正文 第128章 決策參考(29)(1 / 3)

破解當前農村閑置房屋的主要思路

據我國城市化進程的分析資料估計,今後20年,全國每年約有1200萬農村人口要轉移到城鎮地區。按照目前我國農村居民人均用地153平方米計算,每年將均有18.36萬平方米的農村宅基地可能閑置不用。麵對日益嚴峻的土地形勢,依法依規處理好農村大量的閑置房屋,盤活用活有限土地資源,對於提升農村土地的資源利用率,解決當前我國土地日益稀少問題,加快新農村建設都有著十分重要意義。

一、農村房屋閑置的原因分析

(一)富裕農民對住房產生新需求

隨著收入的增加,農民對住房環境、條件等提出了更高要求,加上農民的土地憂患意識不強,農戶違規用地越來越普遍,閑置舊房越來越多,甚至成了一種約定俗成的群體性現象。

(二)農村富餘勞動力轉移造成房屋閑置

恢複高考後一些通過上大學、當兵等途徑“農轉非”的人口,在農村卻還為他們留有宅基地甚至耕地。隨著城市化進程的加快推進,農民已經不再為土地所束縛,進城務工經商人員在城市購買了商品房,一些人讓子女進城讀書接受教育,舉家遷入城市定居生活。從國家統計局的數據來看,從1990年開始,我國每年大約有1%的人口轉化為城市人口。而中國人獨有的鄉土情結,落葉歸根,使得這些人口的住宅長年處於空閑狀態。

(三)生活方式的變化造成房屋閑置

受外來文化及城市居民生活方式的影響,目前,我國農村的居住方式日益呈現出家庭核心化的發展趨勢,父母與已婚子女(主要是已婚兒子)一起居住的越來越少,分開各自生活的情形越來越多。而且大多數情況是,與已婚孩子分家後老人大多仍居住在祖上傳下來的老莊戶,當老人去世後,其原來居住的房屋便會閑置下來。

(四)宅基地管理缺位造成房屋閑置

農村宅基地基本上沿著一戶一宅平均分配的無償、無限期、無流轉的管理政策。這種製度雖然減輕了農民負擔,但在很大程度上助長了農村建房風氣的高漲,增加了農村宅基地的需求量。農民為了保護自己土地權益,便是盡可能地在屬於自己的土地上蓋房並閑置。有些村民還采取一些欺騙的手段,如瞞報已有的房屋、虛報家庭人口數等騙取批準宅基地,結果就導致一戶多宅、宅基地超標現象普遍。於是便造成了農村人口在不斷減少,而農村住房占用土地卻在不斷增加的怪現象。

(五)房屋流轉不暢造成閑置

據調查,大多數農民願意將自己的閑置房以合適的價格出售給別人。但到目前為止,農村宅基地的流轉體製尚未建立,農村宅基地和農民住宅難以確權發證,宅基地和農民住宅作為物權不能充分實現,製約了閑置房屋的市場化。在房屋轉讓的法律法規中,對於房屋購買者隻能是本集體成員,村外人員及擁有城鎮戶口的居民都被排除在購買人範圍之外。由於在農民自己之間無法形成有效的買賣關係,加上農村房屋價格相當低廉,寧願自己留著,從而造成農村房屋閑置、荒廢的不斷增加。

(六)村鎮規劃管理滯後導致房屋閑置

村莊建設規劃對農民建房起著最直接的控製作用。一些地方長期不搞村鎮規劃,或在規劃中不講科學,隻注重新房要整齊劃一,而忽視了對舊宅基地的改造利用,造成農民建房的盲目性和隨意性。加上建房時缺乏長遠眼光,住宅設計不合理,給采光、通風、排水等留下隱患,致使房屋更新換代速度快。於是,新房越建越多,被閑置的舊房自然就不斷擴大。加上規劃缺乏監督,致使這方麵問題愈加嚴重。

二、農村閑置房屋的主要危害

農村閑置房屋不但侵占大量耕地,讓耕地遭到了破壞,土地資源嚴重浪費,而且使村容村貌十分淩亂,惡化了農村生活環境,嚴重幹擾了我國加快社會主義新農村建設的進程,其危害不容忽視。

