某投資公司是某市新苑住宅小區的開發商。2000年2月，投資公司將新苑住宅小區的住宅預售給9個業主。2000年9月，該住宅小區建成，遷入320家住戶。2001年1月31日，投資公司和某物業公司簽訂《新苑小區物業管理承包合同》及《新苑小區物業管理承包合同補充協議》各一份。約定：投資公司將其開發的新苑小區第一期37棟高級公寓（麵積約10萬平方米）的物業管理承包給物業公司，承包期10年，承包金按實際住房麵積計算，每月每平方米1元；合同簽訂後10日內，物業公司應向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》，約定：新苑小區1-37棟樓房在保修期內的維修任務由投資公司總承包給物業公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產麵積61028.25平方米及有關附屬設施。2004年，經市房地產管理局批準，新苑住宅小區的9個業主成立了業主管理委員會，並與物業公司另外簽訂了《住宅聘用管理合同》。
物業公司在實施物業管理行為期間，向住戶收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。
1.《物業管理企業資質管理辦法》
第2條在中華人民共和國境內申請物業管理企業資質，實施對物業管理企業資質管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第3條物業管理企業資質等級分為一、二、三級。
第4條國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，並接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，並接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
第5條各資質等級物業管理企業的條件如下：
（一）一級資質
1.注冊資本人民幣500萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；
4.管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築施工麵積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100%：
（1）多層住宅200萬平方米；
（2）高層住宅100萬平方米；
（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；
（4）辦公樓、工業廠房及其他物業50萬平方米。
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理製度和標準，建立企業信用檔案係統，有優良的經營管理業績。
（二）二級資質
1.注冊資本人民幣300萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；
4.管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築施工麵積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100%：
（1）多層住宅100萬平方米；
（2）高層住宅50萬平方米；
（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；
（4）辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米。
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理製度和標準，建立企業信用檔案係統，有優良的經營管理業績。
（三）三級資質
1.注冊資本人民幣50萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；
4.有委托的物業管理項目；
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理製度和標準，建立企業信用檔案係統，有優良的經營管理業績。
第6條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職業資格證書和勞動合同。
第7條新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，並設一年的暫定期。
第8條一級資質的物業管理企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質的物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質的物業管理企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第9條申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：
（一）企業資質等級申請書；
（二）營業執照；
（三）企業資質證書正、副本；
（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職業資格證書和勞動合同，工程、財務負責人的職業資格證書和勞動合同；
（五）物業服務合同複印件；
（六）物業管理業績材料。
第11條物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前1年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：
（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一並委托給他人的；
（三）挪用專項維修資金的；
（四）擅自改變物業管理用房用途的；
（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（六）擅自占用挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（七）擅自利用物業共用部位和共用設施設備進行經營的；（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；
（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；
（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；
（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；
（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；
（十三）發生重大責任事故的。
第13條任何單位和個人不得偽造、塗改、出租、出借、轉讓資格證書。
企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明後，方可申請補領。
第14條企業發生分立、合並的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續後30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，並重新核定資質等級。
第15條企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續後30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書變更手續。
第16條企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續後15日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續。
第17條物業管理企業資質實行年檢製度。
各資質等級物業管理企業的年檢有相應資質審批部門負責。第21條物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第22條物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第23條物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第24條物業管理企業不按本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，並處2萬元以下的罰款。
第25條資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對不符合法定條件的企業頒發資質證書的；
（二）對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的；
（三）對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的；
（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；
（五）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。
1.《物業管理條例》
第2條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第3條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機製選擇物業管理企業。
第6條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出製定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第7條業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方麵的規章製度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第8條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第9條一個物業管理區域成立一個業主大會。
第10條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，隻有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築麵積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市製定。
第11條業主大會履行下列職責：
（一）製定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；
（五）製定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方麵的規章製度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第12條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書麵征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出製定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。第13條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第14條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第15條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第16條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。第17條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第18條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第19條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第20條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。