地產新蛋糕：養老地產
特別企劃
作者：劉麗琴 宋金煜 柯誌欽 劉琳 阿茹汗 彭成京
應運而生的養老地產
隨著中國人口紅利的消失，與之並行的人口老齡化的浪潮已經襲來。
國家統計局最新統計數據顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。僅以四川成都為例，官方數據統計，目前成都的人口老齡化程度已經遠遠超出全國平均水平，成都市60歲以上的老年人口已經超過200萬人，在全國省會城市中位居前列，未來仍將繼續快速增長。目前，成都市的養老機構嚴重不足，養老床位存在巨大缺口。從2013年開始，我國老齡化人口數量將以每年1000萬的規模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產業發展帶來了廣闊的空間，“養老地產”應運而生。何為養老地產
養老地產的概念，應該說大多數人對它並沒有一個準確的認知。所謂“養老地產”，是為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容，依據老年人特點和需求，設計、建造的專供老年人居住的住宅；它既體現老年人養老居住，又能享受到各方麵社會化服務的住宅；“養老地產”屬於商業房地產範疇，具有“福利性事業、市場化經營的特點。”這才是完整意義上的養老地產的概念。
縱觀全國各大城市，其住宅產業早已是風起雲湧，商業地產、工業地產、教育地產也是各方稱霸，但惟獨作為夕陽產業的“養老地產”卻成為了被房地產商遺忘的角落。實際上，中國有著數以億計的老年群體，老齡化的趨勢影響了眾多行業的調整，房地產行業也是如此，在社會經濟結構迅速發展與調整的形勢下，“養老地產”勢在必行，大小房企紛紛瞄準了這一塊紅利蛋糕。2013年12月24日，保利地產對外宣布長期養老戰略規劃。當天，保利地產董事長宋廣菊對外說，保利地產計劃全產業鏈切入，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產已有6個養老產業項目在建。首創、華潤、遠洋等也已開始試水“養老地產”，泰康人壽、中國人壽等保險公司也逐步涉足“養老地產”項目，更有大小蝦米房企躊躇滿誌，急於在養老地產分一杯羹。
養老地產的概念是近幾年一直在發酵的話題。據介紹，《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中關於“老年人住房反向抵押養老保險”在十年前就曾被保險業內人士提出過，“但金融機構擔心房價會跌，消費者則擔心房價會漲，抵押後虧本”，所以，積極嚐試“以房養老”的險企並不多。相反，在開發養老地產上險企幹勁十足。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險等多家險企也在紛紛拿地，進軍“養老地產”。幾年前在我國還是個新名詞的“養老地產”，而如今其已經成為開發商與險企爭奪的新“戰場”，盡管眼下仍看不到真正的爆發點。
養老地產仍處探索期
養老地產在目前在全國都處在嚐試探索期，缺乏成熟的運營模式和服務機構。“現在我們看到的個別打著養老地產名號的房地產項目，實質上並不是真正意義上的養老地產。”有人不無憂慮地指出，“多數養老地產項目，養老是幌子，圈地才是目的。”業內亦有人士指出，由於定位不明，現階段養老地產隻是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，並沒有擺脫傳統房地產開發的本質，應警惕企業假借“養老”之名變相圈地。
不過，隨著政府職能轉變和經濟轉型升級，老齡產業陳舊的體製機製將被突破，一個企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現代市場體製將加快形成。在十八屆三中全會決議中，提到養老問題的次數甚至比房地產還要多，這足以證明養老問題已列人我們黨和政府的重要議事日程。亦有業內人士分析指出，企業自主經營市場機製的形成、政策細則的落地實行以及城鎮化對持有物業需求的強化，將進一步促進養老地產向著產業化方向發展。
回首2013，養老地產界發生的最大事件便是國務院發布的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，即35號文件。該文件從總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方麵出發，包括19個具體方麵，45項主要工作任務落實，對加快發展我國養老服務業提出了一係列指導意見。同時，各級政府對老齡產業發展亦高度重視，國家有關部門將就我國老齡事業和產業發展製定整飾規劃。以上將共同促使建設、規劃、服務、衛生、金融、土地、稅收、就業、信息化人才培養等36個養老服務業領域的係列化支持措施在2014年不斷完善落地。
2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優惠、養老醫學、康複、護理、養老心理等方麵的人才培養和就業政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構，並在資本金、場地、人員等方麵進一步利用社會力量降低養老機構的門檻。2014年一係列政策的密集落地，必將為整個產業發展創造良好的生存環境。
2014年，隨著相關政策逐一落地，“養老地產”或出現爆發式增長。在紮堆於養老產業的各路資本中，房地產企業正借政策東風高調擴張養老性地產。據悉，萬科、首創、複興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了“養老地產”發展計劃，公開信息顯示，房企預定的養老地產項目已超過百個。有消息稱，民政部下屬中國老齡事業發展基金會與香港、迪拜投資者聯盟，計劃在內地及海外打造12個高級退休保健項目，該聯盟包括迪拜發展商PearlDubai及香港的周大福養老產業投資公司。
“旅遊+養老”是趨勢
業內有人樂觀地預言，“養老地產”與旅遊觀光業相結合是其必然趨勢，未來其前景必將是光明的。旅遊與房地產，是完全不同的兩個行業，但相互交叉，形成了許多邊沿性結構，而理念的滲透，更產生了全新的綜合。“養老旅遊地產”的提升，是旅遊小城鎮開發及旅遊城市開發，將旅遊的區域開發與城市養老全麵結合的嚐試，目前已經出現。
