封麵報道
作者：郭莉
2012年房地產崩潰發生的概率很小，但中國房地產業由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產瘋狂做多的政策環境和市場環境已經發生了根本改變
“年末有個行業很特殊——一邊收縮裁員，一邊開年會繼續發年終獎，這就是寒冬裏受調控的房地產行業。”某地產開發商在自己的博客裏這樣寫道。他表示，現在的房地產行業普遍采取“少拿地，不開工，緩建設，促銷售”的保暖過冬策略。
“限”字當頭的調控下，中國房地產行業全麵入冬。國家統計局近期發布的數據顯示，2011年12月，全國房地產開發景氣指數為98.89，連續7個月下滑，創近28個月以來新低。
此間的經濟學家和業內人士認為，自2010年4月出台調控樓市的“國十條”以來，房地產市場利空政策不斷加強，其在國民經濟中的作用不斷弱化。在過去的一年中，政府通過行業政策及金融政策兩方麵直接或間接地對房地產市場施加影響。
一方麵，政府通過限購令和保障房建設，從供需兩方麵抑製房價，此外還加強了對土地調控和對房價的直接控製。在控製範圍上，房地產政策由一線城市擴展到二三線城市，調控範圍不斷擴大；同時調控力度也有增無減，通過房地產稅收政策、房地產經紀管理、房屋權屬聯網、住建部“約談”等多角度進行調控，體現了政府控製房價的決心。
另一方麵，政府重拳出擊，亮出係列金融政策，抑製房地產投機。自2011年初，央行3次加息，6次上調存款準備金率，此外，還擴大了存款準備金的存繳範圍。這些政策都降低了銀行總體信貸量。在進一步落實差別化住房信貸政策的同時，銀監會對房地產信托也采取了一定監管措施，以控製風險，這也給房地產業帶來了一定程度上的衝擊。
在經濟、行政等多重手段下，地產泡沫被有效抑製。新的一年，盡管政府已將政策重點從抑製通脹轉向支持經濟增長，但調控房價方向和態度依然堅定。
“房地產調控事關中國經濟結構調整和增長方式轉變，中央對此決心已下。” 中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，房地產從投資品向居住功能回歸應該說大勢已定，無論是開發商還是地方政府，對此應該有清醒的認識。
麵對形勢的轉變，“房地產崩潰論”、“房地產信貸危機論”此起彼伏，牽動了決策者和投資者的神經。
“這些說法有些言過其實。”郭田勇認為，房地產崩潰是不會發生的，但中國房地產業由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產瘋狂做多的政策環境和市場環境已經發生了根本改變。
預期在改變
一言以概之，2011年中國房地產市場的主要特征是“量降價滯”：從不斷刷新的銷售數據可以看出，全國主要城市住房銷售量下降50％以上，但其住房價格卻沒有隨著銷售量快速下降而發生很大變化。
中國社科院金融所研究員易憲容認為，這種現象正好說明了當前國內房地產市場是一個以投機炒作為主的市場。
“如果住房是一個消費市場，那麼當銷售量大幅下跌時，其價格也會隨之下跌；銷售量下跌得越嚴重，其價格下跌幅度越大。隨著價格的下跌，住房消費需求也在不斷增加，最後市場能夠自動實現其供求平衡。”
而對於當前的房地產市場來說，炒作者進入市場的目的是為了能夠以更高的價格賣出，住房價格更多是由投機者預期及相應的市場條件（尤其是金融條件）來決定。當市場條件發生了變化，投機炒作者預期進入市場無利可圖時，他們不能也不敢再進入市場，住房銷售量不僅會迅速下降且也可能降為零。而此時如果已經進入的投機炒作者及房地產開發商仍然預期住房價格下跌有限，甚至預期住房價格下跌後又會出現暴漲，那麼已經進入的投機者及房地產商是不願讓手上持有的住房價格降低而退出市場的。
顯然，那些已進入者到目前為止仍然對政策轉向抱有奢望。即便如此，市場預期也在潛移默化中發生變化：銀行對地產項目變得慎重；開發商拿地熱情開始消退；買房人緊緊捂住自己的錢包，更多人開始期待保障房上市。
“現在純房地產項目已經很難做了。”一位近幾年把房地產開發貸按揭貸做得風生水起的商業銀行支行行長告訴記者，現在大家普遍對房地產市場走勢持悲觀態度；事實上當前的市場行情很難支撐起那麼高的地價——銀行對房地產項目的放貸是存在風險的。
某房地產開發商本來計劃去年下半年在北京郊區縣拿一塊地，後來發現勢頭不好，果斷放棄了該計劃。
“幸虧沒陷進去，否則項目就做賠了。”他慶幸地告訴記者，現在那個區域房市交投清淡，就算按樓麵價再加上建安成本的價格出手，都不一定有人接手。
“現在房地產麵臨‘三高一低'的困境。‘三高'是指融資成本高、地價高、建安成本高，‘一低’即市場低迷。行情如此，看看再說吧。”
一旦人們對房地產“隻漲不跌”的神話產生懷疑，房地產的“劫民造富”運動就要落下帷幕。
相對這位慶幸沒動手的老板而言，那些這兩年高地價入市的開發商，恐怕日子就不是那麼好過了。
日子不好過
對於房企而言，2012年會更難捱。
2011年末，北京市建委發文稱，將有473家房地產公司注銷，這意味著：有473家地產公司將在京城樓市消失。據北京市建委有關負責人透露，這一波房企消失潮將會持續進行，甚至會呈現加劇勢頭，5年後預計有近2000家房企消失。
房企消失潮不僅出現在北京。武漢市房管局2011年第四季度公布的數據顯示：截止2011年10月底，武漢房地產開發企業比2010年同期減少了200家。