沃凱夫人（出身於孔夫朗家族）已經上了年紀，40年來一直經營著一家位於拉丁區與聖-馬塞爾城關之間的聖熱納維耶夫街上的租宿公寓。這所公寓（被當地人稱為沃凱家）接收男女老少各種租客，卻風氣良好，從來沒有過任何流言蜚語。但同時有一點要說明，事實上30年來都沒有姑娘來租房。倘有青年男子入住，不管住多久，肯定是因為家裏給的生活費少得可憐。然而，在1819年，當這場悲劇上演的時候，那裏住過一個身無分文的少女。
出於各種稀奇古怪的目的，近來無病呻吟，頌讚痛苦的文學將戲劇這個詞濫用和歪曲，以致人們無法再相信。是這裏必須用到它，不是因為這個故事在嚴格意義上具有戲劇性，而是因為故事快講完時，或許巴黎城內外都會有人流幾滴眼淚。
巴黎以外會有人理解這部作品嗎？這還值得懷疑。隻有蒙魯什和蒙馬特高地之間的居民能夠領會書中細致的觀察和對微小細節與當地風光的精心再現。這個山穀壁上的灰泥不時地脫落，陰溝裏流著黑色的泥漿；到處充滿著苦難、空歡喜，但是那裏的人們對可怕的事情已經習以為常，隻有那些難以想象、幾乎不可能的不幸才能給他們留下持久的印象。悲劇不時發生，原因善惡交織，錯綜複雜，因而變得悲壯而令人生畏，以致自私自利的人也被迫停頓猶豫，心生憐憫。但是他們的感觸不過是一瞬間的事，就如同甘美的果實，很快就被吞食。文明就像主宰之神的大車，在前進的軌道上遇到一顆比較不容易破碎的心，略微停頓了一下，隨之又將它碾碎，然後得意洋洋地繼續前進。你們讀者也許也會這樣：白皙的手捧著這本書，躺在舒適的扶椅靠墊上，自言自語道：“也許這本書會很有趣。”讀完了高老頭秘密的辛酸故事後，你依舊帶著好胃口用餐，把自己的麻木不仁歸咎於作者，並指責作者誇張，過分渲染。唉！殊不知這故事既不是虛構小說，也不是傳奇故事。一切都是真實的，真實到每個人都能在自己的身邊或者內心發現劇中的元素。
這個租宿公寓是沃凱夫人的財產，現在仍坐落在聖熱納維耶夫街下段，正麵對著通向每箭街的陡坡。因為這一段多石而陡峭，很少有車馬經過，因此位於先賢祠和瓦爾-德-格拉斯軍醫院之間的那些小街格外靜謐。這兩座醒目的公共建築給周圍的風景籠罩上一層淡黃的色調，鉛灰色的穹頂使得位於它們陰影之下的一切黯然失色。
在那片區域，道路潔淨而幹燥，溝渠內沒有汙泥，沒有水，牆縫間生滿了雜草。在這裏，即使最無憂無慮的行人也會無緣無故地感到沮喪。在這裏，馬車的聲響都能引起轟動。所有的房子都死氣沉沉的，高牆透著監獄的氣息。一個迷路的巴黎人在這郊外一帶隻能看見些出租公寓或者公共機構，貧窮或者沉悶，垂死的老人或是想作樂卻被迫做苦工的青年。它是巴黎城中最醜陋，而且最不為人知的一個區域。特別是聖熱納維耶夫街，就像一幅畫的青銅框架。為了對這幅畫有心理準備，盡可以想想那些灰暗的色彩和樸素的形象。甚至可以想到這樣的場景，參觀初期基督徒墓穴的遊客一級級走下去，日光漸漸退去，導遊嗡嗡的聲音也越發空洞。這個比喻有效！誰又能說是看到發白的頭蓋骨還是幹癟的人心更令人毛骨悚然呢？
公寓的正麵與街道呈直角，麵對一個小花園，所以從聖熱納維耶夫街隻能看到房子的側麵。屋子正麵的牆角處有一條用鵝卵石鋪的路，中間微凹，大概6英尺寬。再往前是一條平行的礫石小路，兩旁有天竺葵，夾竹桃和石榴樹，種在藍白兩色的大陶盆裏。礫石路靠街的一頭是一扇小門，上有一招牌，寫著：沃凱公寓。下麵還有一行很小的字：“男女賓客，均可入住。”
白天，從裝有門鈴的邊門往裏看，可以瞥見小花園，看到礫石小路另一端的牆上有一個被當地藝術家漆成綠色的大理石拱。在這樣一個貌似神龕的拱內放著一座丘比特的雕像。這個巴黎的丘比特，渾身斑駁，嚴重畸形，看上去就像附近某家醫院的患者。而對於癡迷於象征主義的人來說，它也許暗示著某種象征。雕塑底座上模糊的銘文表明了雕像誕生的年代，因為它們見證了伏爾泰在1777年回到巴黎後引起的轟動。那兩句銘文是：