其實，旅遊養老是現在比較受關注的地產視角。例如海南的宣傳定位中就有風景、風情、度假養老的部分。誌誠地產商克勇就指出：“旅遊養老是威海旅遊地產比較受關注的一新視角，創新核心在於運老化設計。從護理、醫療、康複、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居嗬護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。”“度假住宅是現在銷售的一個重點，如何改變我們的小區配備、配套，來增加我們項目在這個旅遊地產的市場占有率，這個很關鍵。”
人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長.正將養老產業帶進前所未有的曆史機遇期。毋庸置疑，“養老地產”的春天即將來臨。全國工商聯房地產商會會長聶梅生坦言，“我預計10年之內養老產業會保持每年10%的增長水平，將出現井噴現象，這當然應該是值得關注的產業。”
套用18世紀末、19世紀初英國浪漫主義詩人雪萊的一句名言，“冬天來了，春天還會遠嗎？”在現階段的中國，“老齡化的浪潮已經襲來，養老地產的春天還會遠嗎？”（《企業家日報》）
房企險資運營商大投入探路養老地產
“2.02億到4.87億，從14.9%到30%。”這組數據不是描述誰的財富增長，而是從2013年到2053年中國老年人口總數變化和老齡化水平的預測數據。由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要末雨綢繆的不隻是大眾，還有亟待發掘新機遇的投資機構。
2013年至2021年被定位為中國老齡產業發展的黃金戰略準備期，而由此向後推算的老齡產業黃金井噴期則為2025年前後，“銀發經濟”的產業鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨於完整，除了保健、醫藥等產業外，養老地產、老齡金融變成為“兵家必爭”之地。
10月9日首屆中國國際老齡產業博覽會上，全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示：“未來3～5年可能會出台針對養老地產的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養老地產投資上，保險機構、地產公司、信托公司等成為“跑馬圈地”的主力選手。
險資的“天然需求”
《中國老齡產業發展報告2014》中有這樣一項結論值得關注，即中國老齡產業各板塊將逐步形成協同發展的態勢。目前的狀況是老齡服務市場先聲奪人，老齡房地產“炙手可熱”，老齡用品市場整體發展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。
中國保險機構在養老地產的布局中，選擇了一套和國外經驗有極大不同的商業模式，即打通產品端與投資端並耕耘“全產業鏈”。一位業內分析師曾這樣總結上述商業模式的優勢：“保險資金做養老社區將有效延長產業鏈，增加盈利渠道，實現全生命周期覆蓋，獲得超過資金投資假設的收益率，把地產運營的預售期提前至中年投保的時候，實現了產品端與投資端的直接對接。”
在過去兩三年裏，每每與保險機構的人碰麵，寒暄的方式必然是“你們公司投資養老地產沒？做養老社區沒？”在老齡化進程加快的背景下，這樣的場景似乎都無可厚非，但背後顯示出的則是保險資金在養老地產布局中“如日中天”的地位。
“布局早的公司在2006、2007年就已經在研究中，而現在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那麼大，後進人者是無法分得一杯羹的。”一位保險機構人士這樣形容目前保險公司在養老地產布局上的競爭態勢。
2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。有數據統計，保險係企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。
事實上，保險公司對於養老地產的需求是有天然性的。慕尼黑再保險董事會成員JoachimWenning近日在接受《第一財經日報》專訪時表示：“大多數公司在布局時首先會麵臨的問題是：究竟是否要自己耕耘。對於消費者而言，是選擇購買保險產品的同時即選擇單一的養老社區和服務，還是購買了保險產品後能拿到錢來選擇更多樣化的服務。也就是說，保險公司到底是隻提供財務支持還是結合自有的養老設施和服務。”而基於成本和提供福利的考慮，保險公司和養老社區往往是分開的。
另據慕尼黑再保險壽險大中華區總經理張路群透露：“對比美國經驗來看，其產品端和投資端往往是分開的，投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現，而國內產品端和投資端對接的方式是極具中國特色的。”
目前，國內保險公司開發的養老地產主要分為三種類型：一是以郊區社區+養老服務的類型：二是醫養結合的類型：三是CCRC模式主導的類型，即持續護理退休社區（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用戶分類上，大多是在基本養老之上的服務，主要針對中高端、高端用戶。
約70萬平方米的土地、6000多戶的規劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養老社區的“總設計師”，泰康人壽董事長陳東升公開表示，未來10年泰康人壽將投資1000億元用於全國約15個連鎖養老社區建設。“我們把養老產業當成事業來做，地產商追求高周轉率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢，現在我們實際投入的150億相比泰康管理的6000億資產，對投資回報的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產品做得優質。”陳東升的話也道出了保險和做養老地產的不同。