第一節 商業地產及其特征
“商”之溯源
商人、商業之“商”的來源，今學界看法大體一致，即源自我國的商朝之民善於從事商品交換的作為。商之祖先契因輔佐大禹治水有功，被封於“商”。殷商朝的轄地地處中原，黃河下遊地區，一則周邊部族壓迫，二則河道決口，導致殷商朝流徙不定，《史記·殷本紀第三》中雲：“自契至湯八遷，湯始居亳，從先王居。”“帝中丁時，都遷於隞，河亶甲居相。祖乙帝時又遷於邢。”“帝盤庚之時，殷已都河北，盤庚渡河南，複居成湯之故居，乃五遷，無定處。殷民谘胥皆怨，不欲徙。”在盤庚的勸說下，才完成遷移，此後兩百多年，殷商都城未再遷徙。殷商人動蕩不居的生活，大概是他們善於在地區間互通有無、做買賣的動力之一。由於定居農業不發達，殷商人通過做買賣生存下來，甚至以商業貿易為戰爭手段，戰勝強大的夏部落。如果我們考察猶太人和今天溫州人的經商經曆，就會發現經商與流徙的生活環境有很大關係。契的六世孫王亥很會做生意，經常率領奴隸，駕著牛車到黃河北岸去做買賣，被今人稱為“華商始祖”。殷墟遺址出土中國最早貨幣貝殼和占卜使用的龜板，多為沿海藩國所進貢，商代發達的青銅冶煉所需錫礦來自於遙遠的南方，而出土的許多精美玉器，其原料則來自河南南陽及新疆和闐，可見殷商時代的商業擴展範圍是多麼廣闊了。
《尚書·酒誥》中有言曰：“小子！惟一妹土，嗣爾股肱，純其藝黍稷，奔走事厥考厥長；肇牽車牛遠服賈，用孝養厥父母。”意思是殷商遺民要安於故土，用勤勞耕種莊稼，用力侍奉父兄。命令你們可以開始牽著牛車到遠處做生意，用以奉養父母。孔子曰“殷路車為善，而色尚白”（《史記·殷本紀》），是說殷人的路與車皆好，崇尚白色，這是他們牽牛車遠赴他鄉做買賣的資本。郭沫若先生在《古代研究的自我批判》一文中推測說：“肇者始也，可見在周初人的眼目中認商行為是始於殷，所以後世稱經營這種行為的人便為‘商人’的吧。”吳慧在其著作《中國古代商業史》（第13頁）中認為，周滅商後，殷商族人成了周朝的種族奴隸，被迫遷居到各地，由周朝嚴密監視和統治。一些原先的商朝貴族和平民雖仍能“各居其宅，田其田”，保有一部分田宅和享有自由民的身份，但經濟狀態已不如昔日，甚至不能很好地贍養家屬。商朝貴族一向脫離生產，身無長技，下等人的殷商遺民隻好操舊業以求生。由於周人是農耕起家，定居為主，故而把經商之人統稱為“商人”。我中華傳統文化以周人的農耕文明為主流，儒家更是推崇三代、周公之政，旨在恢複周禮。故在“士農工商”四民的排位中，靠做生意生活的商人居於社會的末流，不時受到帝王的貶抑，也就不難理解了。周代的商人處在社會的底層，與羅馬帝國征服以色列的猶太人之後，被流放到羅馬帝國地盤上的猶太人被迫經商的經曆有莫大相似之處。但隨著生產力的發展和勞動剩餘的擴大，商品交換關係的發展成為潮流，勢難擋也。商人地位也水漲船高，成為社會經濟發展的核心動力。
因此，從“商人”的本源看，他們就是從事貨品買賣謀利者，這種買賣關係在殷商之前的夏代也存在著，與今天的買賣關係並無差別，隻不過因了商朝，這種買賣謀利的活動被稱為“商”而已。
行商、坐賈，地產和網店
人們經商做買賣，從商品送達客戶的方式看，分為行商、坐賈兩種。《白虎通義第六》可能是最早做出定義的書：“商、賈何謂也？商之為言，商其遠近、度其有亡、通四方之物，故謂之商也。賈之為言固，固有其用物以待民來，以求其利者也。行曰商，止曰賈。”行商們無固定營業場所，往往車拉肩扛，挑著擔子帶著商品，走四方，路迢迢，水長長，走街串巷，把商品賣掉，或者換回本地需要的產品，返回來賣掉，有些類似今天沿街叫賣的小商小販、流動性攤位，與城管人員玩貓捉耗子的遊戲。“肇牽牛車遠服賈”大概指“行商”，因為當了奴隸的多數殷人是無任何資產的，更遑論有店鋪了，他們隻能做些販夫走卒的生意。白居易的《琵琶行》中有“商人重利輕別離，前夜浮梁買茶去”，該商人大概亦是“行商”，說走就走，以抓住稍縱即逝的商機。“坐賈”是坐在商店裏等待客戶上門的一類，其服務對象主要是當地人，要麼將商品或者服務賣給當地人，要麼收當地人的土特產，轉手銷往外地，坐賈的輻射範圍較小。我們研究商業及商業地產時，涉及最多的是“商圈”，該商圈是針對“坐賈”一類的商業經營行為。表麵看，似乎“行商”無商圈，其實我們隻能說他們無固定的商圈。雖然在流動中，還是有商圈的，如擺攤設點者，他們還是會選擇客戶最可能多的地方，客戶的來源地就是其商圈。可他們同樣喜歡紮堆，到“坐賈”密集的鬧市去販賣。即使如今天的北京、上海繁華的鬧市區，高檔店鋪林立，仍然有小商小販、身上掛滿了商品的販夫行走其間。
