［案例問題］
會所是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施，一般包括餐廳、遊泳池、健身房、閱覽室等。在我國《物權法》製定過程中，會所曾經與車庫一並被列入物權法草案，但是最終出台的《物權法》中卻沒有關於會所的規定。由會所所有權所產生的糾紛，業主委員會是否能夠以自己的名義起訴？會所是否為業主所共有？對此，柳州市中級人民法院給出了明確的答案。
［案情介紹］
柳州市安青房地產開發有限公司（以下簡稱“安青公司”）是金河灣商住小區的開發商，2002年在進行金河灣商住小區商品房促銷時，銷售廣告中對金河灣中央會所麵積為4005平方米並配有標準遊泳池作了說明。從2002年開始，安青公司陸續將金河灣商住小區房屋出售給金河灣小區業主。但會所及遊泳池未納入公攤麵積。由於安青公司在經營中出現困難，2006年4月26日其與柳州市三鑫房地產有限公司（以下簡稱“三鑫公司”）簽訂土地使用權及項目轉讓合同，將金河灣小區第四期的土地使用權轉讓給三鑫公司，同時轉讓的還有前期未建的公共設施（小學、幼兒園、公廁、垃圾轉運站建設）及小區配套的會所，總價2241.8528萬元。2008年6月19日，柳州市中級人民法院根據劉青霖的申請，受理安青公司清算一案，並組成清算組。2008年8月6日金河灣業主委員會向安青公司清算組提交債權申報書，要求小區內公共建設設施依法屬於全體業主共有。現會所、遊泳池由三鑫公司管理，便利店未出售，仍由安青公司管理。
2008年10月30日，金河灣業主委員會以安青公司為被告、三鑫公司為第三人訴至法院，要求：（1）確認金河灣商住小區會所（含青少年活動中心、老年活動中心）及遊泳池屬於金河灣小區全體業主對被告持有的債權（價值人民幣396.4萬元），屬業主共有。（2）確認便利店（5棟2單元1樓2號，價值為30萬元）為金河灣小區全體業主共有，應移交給原告使用及管理。（3）判令被告承擔本案訴訟費。
在庭審中，原告提供的商品房銷售合同對會所歸屬沒有約定，被告提供的商品房銷售合同則約定會所歸出賣方所有。
［法院判決］
一、一審法院判決
柳南區人民法院審理認為：根據《最高人民法院關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的答複》（即［2002］民立他字第46號）的意見，金河灣業主委員會可以作為原告，以自己名義起訴。本案爭議的會所（含青少年活動中心、老年活動中心）及遊泳池未納入房屋公攤麵積由金河灣住宅小區業主承擔，與全體建築物能夠明確區分，可以排他使用，因此，會所符合《物權法》第六章專有部分的全部要件，不屬於公共設施；且沒有證據證明會所規劃為物業管理用房，目前仍是活動中心及遊泳池，未改變原會所的功能；本案原告提供的商品房銷售合同雙方對會所歸屬沒有約定，被告提供的商品房銷售合同則約定會所歸出賣方所有，兩份合同均沒有約定會所作為小區的共有部分。故原告要求確認金河灣商住小區會所（含青少年活動中心、老年活動中心）及遊泳池屬於金河灣小區全體業主共有沒有事實及法律依據。至於便利店，因便利店尚未出售，原告對此主張便利店屬原告所有沒有意義，也無法律依據。至於被告提出業主委員會未依法成立，組成程序不合法，不能代表全體業主的問題，不屬於本案處理範圍。綜上，原告訴訟請求沒有事實及法律依據，不予支持。一審法院判決駁回原告的訴訟請求。
二、二審法院判決
金河灣業主委員會不服一審判決，上訴稱：（1）一審判決認定事實錯誤。第一，錯誤地以納入公攤麵積作為認定小區公用建築的產權屬於小區全體業主的前提條件。第二，錯誤地認定本案爭議的會所及遊泳池符合《物權法》第六章專有部分的全部要件，不屬於公共設施。第三，錯誤地將上訴人要求確認會所產權歸屬於小區業主共有的訴求歪曲為請求確認會所規劃為物業管理用房的訴求。第四，在證據的認定上偏聽偏信，錯誤地根據被上訴人提交的《商品房買賣合同》中關於會所歸屬於出賣方的約定（實為其單方變造過的內容）作為認定事實的依據。（2）一審判決以便利店尚未出售為由認為上訴人要求法院確認便利店的產權歸屬的請求沒有意義，不符合《民事訴訟法》的有關程序。（3）一審判決認定雙方沒有約定會所的所有方，這是錯誤的。《物權法》第73條已經說得很清楚，不需要約定也可確定物權所有方。
安青公司答辯稱：（1）會所作為一個獨立的設施，擁有獨立於業主房屋的空間，其完全獨立於商業開發的業主個人的或者公用的空間，很顯然不屬於其他公共場所。（2）如果法律明確規定為業主共有，完全可以在法律中明確約定會所屬於業主共有，但是在《物權法》法律條文中找不到這種表述。（3）按照正常的邏輯，開發商是否建設會所是要參照法律來製定建築規劃的，如果《物權法》規定會所屬於業主所有，在實際開發中，會所的建築成本很高，開發商根本不會去建設會所，這也是《物權法》對此不予規定的一種考量因素。（4）《物權法》實施時間為2007年10月1日，而該樓盤在2002年開發並開始銷售，2004年竣工，本案不能適用《物權法》的相關規定。（5）被上訴人與第三人交易的是地產開發權，而非房屋產權。開發權的轉讓依法報經相關主管部門批準，並未損害業主實際利益，相反卻是為了維護業主利益而做出的選擇，該轉讓行為完全是私權的自由處分，上訴人無權幹涉。（6）便利店屬於被上訴人資產，業主支付的價款裏並沒有支付便利店的價款。便利店和其他房子一樣是可以買賣的，隻是說對用途有限製。
