第十章宅基地使用權
第A 條【宅基地使用權的內容】
農戶在其集體所有的土地上因對住房及附屬設施的所有而享有使用其土地的權利。
理由：宅基地使用權應該歸屬於農戶，此前土地管理法已規定一戶隻能有一處宅基地，從而間接地涉及到戶，應該在物權法立法中明確規定這種特殊的權利歸屬。條文強調了“使用土地”，故而即使建物不存在也不影響宅基地使用權的存續。
第B條【宅基地使用權的設立】
設立宅基地使用權，應當依照其他法律有關農村村民住宅用地審批的規定辦理。一戶隻能擁有一處宅基地使用權。
當村民集體存留有無主舊宅基地未複耕時，符合宅基地申請條件的農戶隻能申請取得存留舊宅基地上的宅基地使用權。但存留宅基地麵積顯著小於可申請麵積且無法擴建的除外。
理由：草案第159條規定了“取得”事宜，應是指原始取得和繼受取得，此條以“設立”入手僅規定原始取得的指引性規範，至於繼受取得規定在下文第H條，並與本條第一款後句相呼應。《土地管理法》第一款前段有混淆宅基地使用權和所有權之嫌，故修改其措辭如本條第一款後句。
第C條【分戶】
農戶因分戶而申請新宅基地使用權時，新戶成員在原戶已分配過的份額應於新戶可分得麵積中除去。
農戶分戶時可以不申請新宅基地使用權而申請在原宅基地相鄰地塊聯體擴建，擴建後的總麵積應不超過新舊戶成員總數所可申請宅基地使用權的麵積總額。
農戶分戶時未申請新宅基地使用權的，應就原戶宅基地及新核準擴建部分宅基地上的宅基地使用權在各戶之間進行分割。
農戶分戶采取聯體擴建分割宅基地使用權方式進行的，各戶之間就宅基地使用權的處分不受本法第H條的條件限製。
理由：本條之設是為了避免部分成員借分戶之機重複分地，同時也有引導大家庭共居之意——在另分新地時，新老戶重疊部分的成員將不但不能獲得新份額，而且亦將喪失舊份額，因為如前所述，宅基地使用權歸屬於戶而非個體的成員，他在任何時候都不能請求分出舊份額；但是新戶選擇在舊宅基地擴建而不是另覓新地時，重疊部分成員在老戶的份額可以分出，此時仍非個體成員的分割請求，而是老戶向新戶的讓渡，不違背“戶為主體”的預設。
舉例：（1）農戶甲有成員5人，當地宅基地使用權分配標準為每人20平方米，農戶甲現用宅基地70平方米，該戶成員A結婚而符合分戶條件，此時若申請新宅基地使用權，則A在該戶分攤份額14平方米應除去，即新戶申請麵積僅26平方米（即A的配偶分得的20平方米加上A可新分得的6平方米。）若分戶時申請在原宅基地相鄰地塊聯體擴建，則可將原70平方米的舊宅基地擴建至120平方米。
（2）依上例，農戶分戶時若申請新宅基地使用權的，當原戶成員全部死亡時，新戶成員僅可能取得舊宅基地上的住宅建物所有權，宅基地使用權消滅。若申請聯體擴建，此時舊宅基地使用權可依處分預先安排與新戶宅基地並合。
第D條【宅基地使用權的消滅】
宅基地使用權因以下原因而消滅：
（1）享有宅基地使用權的農戶成員的戶籍全部遷出本集體；
（2）享有宅基地使用權的農戶成員全部死亡；
（3）享有宅基地使用權的農戶拋棄權利；
（4）宅基地滅失。
理由：按宅基地使用權的製度初衷在於保障農戶居者有其屋，實現生生不息的農村人口對自然資源的可持續利用，所以當作為抽象主體的戶已因成員死亡或遷出不複存在時，權利消滅是不言自明的，現行法對此未置一詞，是因為對房地關係尚未厘清，本文認為法定地上權足使問題迎刃而解，所以於本條明確認定原權利消滅，許多相互矛盾的“習慣法”可以休矣。
第E條【宅基地使用權消滅後的處理】
