無從借鑒和學習，把土地私有製國家的稅法轉變為土地公有製的稅法，其間還有一些障礙沒有克服。現在立法的難點在這裏，就是探索在共有的土地上如何對私有財產收稅。”
至於為了調控房價以及抑製地方政府賣地衝動而開征房地產稅的期望，任誌強直白地表示：“我覺得是不可能的。正規的保有環節的房地產稅在幾大聯邦政府的國家稅收中的比重平均為百分之七點多，最高的國家為百分之十三點多，可見其實它在國家總體稅收中的比例並沒有那麼高，中國現在與房地產稅相關的幾個稅種加起來總和大體占到國家稅收比重的11%-13%的水平。然而土地收入占到地方財政收入的比重在高的時候約有78%，即使按照國際慣例把幾個相關稅種都轉變成房地產稅收上來，也不能抵過地方政府的賣地衝動。因此那種理論上認為用保有環節的稅來解決替代現有的土地出讓金是沒有算過賬的說法。
而且征收房地產稅和房價上漲有沒有關係？美國從實行房地產稅開始，指數為100，到了2008年金融危機出現，指數為285，所以房地產稅的征收和房價的自然上漲沒有必然關係，如果有關係，美國公民就不會投票通過開征房地產稅的決議。我們現在因為不是一個合理的稅製稅收和穩定預期才導致房價波動。中國房價高的原因在於地方政府隻能拿一次錢，剩下的都是支出，而國外的納稅源在當地，包括個人所得稅中的一部分留成、房地產稅是由戶籍所在地或居住所在地繳納登記，這些收入都是用於當地建設與發展。”