柳州市中級人民法院認為：從法律規定來看，2007年10月1日起實施的《物權法》第73條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”其中未提及會所的歸屬問題，而會所是否可計入“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”，法律當中沒有明確規定。但是從《物權法》的製定過程來看，《物權法（草案）》曾經規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。”但在向社會征求意見之後，全國人大法律委員會再次研究認為：從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建築物的附屬設施歸業主共有，草案關於“會所”的規定可以刪去。因此從《物權法》的立法本意來說可以明確會所並未計入“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”，不應適用該條的規定判定會所歸業主共有。上訴人將會所計入“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”，適用《物權法》第73條的規定，屬於法律適用不當。既然法律當中沒有明確規定，從當事人之間的約定來看，可以從業主在購房時與開發商對會所的具體約定來判斷會所到底歸誰所有。由於上訴人提供的合同對會所歸屬沒有約定，被上訴人提供的合同則約定會所歸出賣方所有。因此雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否認對方的證據。本院對此不予采信，但是可以明確的是會所在雙方簽訂的合同中均沒有約定歸買受人或業主所有。而且從本案的實際情況來看，會所未計入業主公用分攤麵積，根據該小區規劃的總平麵圖，遊泳池是會所的組成部分，故二者均不應歸業主共有。同理，本案爭議的便利店是經營性用房，由被上訴人進行投資建設，不屬於“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”，在合同中雙方沒有約定其權屬，亦未計入業主公用分攤麵積，產權應歸被上訴人。由於其性質屬於盈利性配套公建，根據《物業管理條例》第50條規定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。因此，在不改變配套公建科學規劃之用途的前提下，應按照“誰投資，誰受益”的原則由開發商出租或出售。上訴人主張該便利店歸業主共有沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
［案例評析］
一、本案的前提—建築物區分所有權
在建築物僅僅為單一主體所有的時代，並不存在區分所有的問題，該主體享有對整棟建築物的完整的所有權。隨著城市的發展、土地的稀缺和建築技術的高度發達，一棟高層建築物被縱橫分割成不同的獨立空間，為不同的主體分別所有，同時建築物的公共部分為各主體所共有，由此產生建築物的區分所有。目前，建築物區分所有已經成為城市房地產的主導形態，商品房均采用此種方式使一棟建築同時為數十乃至上百個不同的主體所有。
建築物的區分所有在法律上也帶來了不同於傳統不動產所有權的新的權利類型—建築物區分所有權。建築物區分所有權比傳統不動產所有權具有更為複雜的權利結構和內容。依我國《物權法》，建築物區分所有權包含專有權、共有權和成員權三部分。也有學者將其稱為管理權，本文統一使用成員權。專有權是業主對其所有的建築物專有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利，這種權利與普通房屋所有權沒有區別，獲得專有權是業主購房的主要目的所在。共有權是業主對建築物的共有部分所享有的共同所有、共同使用、共同維護、共同收益的權利。由於各業主共住同一建築物或者物業小區，建築物的維修和保養、良好居住環境的形成，均需要業主共同努力，各業主之間顯然產生了比相鄰關係更為密切的權利義務關係。業主基於一棟建築物的構造、權利歸屬和使用上的密切關係而形成的作為建築物管理團體成員之一所享有的權利和承擔的義務被稱為業主的成員權。在建築物區分所有權的權利體係中，專有權處於獨立和主導的地位，業主僅可就專有權部分進行物權登記，共有權和成員權附隨於專有權而獲得或喪失且不能單獨處分，專有權的大小決定著共有權和成員權的大小，共有權和成員權的根本目的在於促進專有權利益的全麵實現。