宅基地使用權因上一條規定原因消滅後，宅基地上房屋所有權人在其房屋使用期內就宅基地成立地上權。
村民集體與依前款取得地上權的房屋所有權人應協商確定地租數額及收取方法，協商不能確定的，訴請人民法院確定。
理由：在宅基地使用權消滅以後，因房屋所有權的存在，故房屋所有權人對土地的利用仍應允許，但此時利用應轉入定期和有償化。村民集體可就地租數額進行協商，但對於繼續利用的期限則不可協商，以防止集體土地變相地進入一級市場。
第F條【宅基地使用費】
農戶因成員死亡、遷移等原因導致戶內人均宅基地麵積超過標準的，農戶應就超標麵積總量向本集體繳交宅基地使用費。
農戶依前款繳交的宅基地使用費可依農戶請求按農戶成員新增情況予以核減。
理由：當農戶規模劇減時仍維持宅基地絕對無償使用不符合製度的社會保障目的，也有違效率要求，且可能觸發道德危機（已見前文）。適當有償化可引導農民申領宅基地時更加理性而不是多多益善，並可促使農戶在發生人口縮減時將富餘房屋用於流轉從而提高物的利用效率。
第G條【地租和宅基地使用費的收取使用】
村民集體按前兩條收取的地租和宅基地使用費應由鄉級人民政府按村民集體分別建立專門賬戶統管，僅用於村民集體內部土地複耕和村民社會保障。
理由：在宅基地有償使用製度實施過程中，為防止基層權利尋租行為造成土地浪費和損害村民利益，有必要嚴格管理費用的征收及使用。
第H條【宅基地使用權處分】
農戶可向本集體符合申請分配宅基地使用權條件的農戶轉讓、贈與、遺贈宅基地使用權。集體內部的農戶之間可互換宅基地使用權。
理由：這是關於宅基地使用權繼受取得的規定，維護了農戶在宅基地上的處分自由，也堅持了 “一戶隻能有一處宅基地使用權”的精神。
舉例：（1）農戶甲因成員人數減少須向集體按上文第G條繳納宅基地使用費，恰有農戶乙現用宅基地麵積與農戶甲有權免費使用的標準相適合，甲與乙協議互換宅基地，於是甲繳納宅基地使用費的義務免除。
（2）農戶甲將其原享有的宅基地使用權讓與符合分配宅基地使用權條件的農戶乙，但是乙有權免費享有的宅基地使用權所涉麵積小於受讓的麵積，於是在超標部分產生上文第F條規定的宅基地使用費繳納義務。
第I條【宅基地上權】
農戶在享有宅基地使用權的宅基地上為他人設立以營造住房及附屬設施為目的的地上權的，準用本法第＊章的規定。
理由：根據“人不可以大於自有的權利讓與他人”的法諺精神，農戶設立的地上權不可超越原目的，當宅基地使用權消滅時，即有第D條適用的餘地。本條引用的規定即本文建議的地上權專章規定。
舉例：（1）甲農戶在享有宅基地使用權的宅基地上為乙設立地上權，期限五十年。期限屆滿前，因甲農戶成員戶籍全部遷出村民集體致宅基地使用權消滅，乙在建物使用期限以內直接對村民集體享有法定地上權。
（2）甲農戶在享有宅基地使用權的宅基地上為乙設立地上權，期限五十年。期限屆滿前，因甲農戶成員戶籍全部遷出村集體致宅基地使用權消滅，此時乙的建築物尚未建成或正拆倒翻修，地上權消滅且無成立法定地上權的餘地，乙應向村民集體移交占有。
第J條【農戶住宅處分】
農戶可將宅基地上住宅讓與他人，受讓人在住宅使用期內對宅基地享有地上權。
住宅受讓人與農戶不能就前款規定的地上權協商確定期限或地租的，期限以房屋使用期為準，地租可訴請人民法院確定。
理由：當農戶轉讓住宅而保留宅基地使用權時，地上權關係在住宅的新所有權人和該農戶之間成立。此處允許農戶與受讓人意定地上權期限，和上文E條截然不同，集體不能就地上權期限意定，理由是為了防止集體借此渠道變相地“賣地”。