(一)導致土地資源浪費嚴重

一方麵,農村閑置房屋使許多農村土地無法耕種,造成土地資源利用率偏低,不能達到地盡其用,產生應有的經濟效益;而另一方麵,農村居民中一部分人宅基地少的農戶為了解決住房困難問題,違法占用耕地建設住房,加劇了耕地短缺的矛盾。

(二)大多存在安全隱患

因長期無人居住管理,農村閑置房屋大多年久失修,荒草滿院,易倒塌,對人身安全構成威脅,並成為村衛生防疫的死角。同時,由於農村閑置房屋大多遠離村民視線,不但成為偷盜行為的頻頻發生地,而且即使不法分子藏匿其中也令人難以知曉。長此以往,將會影響農村的治安,增加農村的不穩定因素。

(三)容易引發宅基糾紛

在大多數農民心目中,宅基地屬於私有財產。如果宅基地占有不均,極易導致群眾為爭奪宅基地而發生矛盾糾紛,影響鄰裏和諧和農村穩定。

(四)阻礙村莊的治理與發展

目前很多農村閑置房屋致使農民行車難、交通不便,增加了自來水供給、有線電視等現代化配套設施建設的難度。由於大多數農村的集體經濟實力比較薄弱,對房屋的拆遷、土地歸整所需要的補償資金沒有能力支付,給村莊的統一規劃治理及新農村建設帶來了極大的困難,嚴重影響了村莊的有序建設和健康發展。

三、盤活利用農村閑置房屋的思路和對策

在我國加快新農村建設,節約集約利用土地,堅守18億畝耕地紅線的大形勢下,解決農村閑置房屋問題顯得尤為重要。一些專家研究顯示,我國城鎮和農村居民點人均用地達153平方米,如通過舊城改造、盤活存量土地、治理農村閑置房屋等措施,將人均用地逐步降到100平方米,就可以滿足一定時期內的農村城鎮化進程中的建設用地需要。因此,在嚴格控製新增宅基地的同時,解決好農村閑置房屋問題,對緩解我國用地矛盾,保護耕地資源,保證糧食安全,將起到十分積極的作用。從目前各地盤活用活農村閑置房屋的經驗做法來看,主要有以下兩種辦法。

(一)對閑置房進行土地整理複墾開發

在推進閑置房屋土地整理複墾時,必須在充分尊重農民意願的前提下,堅持政府推動、市場運作,科學規劃、積極引導,因地製宜、規範操作,量力而行、逐步推開,確保取得良好的社會效益和經濟效益。但一定要講求工作方式方法,否則可能會觸犯政策乃至法律,產生事與願違的不良後果。

明確農村宅基地及其房屋的財產利益。在宅基地土地整理複墾過程中,要切實保護好農民的合法權益,特別是要在合法前提下確保其應得的宅基地部分增值收益。

統籌兼顧,適當補償。考慮到農村居民新修房屋後仍保留原舊房的情形普遍存在,為鼓勵農戶新修房屋後拆除舊房,並從兼顧各方利益出發,建議對舊宅適當補償。健全合理補償機製,對農村閑置房采取集體墊付適當補償,受益建房戶再出資給集體,如重慶梁平縣龍門鎮采取按房屋結構對農戶按60元/平方米~100元/平方米予以補償,得到群眾認同。當然,在拆遷、遷建之前要約定複墾後的田地歸所在村民小組集體所有,但原宅基地使用者有優先承包權,也可由村民小組給予一定補償,再調配給其他承包大戶或無田土戶。在補償資金來源上,既要發揮政府主導作用,加大財政支持力度,也要發揮市場機製作用,積極引進社會資本參與宅基地複墾。

合理分配複墾的利益。利益是社會領域中最普遍、最敏感,同時又是最易引起矛盾的問題。為此,要探索建立公正的利益均衡機製。一方麵,必須明確宅基地“公平置換”原則,嚴格按市場公平的準則進行。另一方麵,必須賦予農民平等的談判地位和權利。政府在推動宅基地置換時,置換補償不應該由政府單方麵說了算,而應該由雙方協商確定,給農民以本該具有的平等交易地位及討價還價的權利。在政策設計上,必須注重利益盡可能向村社特別是農民傾斜,讓村集體和村民得到實惠。