——以《物權法》第74條為分析對象
【劉陽】
摘要：隨著城市房屋商品化的發展以及機動車的普及，商品房小區停車位不足的問題漸漸突出，小區停車位的歸屬和性質成為重要的法律問題。小區停車位在法律性質上屬於建築物區分所有權中的共有權。《物權法》對共有權的範圍進行了原則性的規定，但基於共有權產生的糾紛頗多，特別是小區停車位、車庫的糾紛日益增多，有必要對建築物區分所有權中的共有權範圍進行梳理，提出處理小區停車位糾紛的原則。
關鍵詞：建築物區分所有權；共有權；停車位；法律性質
一、引言及問題的提出
建築物區分所有權的界定，有一元論說、二元論說、新一元論說、三元論說，我國物權法采取了三元論說，即建築物區分所有權由專有權、共有權、成員權組成。隨著社會經濟的發展和機動車的普及，我國已經進步汽車時代，汽車在給人們生活帶來便利的同時，也帶來不少的糾紛。小區停車位法律權屬不清，並由此引起的不少糾紛就是其中之一。有這樣兩個案例：
上海市A大廈係B公司開發建設之商住房屋，根據建築規劃設計要求，小區開辟四樓裙房屋頂停車位25個。1996年，B公司在前述小區四樓裙房屋頂設置屋頂停車（25個）並采用兩台升降梯的工程經上海市公安局交通警察總隊審核同意。1999年12月9日，B公司取得了《上海市房地產權證》，前述兩台汽車升降梯及機房的權利人登記為B公司，該登記至今未作過變更。A大廈原由B公司委托的物業服務單位進行管理服務，因A大廈業委會另行選聘了其他物業服務單位，原物業服務單位於2009年5月底退出。2009年6月，A大廈業委會與B公司就地下車庫及屋頂停車場地的權屬發生爭議訴至法院。A大廈業委會請求A大廈小區的係爭屋頂停車場為A大廈小區全體業主所有。
“今天花園”住宅小區由上海A公司開發建設。於2002年7月通過竣工驗收後，A將地下車庫交由前期物業管理公司管理。後2007年4月13日，“今天花園業主委員會”成立。2007年11月27日，A向閔行區房地產交易中心提出申請，要求辦理地下車庫的產權證手續。交易中心蓋章證明：經查，該地下車庫是A按照本市有關規定配建的民防工程，所需經費由A承擔，為結建工程，即非公用民防工程。其後交易中心向A公司核發地下車庫產權證，產權證附記載明地下車庫為民防工程，B市政公司為A公司股東，占股比例50%。2009年1月，A將上述車庫轉讓給B，並辦理了產權過戶手續。後業委會與B對車庫所有權歸屬發生爭議，業委會向法院提起訴訟，請求車庫為業主共有。
相似的案例在全國各城市都有所發生，之所以會出現這種問題，不僅是是人們的權利保護意識不斷增強，對自身權益更加關注並保護，更關鍵的是在於我國現行立法對此問題界定不清，對停車位的權利定性及其歸屬不明，不僅對於停車位問題的直接規定少之又少，與停車位問題緊密相關的建築物區分所有權製度在我國現行法上也沒有確立起來。
二、停車位的法律性質
（一）停車位屬於法律關係客體之一種——物（或物的一部分）。
物，是指除人身體外，凡能為人力所支配，具有獨立性，能滿足人類社會生活需要的有體物和自然力。民法上的物具有如下幾個特點：（1）物獨立於人體之外；（2）物能給人帶來經濟利益；（3）物是人力所能支配的；（4）物具有特定性。根據民法的理論，停車位完全可以歸類於民法中的物的範圍。
（二）停車位屬於不動產的範圍，不是土地，而屬於建築物或土地定著物之一種。
動產與不動產，是近現代民法對物的最重要的區分。所謂不動產，其區別在於物能否從一個地方移到另一個地方且不損害其經濟價值，能移動之物為動產，不能移動之物為不動產。621毫無疑問，停車位屬於不動產，而且是建築物或土地定著物的一種。
（三）停車位不是從物，而有獨立的功能和構造，具備區分所有建築物的專有部分屬性，是可以特定化的，可以獨立交易的。
依物的相互關係為標準，物可以分為主物和從物，從物是指輔助主物產生作用的獨立物，而主物則被從物所輔助進而發揮其效力。有人簡單的將停車位視為從物，這是不準確的：第一，住宅與停車位都是為了滿足業主不同方麵的需求，兩者的作用不能說孰輕孰重；第二，有觀點認為，地麵停車位本身並無建築麵積和構築物，而是直接修建在業主共同擁有使用權的土地表麵上，並不具備構造獨立性，當然不能成為專有權的客體，而屬於共有權的客體，但這種觀點不準確，建築物是否具有構造上的獨立性，以往觀點主要認為此部分建築物是否可以與其他部分建築物完全隔離區分開，隔離設施應當具有遮蔽性。但是我們應當以發展變化的眼光看待構造上的獨立性，將外觀有形隔離設施的範圍由遮蔽性隔離設施向外延展，即所謂的明確界限不應局限於牆壁、隔斷等傳統有形隔離設施，所以說，隻要建築區劃內的停車位，如果具有明確界限予以區分，就可以被視為專有部分。
三、停車位權屬比較法分析
（一）日本
在日本，公寓小區的停車場可作兩項分類：（1）屋外停車場，即我們通常所說的露天停車場；（2）屋內停車場，即於作為公寓之區分所有建築物地下或一層、一層部分，甚至於屋頂平台上所設置之停車場；關於屋外停車場，在日本學說及事務上爭議不大，一般都認為屬於業主所共有，但是可以設立專用使用權；但是對於屋內停車場，有兩種意見，一種認為屬於專有部分，此為多數意見，另一種意見認為屋內停車場為共有部分。為此，日本最高法院判定屬於專有部分。
（二）美國
美國將公寓小區的共有部分，界定為“除房屋單元以外的全部物業小區”，停車位理所當然，基本不允許成立單獨所有權，隻能設立停車位的共有關係，而且隻允許小區的業主擁有所有權。
（三）德國
德國是為數不多的於區分所有權法律上對停車場問題予以明文規定的國家之一。在德國法上，是將停車位視為獨立於房屋單元的專有部分，即“以持久性界標標明範圍之停車場，視之為獨立性房間”，即隻要界標是清晰明確的，則就為獨立物。這樣其所有權既可以屬於業主所有，也可以屬於開發商所有。
（四）法國
在法國，停車位是可以單獨成立區分所有權的，購房者須就房屋單元與停車位分別購買；停車位是單獨的不動產，並不依附於單元房屋，因此，對於那些沒有售出的停車位，開發商可以向小區房屋購買者以外的第三人出售。