2.形式主義登記製度
形式主義登記製度，又稱契據（契約）登記製、“法國登記製”或“登記對抗主義”。該項製度產生於公元18世紀的法國，其規定在抵押權中采用物權變動須記載於市政會所掌管的都市公簿，以保障交易安全。“它是指不動產物權的得喪變更，經當事人訂立契據（契約書），即生效。但非經登記，不得對抗第三人。登記機關在登記時，依照契據所記載的內容，予以登記”。實行形式主義登記製度的主要國家和地區有：法國、意大利、比利時、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙以及巴西等南美洲的不少國家和美國的多數州。該項登記製度的特點是：（1）登記為物權變動對抗第三人的要件，即物權的變動，依當事人的合意發生效力，登記不過為已發生的物權變動對抗第三人的要件。（2）登記官吏在登記時，隻得進行形式的審查，對於物權變動，沒有實質審查的權力。（3）登記沒有公信力。登記事項實質上不成立或無效時，其不成立不得以此對抗善意第三人。（4）登記與否不予強製。當事人可以自由決定是否進行登記，但不登記不得對抗第三人。（5）登記簿的編成實行人的編成主義（Prinzip desporsonen foliuncs），即不以不動產為標準，而以權利人為標準編成。（6）登記以不動產物權的動態為主。不僅登記物權的現在狀態，而且更偏重登記不動產的變動。
3.托倫斯登記製度
托倫斯登記製度，是由澳大利亞托倫斯（Robert Richard Terrenes）爵士在1858年提出議案並獲得通過而得名。實際上，托倫斯登記製度是根據德國實質主義登記製度的模式改良而來。該製度規定，對於不動產轉讓雙方來說，不加登記的轉讓是有效的。為了鼓勵登記，法律規定如果受讓人沒有登記，轉讓人再將不動產權利轉讓給別人的話，他的那次未加登記的轉讓就無效。托倫斯登記製度運行的結果是該意圖被廣泛接受，大家都自覺自願地去登記。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓以及美國的十餘個州均采用這一製度。托倫斯登記製度有如下特點：（1）任意登記。（2）實質審查主義。登記官吏對於登記申請有實質審查的權限，對登記原因及證明文件均予以詳細審查，公告者必須經公告程序，登記才能確定。（3）登記具有公信力。（4）交付土地權利證書，為登記人應該享有的權利確定憑證。（5）如土地上設有負擔，應進行負擔登記。（6）設置賠償基金。登記的土地權利，即有不可推翻的效力，登記如有遺漏或錯誤，導致真正權利人遭受損害時，登記機關負有賠償責任。登記機關為準備賠償起見，特設置賠償基金備用。
（二）我國幾種典型的房產登記行政行為學說
在《物權法》頒布前，我國對不動產沒有實行統一的登記製度，房產登記的職能是由房（地）產行政機關或縣級人民政府擔當的。對房產登記本質法律屬性的認識不統一，主要有以下幾種學說。
1.廣義行政許可說
從廣義的許可行為來看，登記是行政許可行為之一，這是多數學者的觀點。這裏有一個形成性行為的概念，它是指直接對相對人設定或者剝奪權利以及概括性法律關係的行為，在房產行政登記中，房產登記機關對行政相對人並沒有明顯賦予權利，隻是對行政相對人之間的私法權利的認可，也應視為形成性行為。因為形成性行為與廣義行政許可的內容基本上是一致的，所以房產登記自然也屬於廣義行政許可。這種觀點認為，許可、認可等屬於一類行政行為，均為國家依申請實施的一種監督管理手段，房產登記是一種體現公權力性質和特點的法律行為。