有人說，計劃供應的住房用地指標並不少，是開發商囤地才造成住房用地短缺。但是，據國土資源部調查，截至2004年年底，全國有閑置地26.37萬公頃，其中因權屬糾紛、動遷困難、規劃變更等政府工作原因批而未供的占51%，開發商囤地的隻占27.3%。開發商囤地的原因，一是房價漲得快，即時開發不如延期開發，延期開發不如不開發獲利更多，所以囤地；二是拿地時樓麵價高，遇到房價下降的預期，為了避險也就囤而不開發。為消滅閑置地，近年政府做了大量工作，對囤地的開發商采取罰款、限期開發、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改變住房用地短缺的基本形勢。要有一個平穩的土地市場，才能從根本上解決開發商囤地問題。
大規模建設保障房不能降低地價、房價
為解決廣大城鎮中低收入居民的住房問題，從2008年起，政府啟動了大規模的保障性住房建設，並對保障房采取劃撥供地、減免稅費等措施以降低成本。國家計劃“十二五”期間要新建3600萬套保障房，覆蓋率達到20%左右。如此大規模的保障房入市，提高了總體的房地產開發投資和房屋銷售麵積，肯定能拉低住房的平均價格，但是，這並不能降低普通商品房的價格。
一是因為保障房建設擠占了普通商品房的用地指標。國土資源部對保障房用地的態度是優先滿足、應保盡保。2010年以來還增加了城鎮村建設用地指標，並且明言要增加普通商品房土地供應，但是，規定的城鎮村建設用地指標在扣除保障房等用地指標後，還有多少能用在普通商品房用地上，能否滿足普通商品房建設的需要呢？這就很難說了。普通商品房供地不足，價格還會上漲。
二是為了吸引開發商參與保障房建設，許多地方采取出讓商品房用地配建保障房的辦法。建造保障房利潤薄，開發商自然會把建造保障房所減少的利潤加到商品房頭上，從而抬高商品房的價格。
而且，各地對保障房的供應對象都有嚴格限製。剛進城的外來人口、農民工、剛畢業的大學生納稅或交社保費不到一年就不能申請公租房，收入超過保障房的供應標準、但又買不起商品房的“夾心層”的住房需求也不能解決。所以，現行政府援助與市場供給的住房配置製度並不能降低地價，也不能做到“無縫銜接”“全覆蓋”解決全體居民“住有所居”的問題。
降低地價要靠開放競爭、城鄉統一的土地市場
以上分析說明：地價高漲的根本原因是政府壟斷房地產土地供應。那麼，降低地價的治本辦法就是在製度上重塑房地產市場，破除政府對土地供應的壟斷，讓集體土地（建設用地使用權）入市，建立城鄉統一、開放競爭的地產市場。城鎮居民和開發商可以按照他們預期的住房需要尋找所需土地，且有眾多的土地供應者向他們供應土地，通過競爭使地價、房價日益趨向供需平衡的均衡價格。這樣，土地價格才會（自然會）回歸到真實反映其稀缺程度的價格水平。
中央已經看到這一步。2007年中共十七大報告就提出“加快形成統一開放競爭有序的現代市場體係，發展各類生產要素市場，完善反映市場供求關係、資源稀缺程度、環境損害成本的生產要素和資源價格形成機製”。
2008年中共十七屆三中全會又重申“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”。2011年“十二五”規劃綱要也把“促進……生產要素在城鄉間自由流動……完善城鄉平等的要素交換關係……逐步建立城鄉統一的建設用地市場”作為“十二五”期間要完成的任務之一。
為此，需要修改《土地管理法》和《物權法》，賦予集體土地設定和處分建設用地使用權的權利；賦予農村宅基地使用權人處分（出租、出讓）其宅基地使用權的權利；修改《土地管理法》第43、第63條，讓集體土地也能進行非本集體成員所需的非農建設；修改《憲法》“城市的土地屬於國家所有”的條款，使城市建設規劃區內的集體土地（包括城中村土地）也能參與城鎮住房建設。
修改這些法律條款也意味著使所謂小產權房合法化。小產權房能夠向農民工、外來人口和所謂“蟻族”提供政府未能提供的廉租房、廉價房，能夠降低房價，其作用已廣為人知，反過來也證明了建立開放競爭、城鄉統一的房地產市場的可行性和必要性。