宅基地關係到中國八億農民安身立命之所，實屬重要，討論宅基地使用權流轉問題，必須先要明確兩個前提。其一，在我國，房屋和土地是兩個所有權的客體，是兩個分別存在的“物”，物權法繼續肯定了這一立場。其二，關於地與房這兩類物的流轉，宅基地屬集體所有（參照《中華人民共和國憲法》第十條第二款後段），任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。房屋可以由個人所有，也可以由法人、集體、國家所有，房屋原則上可以流轉。
筆者注意到，傳統民法中的“地上權”區分為兩種不同的類型，即建設用地使用權和宅基地使用權，分別對應於國有土地和集體所有的土地。這種二元構成的選定有其背後的無奈，即建設用地使用權是我國房地產市場的要素，有獨立的交換價值；而宅基地使用權遊離於市場之外，無多少自由可言。問題在於，房屋要流轉，而土地所有權以及作為用益物權的宅基地使用權卻不可以隨便流轉，就會出現“房走地不走”的局麵。這與我國房地產管理政策中的“地隨房走”形成的矛盾該如何解決？我國現行法法律規定開出的“藥方”是：不允許宅基地單獨轉讓，即禁止買賣宅基地；房屋隻能在集體經濟組織內部流轉，宅基地使用權與房屋一並無償轉讓；禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地將不予批準。
案例介紹
1981年，北京市海澱區四季青鄉某村村民孟某之母，經大隊批準在村中建北房3間。孟母死後，孟父於1985年將房屋以6500元賣與城鎮居民崔某。後來，崔某出資對原來的房屋進行了翻建及裝修。現共有3間南房、3間北房和1間西房，並住在該房內。2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請求法院確認孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。
案例分析
雙方進行房屋買賣的時間為1985年，而《土地管理法》於1986年頒布。但在《土地管理法》頒布之前，1982年《中華人民共和國憲法》已規定了農村宅基地屬於集體所有的性質。1982年1月7日《國務院批轉〈第二次全國農村房屋建設工作會議紀要〉的通知》也規定，社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。同年，國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》中規定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，隻有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權。國務院的相關規定及政策，均嚴格禁止農村宅基地的違法轉讓。因此，孟父將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮居民崔某的合同無效。崔某應當將房屋騰空後交還孟某。同時，孟某也應當將購房款退還崔某。由於房屋買賣行為發生在1985年，20年間，社會經濟條件及房屋價格均發生較大變化，且崔某已經將房屋翻修重建。如果隻退還崔某購房款或房屋現值價款而不考慮該房屋現在的區位補償價值，崔某憑此款已不能購買到適合的住房。且如遇拆遷，孟某則可獲得巨額補償款，這對崔某顯失公平。故應該依據評估公司出具的谘詢報告，綜合考慮房屋的現值及區位補償價值，對崔某予以補償。