“限購令”對房地產市場的影響分析
宏觀經濟
作者：趙彤 周世峰
為了保證我國房地產市場持續、穩定的發展，我們有必要全麵、詳細地分析“限購令”對房地產市場的影響。本文從我國房地產市場現狀著手，對比分析了“限購令”頒布前後我國一線城市和二線城市房地產市場的現狀，通過結合經濟學原理對該政策進行理論分析發現其弊端，提出相關建議。
一、房地產市場的現狀
（一）一線城市房地產市場發展現狀
我國根據城市的政治地位、經濟實力、城市規模和區域輻射力，選出5個一線城市，分別為北京、上海、天津、廣州和深圳。一線城市經濟實力較強，外來人口較多，房地產市場的需求量也較大，資金也較雄厚。國家限購政策出台後，除廣州外其他4所城市的房地產銷售量均減少，銷售價格都大幅上漲。2011年，受地方限購政策的影響，這五大一線城市的房地產銷售量均有所下降，而銷售價格除北京外均小幅上漲。
2011年，這五大一線城市的商品房銷售麵積除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售價隻有上北京下跌。
一線城市經濟發達，人口密度大，對住房的需求量也大，供求平衡嚴重傾斜，這也是一線城市較其他城市房地產市場更加繁榮的原因。這就導致了一線城市的房地產市場過度繁榮，麵對高房價，購買者卻絲毫沒有減少。
（二）二線城市房地產市場發展現狀
我國的二線城市主要由各省、自治區的首府城市及沿海城市組成。與一線城市相比較，二線城市經濟發展較慢，人口密度較小，居民的生活壓力相對較小。對於房地產業來說，一線城市雖然需求量較大，但競爭也相對激烈，房地產市場也日趨飽和，二線城市的相對優勢就此顯現出來。許多房企紛紛轉投二線城市的房地產市場，二線城市房地產的投資價值逐漸被挖掘出來，其地產市場步入了高速發展的軌道。
二、“限購令”對房地產市場的影響分析
在“限購令”出台之前，二線城市的商品房交易量與交易價格均低於一線城市。在各二線城市中，東部地區二線城市的商品房交易量與交易價格也均高於中部和西部，二線城市的房地產市場仍呈穩步發展的態勢。但限購政策出台後，各城市房地產市場都受到了“限購令“的影響，一線城市的受影響程度明顯高於二線城市，其中，東部二線城市受到的影響也高於中部和西部地區，中部、西部二線城市的銷售額不降反升，“限購令”的實施對不同城市的影響也有差異性。
（一）“限購令”對一線城市影響的經濟學分析
一線城市因為其優越的地理位置和國家政策的支持，房地產市場發展程度較深，所以“限購令”對房地產市場的影響較大。中國人曆來對住房看得很重。一線城市經濟發達，發展機會多，無論是高新技術人才還是普通的外來務工人員，都願意去一線城市謀生。麵對巨大的外來人口，房地產市場供求嚴重失衡。
1.“限購令”出台以來，全國房地產市場的住房成交量明顯下降。“限購令”實施後，一線城市對其反應較為強烈，各商品房銷售中心都比較冷清，商品房交易量均有所下降，購房者去看房大多是為了了解限購政策出台後商品房的價格變動，有些房地產商為了回籠資金使出各種銷售手段以刺激消費者購房，但大多數購房者仍處於觀望狀態。
2.“限購令”將一部分有能力的購房者排擠在外。究其原因，一方麵，一線城市經濟較為發達，外來人口較多，對住房的需求量也較大，此次限購政策對非本地戶籍人員購房進行了嚴格的限製，使得一部分剛性需求的外地購房者被擋在限購政策外；另一方麵，對於本地有改善性住房需求的購房者來說，受政策影響未能滿足其條件或其他原因而放棄購房。