第K條【優先購買權】
集體成員就本集體宅基地上建造的所有住宅享有優先購買權。轉讓住宅的農戶應提前一個月向集體成員公告轉讓事宜。
理由：為保證“居者有其屋”、農民從土地增值中優先受益以及防止城鎮投機資金對農村土地造成過大壓力，創製本製度。
第L條【集體成員代位訴訟】
集體成員認為集體怠於依本法第E、F、G條行使權利的，可以書麵要求集體行使權利，集體在收到其成員書麵請求後一個月以內不答複或答複不行使的，該集體成員可以自己的名義訴請有關人員向集體履行義務。
情況緊急，不即刻提起訴訟將使集體利益遭受損失的，集體成員可直接提起訴訟。
依前款發生的訴訟勝訴以後，原告可在集體受益範圍內向集體請求補償必要費用。
理由：為鼓勵和便利集體成員參與事務管理，借鑒公司法上股東派生訴訟創製此製度。
第M條【建築物區分所有權之變通適用】
因轉讓、繼承或者村社重整等情形而在宅基地上發生區分所有的，各區分所有人對於宅基地的利用權利，根據當事人的身份或約定，可以分別為宅基地使用權、法定地上權或意定地上權。
本法第76條第1款第6項所規定的情形，若有導致法定地上權滅失可能的，宅基地權利人應與法定地上權人協商一致；不能協商一致的，應先依該條第2款作出決議，然後向法定地上權人支付其建築權益之市價以除去法定地上權，在此價款支付以前，根據該條第2款作出的決議不生效力。
理由：區分所有在宅基地上時有發生，目前已經成為糾紛的高發領域。當前的解決方案基本上“房隨地走”、“地隨房走”的機械運用，當建築物是在平麵上被切割時，宅基地也被依樣切割，對權利人的身份以及當事人之間的真意未及考慮，也無力考慮，糾紛處理貌似簡單明快，其實無法服人；當高層建築物做立體的切割時，教條的機械運用在宅基地與建築物之關係的把握上更加黔驢技窮，目前沒有解決方案，這也是上文“天津模式”訴諸商品房、“北京模式”彷徨複彷徨的原因所在。本文主張權利堆疊以造就層次分明的權利群體係，在區分所有的複雜狀況下，對宅基地與建築物之關係“繭絲牛毛無不辨析”，權利人之身份、當事人之真意、利益衝突、價值矛盾一一納入視野，在製度配備的具體環節不再滿足於套用教條，而是竭力追求“致廣大而盡精微”。
舉例：（1）農民甲死後留有住宅房屋一幢，分為左、中、右三進，分別為其子女乙、丙、丁所繼承，其中乙與甲原本同戶共居，丙本村分戶而居，丁外嫁他村。乙仍為全部宅基地之宅基地使用權人；丙、丁在其繼承房屋占地之上享有法定地上權。
（2）某地實施宅基地置換住宅房屋工程，經村社整體規劃，所有舊宅基地複耕，集中宅基地指標於一處開發高層住宅樓，建成後原宅基地使用權人遷入高樓，剩餘房屋出售，所得資金償還住宅工程建設貸款。
根據宅基地使用權人與村民集體的約定，宅基地使用權人遷入高樓後，可以在現專有部分所占比例的範圍內享有宅基地使用權，也可以在原有指標的範圍內享有宅基地使用權。
宅基地使用權由原宅基地使用權人或原使用權人與集體共有，購房人對宅基地的利用權利為法定地上權，或者依約取得意定地上權。
在法定地上權場合，小業主因重建、改建可能導致建築物滅失而失其地上權，此時其他業主若有重建改建需要，應先由宅基地使用權人或所有權人與法定地上權人協商一致，若不能達成協議，則先依《物權法》第76條第2款為共同決議，再向該地上權人支付建築權益之市價以除去地上權。禁止在決議作出之前謀求除去地上權，以避免對小業主的傾軋。