“不管你是誰，主都在看。
現在是，曾經是，或者應當是。”
天快黑時，邊門換成了板門。花園的寬度不超過屋子正麵的長度。花園被夾在臨街的牆和與鄰居分界的牆之間。大片的常春藤將那座界牆全部遮掩了，在巴黎城中顯得格外賞心悅目，引人駐足。各麵牆上都覆蓋著用支架支起的葡萄藤，瘦小而布滿塵土的果實成為沃凱夫人和房客們聊天的對象。而她每年都在收葡萄的季節激動不已。
沿著花園兩側的牆各有一條筆直的走道，走道盡頭是一片酸橙樹林。沃凱夫人雖出身孔夫朗家族，身世不錯，卻總是將樹的名字發錯音，盡管房客們一遍遍地糾正她，但還是沒用。
在兩堵牆之間的空地的中央種著洋薊和錐形的果樹，四周又種著萵苣，歐芹和其他食用蔬菜。酸橙樹下有一張木桌，周圍放著幾個綠漆凳子。在酷熱的天氣裏，比較富有的房客會到這兒來喝杯咖啡，消遣放鬆一下。盡管溫度特別高，就連樹蔭下也能煎雞蛋。
不算閣樓，房子總共有3層，由粗沙石建成，粉成了淡黃色，使得差不多巴黎所有的房屋相形見絀。房子每層樓的正麵開著5扇窗戶，透過窗戶小塊的方玻璃，可以看到隨意卷起的百葉簾，高度參差不齊。每層的側麵有兩扇窗戶，最底層的兩扇裝有鐵柵和鐵絲網。
屋後是一個寬約20英尺的院子，養著豬，兔子和家禽，彼此都相安無事。院子另一邊是柴房。柴房和廚房窗戶之間的牆上掛著儲肉的食品櫥，下麵正對洗碗槽和排汙水的地方。廚娘將所有垃圾都通過一扇小門掃到聖熱納維耶夫街上去，而且為了避免瘟疫，經常用大量的水衝洗院子。
房子或許是特意建來做現在的用途。一層第一間是客廳，有兩扇臨街的窗子，就是剛提到的裝有鐵柵的那兩扇，通往花園的是一扇落地窗。客廳有另一扇門通向飯廳，飯廳和廚房被樓梯道隔開。樓梯的台階是用木板和彩色地磚拚成的，還打上了蠟。一眼望去，客廳的景象再淒涼不過了：家具上麵覆蓋的馬鬃布滿是一條條明暗交替的紋路。正中間放著一張紫紅色大理石麵圓桌，上麵擺著一套用來裝飾的必不可少的白瓷茶具，鍍上的金線已經模糊了。房內地板凹凸不平，四周的護壁板約有半人高，其餘的地方糊著光亮的牆紙，畫著《丹蘭瑪葛》主要的幾幕，各個經典人物都著有色彩。兩扇窗子之間的牆上，畫著卡利普索款待尤利西斯的兒子的盛宴。40年來，年輕的房客總是把這幅畫當做說笑的引子，把他們因為窮困潦倒而不得不將就的粗茶淡飯取笑一番，以示自己的身份要比自己的處境好很多。石砌的壁爐架上有兩個花瓶，裏麵插著用玻璃罩罩著的褪色紙花，中間放著一座品位極差的青藍色的大理石鍾。壁爐裏麵幹淨整潔，可見隻有在重要時刻才會生火。
這間屋子有股難以形容的氣味，應該叫做“公寓味道”。當你呼吸的時候，潮濕的空氣讓人直打冷戰，那是一種閉塞的，發黴的，腐爛的氣味，滲透進你的衣服；那是飯後的氣味，混合著廚房剩菜的氣味和醫院腐臭的氣味。房客們無論老少都有各自的氣味，跟他們傷風的氣息合成的令人惡心的成分，如果有人能找到提煉它們的方法，或許還能形容這個氣味。盡管客廳的氣味腐臭得令人作嘔，但是和飯廳相比而言，就如同女人的閨房一般迷人芬芳。
飯廳四周牆壁都鑲著嵌板，漆的顏色已經無法辨認，因為上麵已被厚厚的一層汙漬覆蓋，勾勒出一些奇形怪狀的輪廓。幾個表麵油膩的餐具櫃上擺著淺螺紋的玻璃水瓶，光亮的金屬圓盤和幾摞杜奈出產的藍邊陶盤。屋角有個被分成許多小格的小櫥櫃，格子上都標有號碼，存放著房客們沾滿汙漬和酒痕的餐巾。被廢棄卻又無法銷毀的家具，在出租公寓總能找到一席之地，就像那些文明的殘骸留在治療頑症的醫院一樣。不出所料，你在這裏可以看到一個晴雨表，下雨時會出現一個修士；還有些使人倒胃口的雕版畫，鑲在黑漆描金的框架裏；一座鑲銅的玳瑁鍾罩；一隻綠色爐子；幾盞被灰塵和油覆蓋的油燈；一張鋪著油地氈的長桌，上麵的油汙厚得能讓愛玩的實習醫生用指甲在上麵刻名字；幾張失修的爛椅子；幾塊破爛的小腳毯，似乎總要從腳下滑走，卻又始終在那兒；還有些破舊的腳爐，鉸鏈脫落，木座焦黑，洞眼碎裂。若要對這些家具陳舊，腐朽，搖晃，蟲蛀，殘缺，破敗不堪的狀況進行一一描述，一定會長篇累牘，減弱讀者對本書的興趣，不會被性急的人所原諒。紅色的地磚，因為擦洗和定期重新上色，布滿了深深淺淺的溝槽。總之，這兒是一派毫無尊貴可言的貧窮，那種吝嗇的，強烈的，千瘡百孔的貧窮。雖然沒有深陷泥沼，卻沾上了汙泥；雖然還沒有衣衫襤褸，卻快要變成碎片。
