第46條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：（一）抵押權人請求中止的；
（二）抵押人申請願意並證明能夠及時履行債務，並經抵押權人同意的；
（三）發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；
（五）其他應當中止的情況。
第47條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產的費用；
（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；
（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；
（五）剩餘金額交還抵押人。
處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
房地產抵押權的實現，是指債務履行期限屆滿，債務人不履行債務時，抵押權人依照法律規定的程序直接處分抵押的房地產，以抵押的房地產拍賣價款使其債權優先受償。抵押權實現即抵押權設立的目的達到，抵押權隨之消滅。
抵押權是一種物權，物權的取得和喪失，都要經一定的法律行為。房屋抵押權的喪失有以下原因：
1.抵押權的行使
當抵押人無力按期償還貸款本息時，抵押人與抵押權人自行協商確定，或以抵押的房屋抵債，或是將拍賣抵押房屋所得的款項抵債。抵押權行使後，抵押權即不再存在。
2.所擔保的主債權消滅
抵押權的存在應當以債的存在為前提，當抵押人已按期清償本息，抵押人與抵押權人雙方已不再存在這一債的關係，抵押權隨之消滅。
3.所抵押的房屋滅失
房屋滅失，該房屋的抵押權也不複存在。但抵押人因房屋滅失而獲得的賠償（如保險賠款）或補償（如房屋拆遷補償），應當作為抵押財產。
對於抵押成立後於債務人不履行債務時，可否由抵押權人取得抵押物的所有權，這涉及抵押物的實現方式。抵押權的實現方式，各國法律規定不一。依我國法律的規定，抵押的實現方式有拍賣、變賣和折價。例如，我國《擔保法》第53條中規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”按照法律規定，抵押當事人可以約定抵押權的實現方式，也可以於抵押權實現時協議抵押權的實現方式。如當事人協商不成，則可以訴請人民法院裁決。
並且即使法院判決抵押物歸抵押權人所有，也並不是指以抵押物來抵償債務而消滅債權，而僅是指以抵押物折價的方式實現抵押權。
所謂抵押物折價，是指以抵押物所折的價格優先清償抵押權人的抵押擔保債權，由抵押權人取得抵押物的所有權。實際上，這是由抵押權人以一定價格買下抵押物，抵押權人就該抵押物的價值優先受償。如果抵押物所折的價格高於抵押擔保的債權，債權人應將高出的部分返還給抵押人；如果抵押物所折的價格低於抵押擔保的債權，債權人得以就不能受償的部分要求債務人償還。可見，以抵押物折價的方式實現抵押權，雖由債權人取得抵押物的所有權，但並不是以抵押物抵債，並不是以抵押物代償債務。
所謂抵押物代償，是指當事人約定，於債務人不履行債務時，以抵押物抵債，由債權人直接取得抵押物的所有權。有的抵押合同，當事人在抵押合同中約定，債務人於債務清償期屆滿仍不清償債務時，抵押物即歸抵押權人所有。此類的約定為我國法律所禁止，《擔保法》第40條中規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”因此，抵押當事人在合同中有此約定時，該約定是無效的。這裏所謂無效，是指抵押權人不能依此約定取得抵押物的所有權。當事人的這種約定，應如同當事人在抵押合同中對抵押物的估價一樣。如果當事人在抵押合同中對抵押物有估價（此估價也即為抵押價值），並約定於抵押權實現時抵押物以此價格歸抵押權人所有，則債務人於債務清償期屆滿未履行債務時，對於抵押物歸抵押權人所有，抵押當事人雙方沒有異議，也不會損害抵押人的其他債權人利益的，抵押權人得以取得抵押物的所有權。這可視為當事人是以抵押合同訂立時的估價對抵押物進行折價的。但是，若當事人於此情況下發生爭議，或者其他債權人對此估價提出異議，則當事人原約定的價格仍為無效，抵押權人仍不能直接取得抵押物的所有權，當事人雙方須重新議定抵押物的折價價格。
我們認為：市中級人民法院的判決是正確的。抵押權是一種物權，物權的取得和喪失，都要經一定的法律行為。房屋抵押權的喪失一般基於以下原因：
1.抵押權的行使
當抵押人無力按期償還貸款本息時，抵押人與抵押權人自行協商確定，或以抵押的房屋抵債，或是將拍賣抵押房屋所得的款項抵債。抵押權行使後，抵押權即不再存在。
2.所擔保的主債權消滅
抵押權的存在應當以債的存在為前提，當抵押人已按期清償本息，抵押人與抵押權人雙方已不再存在這一債的關係，抵押權隨之消滅。
3.所抵押的房屋滅失
房屋滅失，該房屋的抵押權也不複存在。但抵押人因房屋滅失而獲得的賠償（如保險賠款）或補償（如房屋拆遷補償），應當作為抵押財產。
關於房管部門在登記文件中的記載問題，建設部房地產業司在《關於〈房屋他項權證〉有關問題請示的答複》中已明確：抵押期限是抵押合同中規定的債務人應履行債務的期限。
房地產他項權利在未依法注銷前，仍具法律效力。他項權利人（即抵押權人）可憑借《房屋他項權證》作為法律要件之一，依法行使他項權利。
我國的《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》及該市人民政府頒發的《房產抵押管理實施細則》中均無後一項抵押的期限要長於前一項抵押的期限這一規定，該市房管局也不能提供不為潘某辦理後一項抵押登記的其他理由和依據。法院判決由該市房管局為潘某及工商銀行辦理抵押登記手續，但法院對潘某提出行政賠償的要求不予支持。
我們認為：法院判決房管局為潘某及工商銀行辦理抵押登記手續，這一判決是正確的。
本案中，房管局不為潘某及工商銀行辦理後一項抵押登記的出發點是為了維護前一項抵押中抵押權的正常行使，避免出現因工商銀行後登記而先行使抵押權這一情況。實際上，這一擔心是不必要的。
首先，即使潘某向工行的抵押期限長於向建行的抵押期限，也不能保證工行不先提出行使抵押權的要求，因為行使抵押權並不一定要抵押期限屆滿，而是潘某的不及時履行債務，即隻要潘某在某一個月沒有按期償付貸款本息，銀行就有提出這一要求的權利，而這與抵押期限的長短是無關的。其次，即使潘某不能如期償還貸款，工行要提前行使抵押權時，建行的抵押權的行使仍然能夠得到保證。因為建設部頒發的《城市房地產抵押管理辦法》第43條規定：“同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先後順序受償。”這一規定明確指出：以抵押登記的先後順序受償，即隻能由先登記的建行先行受償，盡管此時建行可能不具備行使抵押權的條件（如潘某如期向建行償還貸款本息）。但由於工行具備了行使抵押權的條件，工行就有權要求行使，抵押權一旦行使，必將轉讓潘某的房屋所有權，這時就適用《城市房地產抵押管理辦法》第37條第3款的規定，即應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。根據這一規定，本案中首先得到清償的仍是先登記的建行。反之，如果建行的抵押權提前行使，工行同樣可以據此提前受償，但其受償順序應在先登記的建行之後。