三、投資性房地產的會計處理
（一）外購投資性房地產的初始計量
外購的房地產，隻有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產加以確認。
在采用成本模式計量下，外購的土地使用權和建築物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。取得時的實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
在采用公允價值模式計量下，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照外購的土地使用權和建築物發生的實際成本，記人“投資性房地產——成本”科目。
（二）自行建造投資性房地產的初始計量
企業自行建造或開發活動完成後用於出租的房地產屬於投資性房地產。隻有在自行建造或開發活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發完成的房地產確認為投資性房地產。
自行建造投資性房地產，采用成本模式計量的，應按照確定的成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。
采用公允價值模式計量的，應按照確定的成本，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。
（三）投資性房地產的後續計量
采用成本模式進行後續計量的投資性房地產，應當按照有關規定，按期計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。
投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照有關規定，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬麵餘額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低於其賬麵餘額的差額作相反的賬務處理。
（四）投資性房地產轉換為非投資性房地產的核算
企業采用成本模式核算投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬麵餘額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目；按投資性房地產的賬麵餘額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。
企業采用公允價值模式核算投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值與原賬麵價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
非投資性房地產轉換為投資性房地產的核算
企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按其賬麵餘額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。
企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目；按其賬麵餘額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小於賬麵價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於賬麵價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（六）投資性房地產處置的核算
出售、轉讓按成本模式進行後續計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬麵價值，借記“其他業務成本”科目，按其賬麵餘額，貸記“投資性房地產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。
出售、轉讓采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬麵餘額，借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，借記或貸記“公允價值變動”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額，則也需一並轉入其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
第五節長期債券投資的核算
一、長期債券投資的定義及特點
長期債券投資，是指企業購人的在1年內（不含1年）不能變現或不準備隨時變現的債券投資。
長期債券投資的特點：
（1）投資的對象是債券。
（2）投資的目的不是為了獲得另一企業的剩餘資產，而是為了獲取高於銀行儲蓄存款利率的利息，並保證到期收回本金和利息。
（3）持有期限超過1年。
二、長期債券投資的核算
為了核算和監督企業長期債券投資的增減變動和結存情況，企業應設置“長期債權投資——債券投資”科目，並在該科目下設置“麵值”、“溢折價”、“應計利息”明細科目進行核算。如果企業購人債券時發生的手續費等相關稅費金額較大，還應設置“債券費用”明細科目進行核算。
企業購人的長期債券，按實際支付的價款減去已到付息期但尚未領取的債券利息及稅金、手續費等相關稅費後的金額，作為債券投資的成本。該成本減去尚未到期的債券利息，與債券麵值之間的差額，作為債券溢價或折價。
長期債券應按期計提利息。購人到期還本付息的債券，按期計提的利息，記入“長期債權投資”科目；購入分期付息、到期還本的債券，已到付息期而應收未收的利息，於確認利息收入時，記人“應收股息”科目。
1.按麵值購人債券的核算
企業購人按麵值發行的債券時，按債券麵值金額，借記“長期債權投資——債券投資（麵值）”科目，按支付的稅金、手續費等，借記“財務費用”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目。
2.溢價購入債券的核算
企業購入溢價發行的債券，按債券麵值金額，借記“長期債權投資——債券投資（麵值）”科目，按支付的稅金、手續費等，借記“財務費用”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目，每期結賬時：屬於一次還本付息的債券按應計的利息，借記“長期債權投資——債券投資（應計利息）”科目，按應分攤的溢價金額，貸記“長期債權投資——債券投資（溢折價）”科目，按差額貸記“投資收益”科目；屬於分期付息、到期還本的債券按應計的利息，借記“應收股息”科目，按應分攤的溢價金額貸記“長期債權投資——債券投資（溢折價）”科目，按差額貸記“投資收益”科目。
3.折價購入債券的核算
企業購入折價發行的債券，每期結賬時：屬於一次還本付息的債券按應計的利息，借記“長期債權投資——債券投資（應計利息）”科目，按應分攤的折價金額借記“長期債權投資——債券投資（溢折價）”科目，按兩者的合計金額貸記“投資收益”科目；屬於分期付息、到期還本的債券按應計的利息，借記“應收股息”科目，按應分攤的折價金額借記“長期債權投資——債券投資（溢折價）”科目，按兩者的合計金額貸記“投資收益”科目。