我國房地產經紀信息共享模式與MLS對比分析
管理創新
作者：劉建利
摘要：MLS是國外成熟的房地產經紀行業信息共享模式，由於我國不具備推行條件，長期以來難以移植。當前，特殊的交易環境和互聯網經濟在我國催生出了新型房地產經紀信息共享係統模式——經紀電商模式。這一模式與MLS相比，其主體由房地產經紀行業協會變成了經紀電商，收益方式更加多樣靈活，更有利於消費者的利益保護，但在行業信息利用效率和企業利潤最大化兩個目標之間存在一定的衝突，仍需進一步改進完善。
關鍵詞：房地產經紀；信息共享係統；MLS；經紀電商模式
長期以來，我國房地產經紀管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產經紀行業信息共享模式——MLS，但未能實現。我國的房地產經紀行業自本世紀初起經曆了十幾年的高速發展，行業規模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年後，由於房地產市場遇冷，交易量大幅下降，房地產經紀行業進入低迷期，企業開始多方尋求突破困境的方法，“互聯網+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統的房地產經紀企業，還是蓬勃發展的網絡公司，都期望利用互聯網改善和提升傳統房地產經紀運行效率，以此促使傳統行業蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產經紀信息共享係統--經紀電商模式漸成雛形。那麼，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？
一、 MLS簡述
20世紀30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生於美國，作為經紀人自發組織實施的一種信息共享係統，被全美大多數經紀人所接受。由於該模式卓有成效，後被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產經紀行業信息共享係統的經典模式。至今，MLS所發揮的作用已經遠遠超出共享房源信息、加速銷售的範圍，成為行業廣泛接受的嚴謹而先進的行業準則和經營管理模式。
MLS產生於市場經濟成熟、契約精神普及的發達國家，其構建與實施的前提條件為：房主與經紀機構簽訂獨權委托代理合同。該合同決定了委托人和經紀機構之間的兩層關係：首先為代理關係，代理關係使得房地產經紀人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關係中經紀人一手托兩家的尷尬境地；第二層關係為獨權，即在合同約定期內代理公司對委托房源銷售權的壟斷，排除了其他經紀機構甚至房主自己的銷售權。銷售權的壟斷看似降低了競爭效率，而實際上，由於房地產的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨權委托期限對房地產交易效率的影響是有限的。獨權委托規範了行業秩序，避免了信息重複。同時，獨權委托配合MLS的競合運行模式，在實際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實現了更大範圍內由多個經紀人銷售。
MLS的競合模式是這樣運行的：會員經紀人獲得獨權委托的房源後，必須在3天內把核實過的、完備的房源信息在MLS中發布，其後，該房源可由全部加入MLS的會員經紀人進行銷售，銷售傭金在房源經紀人和銷售經紀人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經紀人銷售出去的。由於全美90%的房地產經紀人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產經紀行業生態圈。
美國MLS的所有者為各地區、各級別的房地產經紀人協會，與政府沒有關係，所有的會員數據都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）係統中進行更新和維護。NRDS將各城市行業協會定義為會員數據收集的最初發起者，並頒發“數據接入點”身份。城市、州和全國三個級別的行業協會在NRDS中采取階梯式權限管理，全國行業協會擁有最終解釋權。係統中所有協會、經紀機構、經紀人員均須嚴格遵守國家行業協會製定的規則，一旦違規，其會員資格將被暫停或取消。
MLS需要大量的網絡和計算機技術與管理，包括為會員機構和人員安裝專門的軟硬件、定期係統維護和提供信息安全保障。美國房地產經紀人協會成立了自己的技術服務部門和技術研究部門，專職於MLS技術的實施和研發。
二、 我國難以移植MLS的原因分析
MLS對房地產經紀行業的秩序規範、穩定發展、信息高效利用產生了積極影響，長期以來，我國房地產經紀行業管理部門關注並致力於引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個方麵。
首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預設前提是獨權委托代理，但這一前提與我國消費者的交易習慣不符。作為房地產市場的伴生行業，我國房地產經紀業複蘇於20世紀80年代初，21世紀初開始快速擴張，由於增長速度過快，經紀人員業務水平參差不齊，職業道德良莠參雜，行業自律缺失，法律法規有待完善，各種違規行為時有發生，負麵信息時常見諸報端。由於行業信譽差，交易者在與經紀機構接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經紀公司之間設置競爭機製，同一房源在多家經紀機構掛牌。房屋需求者也會在多家經紀機構查看房源信息，與多家經紀機構談判，盡可能降低傭金和服務費。二是獨權委托的法律支持不足，近年來，出於對消費者利益的保護，我國法院對涉及房地產經紀傭金糾紛的判決中，對於經紀公司格式合同中有關獨權委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規定為由，判決無效，這使得經紀機構常常手握獨權委托合同，實際卻難以實現獨權利益。三是我國的房地產經紀業務以存量房租售為主，在該領域中，經紀的主要方式是居間，代理則主要存在於業務量較少的新建商品房經紀活動中。