這間屋子最榮耀的時刻是早上7點左右，當沃凱夫人的貓出現時，就說明沃凱夫人在不遠處。它跳上餐具櫃，嗅著幾個被碟子蓋住的牛奶碗，咕嚕著向外界問早。不一會兒這個寡婦出現了，網紗做的便帽下麵，露出一圈歪斜的假發。她懶洋洋地一步一拖地走進來。她上了年紀，麵龐臃腫，鼻子就像鸚鵡的嘴，插在臉中央，圓滾的小手（像教堂裏肥碩的耗子），無型而低頭垂肩的身材，一切都與這充滿不幸的飯廳相稱，在這裏希望隻剩贏來的少量賭注。隻有她可以呼吸這裏汙濁的空氣卻絲毫不覺得難受。她的臉龐就如同寒冷的秋日早晨一樣清新，眼睛周圍布滿皺紋，表情可以從芭蕾舞者那樣的滿麵笑容，變成債主那樣的蹙眉板臉。總之，她是自己公寓的化身和闡釋，當然這所公寓也暗示著它的主人的存在。想到其中一個必然會聯想到另一個，就像想到監獄就必然會想到獄卒一樣。這個小婦人不健康的肥胖，是由她的生活方式造成的，就像傷寒熱是由醫院中汙染的空氣所引起的一樣。毛線編織的襯裙從罩裙下露出來，罩裙又是由舊長裙改的，棉絮從布料的縫隙中鑽出來。這些衣衫就是客廳，飯廳和小花園的縮影，同時也泄露了廚師與房客的品位。描述完她，對整個公寓的描寫就算完整了。
五十歲左右的沃凱夫人和所有飽經磨難的女人一樣，目光無神，骨子裏透著奸商的那種冷漠無辜，而且會假裝惱怒以便抬高價格。而且她不擇手段地改善自己的生活，如果世上還有什麼喬治或者皮舍格呂可以背叛的話，她隨時都會背叛的。那些認為她僅靠房租維持生活的房客卻說，她本質上是個好人，聽到她和他們一樣咳嗽呻吟的時候會可憐她。
沃凱先生是怎樣的人，她從來沒有明確說起過。他怎樣失去了財富？她回答說是因為“一些麻煩”。他對她很差，隻留給她一雙由於他的殘忍而經常流淚的眼睛，這所公寓，還有無須同情他人不幸的權利。因為她經常說自己受盡了一切苦難。
胖廚娘西爾維一聽見女主人拖動的腳步聲，立馬給房客們準備早飯。除了住在這裏的房客，沃凱夫人也接待那些隻過來吃飯的人，但他們隻吃晚餐，每個月30法郎。
這個故事開始的時候，公寓裏有7位房客。最好的兩套房在一樓，沃凱夫人住那套小的，而另外那套則租給了庫蒂爾夫人，她去世的丈夫在共和政府擔任軍需官。和她合租的是一個年輕的少女，維多琳·塔耶費小姐，對庫蒂爾夫人就像母親一樣。這兩位女客每年付1800法郎的食宿費。
2樓的兩套房間分別租給一個姓普瓦雷的老人和一個四十上下、戴著假發、胡須染黑的男子，自稱是退休商人，叫做沃特蘭先生。3層樓上的4間房有兩間已經租出去了，一間住著老姑娘米紹諾小姐，另一間住著以前做粗細麵條和澱粉生意的高老頭；其餘兩間預備租給漂泊不定的，像高老頭和米紹諾小姐那樣隻能每月付45法郎食宿費的窮學生；除非實在沒辦法，否則沃凱夫人不太願意接待這樣的人，因為他們食量太大。
那時候，剩下的兩個房間中的一間租給了一位從安古萊姆鄉下到巴黎來讀法律的年輕人，尤金·德拉斯蒂涅。他家裏人口多，卻省吃儉用，湊出他每年1200法郎的生活費。他是那種因家境貧寒而不得不努力的青年，知道父母的期望都寄托在自己身上，因此為自己美好的前程用心準備，開始就選擇了迎合這一目標的學科，並仔細觀察社會動向，計算事態的進展以便最先從中受益。如果沒有他出於好奇的敏銳觀察，沒有他混跡於巴黎交際場的技巧，我們這個故事的真實性就會大打折扣。這還得完全歸功於他敏銳的頭腦和刺探悲慘事件秘密的欲望，而慘事的受害者和製造者都對其諱莫如深。