2.房產登記程序和內容方麵的問題
房產登記程序和內容方麵的問題表現在：（1）房產登記程序設計不科學。《登記辦法》第十條第二款規定，對房屋權屬登記的公告程序，由登記機關裁量，即“（公告）適用於登記機關認為有必要進行公告的登記”。由於公告會影響發證的效率，還會減少登記機關的收入（登記機關借登記收取收費規定以外的費用），更會引來相關利害關係人的異議，登記機關出於“少惹麻煩”的心理，實際執行中，幾乎全部的房產登記都不進行公告。這就造成很多權利人無法有效主張房產登記異議，更不能及時行使訴權，造成對權利人的物權的嚴重侵害，顯然違背了相關製度設計時的初衷。（2）各種不同的房產登記的審查標準缺乏針對性。如初始登記的審查標準應該相對嚴格，因為這是公法對私法行為的第一次認可。私法行為本身就是豐富多彩的，法律對其規製的程度相當寬鬆。登記機關以公共權力為依托作出對私權的準法律行為時，應當采用相對於其他登記審查標準更嚴格的標準。當然，這裏的嚴格還體現在，在登記機關進行盡可能謹慎的審查後，如果還不能作出肯定的判斷，就應作出暫緩登記的決定；而對於因買賣發生的轉移登記，就應尊重當事人的意思自治，不過分幹涉交易或阻礙交易。（3）登記內容不公開，當事人查閱不便，登記程序繁簡失當，登記錯誤頻發。這裏的登記內容是指登記機關的房產登記檔案的內容。現行房產登記製度中沒有不動產登記簿，導致房產登記申請資料和房產登記內容混淆，登記機關則將申請資料和登記內容一並視為檔案；當事人查閱時必須經審批並收費，剝奪了公民對公共信息的知情權，嚴重阻礙了房產登記製度應有功能的發揮。有學者批評現行法不但有關不動產物權變動的登記製度尚未在中國得到係統的建立，而且現行法規中的有關製度也基本上說不上完全是民法物權意義上的製度，它仍然是帶有濃厚的行政法色彩的製度，也就是說，是以行政權力如何幹預或者說管理為目的的製度。（4）登記內容嚴重缺失。現行房屋權屬證書包括《房屋（房地產）所有權證》、《房屋（房地產）共有權證》、《房屋（房地產）他項權證》。對共有的房屋，登記機關幾乎不頒發《房屋（房地產）共有權證》，隻發給《房屋（房地產）所有權證》；在房屋屬於權利人共有的情況下，登記機關在《房屋（房地產）所有權證》的“共有人”欄，不是填寫“〇”就是空白。本文所舉的案例中的房產登記即是如此。對房屋下麵的土地相關記載也以空白表示，造成房屋“懸浮”的怪象。
3.房產登記物權效力方麵的問題
房產登記物權效力方麵的問題包括：（1）物權公示效力不明確。雖然《房地產法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證製度”，隻是從行政管理的角度申明了登記製度，並沒有相應的民事權利取得和喪失的規定。（2）沒有設立具有物權變動意義上的變更登記。變更登記又稱變動登記或動態登記，是指當進行總登記後，某一不動產物權因買賣、贈與、權利設定等發生變動時，不動產上的權利就與既存登記的一部或全部產生不一致。從不動產交易來看，這種不一致必然增加了交易第三人認識某一不動產權利狀態的困難，以致有害於交易效率和安全。我國現行房產的變更登記，隻是對權利人名稱變更和房屋現狀發生變化時的靜態登記，並不涉及物權變動意義上的變更。（3）對於因法律行為引起的不動產物權登記的效力認定不一致。我國立法的傳統是采納登記要件主義，認為不動產的取得、消滅和變更非經登記，不能發生法律效力。但司法機關在進行司法解釋時，卻采納了登記對抗說的觀點。尤其沒有明確區分或規定登記是物權變動登記還是合同登記。