從商業經營行為看，“行、止”是一個過程的兩個階段，行商雖然走的路多，但也要停下來找個客戶容易集中的地方，短暫地停止下來，例如集市、墟、大城市的專業批發市場、大商場的門口人流集中地，以最快的速度把商品賣掉。此類交易不太需要房產，但離不開“地產”，要找個好地角，十字路口最佳，擺個地攤。即使如農貿產品集散地，露天作業也是常事，商人們交點進場費（實為地租）。這可以說是“行商”催生的商業地產之一種。此類商業行為對地產要求高，對房產要求低。坐賈則不同，他們不但需要一個客戶易發現、易到達的地方，還需要一個舒適的經營場所——房屋，在房間內擺放各類商品，商人和顧客都感到很舒適，在裏麵討價還價，達成交易，各取所需。這樣的經營場所是“房產+地產”的組合。因此，不論行商還是坐賈，都需要“地產”，其次才是“房產”，地產為主，我們就不難理解人們為何要把“商業房地產”簡化為“商業地產”了。其實，決定商業物業價值的是地產，是土地地段的改善與升級。由此，商業地產的第一原理須從“地產”上找，策劃活動亦須從地產出發。不論初涉商業地產者，還是資深商業地產從業人員均需明了這一根本。
行商的高級形態是商務活動。隨著交易活動的深入，社會分工更加精細化，行商坐賈中，便有些人專門從事商業交易的服務性工作或者完成交易環節之一，而把商品買賣委托給銷售員、服務人員和小商販去做。這些分化出來的功能，我們稱為商務活動。現代化的大生產企業，把商品賣向全球，銷售團隊到處跑，搞各種各樣的“促銷活動”，向各個分銷商、代理商推銷，向消費者喊話，可算做是“行商”，可商品和服務實體卻要通過“坐商”送達需求者手中。這時，“坐賈”就不能再稱為小商小販了，而是換上西裝革履，成了正兒八經的“高級商務人員”，整天拿著樣品、說明書和“思想”，動用充滿智慧的大腦，鼓起三寸不爛之舌，搞策劃、做廣告，擴大影響力。這類活動的發育催生了寫字樓、酒店、會展等商業物業的發展。原始的行商坐賈與升級後的行商坐賈並存，使得商業物業的類型多樣，極大地豐富了商業地產的內涵。
行商與坐賈各有利弊，總體來看，行商不需支付房屋租金（房屋折舊和地租之和），隻是負擔些“過路費”和“地盤費”（通稱盤纏），深受小本經營者的歡迎，而高級商務活動之行商的盤纏，相對於龐大的交易額亦是微不足道。坐賈的最大特點是接近顧客，具有持續性、穩定性的經營特征，缺點是房租成本和人員工資較高，直接推升了商品價格。
人類一直尋求利用行商坐賈優點的辦法，網絡商店的興起算是一個重要途徑。隨著信息網絡之普及，“網上商店”大有替代實體商店的趨勢。網上商店相當於沿街店鋪，售賣各類商品，需求者坐在家中、辦公室，甚至在旅途可選定自己中意的商品下訂單。商業地產開發商與經營者，必須重視網絡的“商業地產開發”趨勢。網店的最大特點是實現“B（商家）—B”“B—C（消費者）”的直接對接，減少了中間環節和實體商店的成本。網店的另一名稱是電子商務，從本質上看，係“行商”範疇。我們可以把“網店”作為一種商業地產看待，誰開了網店，誰就擁有了一間虛擬的商業地產產業。就阿裏巴巴、亞馬遜、eBay這樣的商務門戶網站而言，雖然被列為物流的範疇，與網絡密切相關，但以商業地產的眼光看，它們本質上是虛擬的“超級百貨商店”，但與繁華都市中心的超級百貨商店相比，一點也不遜色，如馬雲這般人物，實際上是超級商業地產開發商。這似乎表明，網店是對實體商業地產的打擊，因為它減少了對實體店鋪的需求，坐在家中、生產車間就可完成買賣。但是，網店的發展又催生了其他生產和消費需求，例如物流產業因網店而獲得發展，這種打擊有多大，現在還很難說。商業地產領軍人物王健林主張說，網店興起對實體商店是個衝擊，但網店興起本身又增加了更多的商業物業需求，如客服中心、物流中心、物流管理等，創生了相關需求的發展，並不能簡單判斷網店發展對商業地產市場是個利空因素。
商業與商務活動的分野
從行商坐賈的演變看，商業經營活動存有兩種形式：固定場所內的實物交易與服務交易，如顧客到商場購物，選中商品後付款交貨，貨款兩清，各得其所。商鋪、百貨商場、超市、批發市場等完成的交易活動大多為實物交易，理發店、飯店、醫療健身服務必須在固定的場所內供需雙方同在的情況下完成。固定場所內還有一種基於實物生產和交易的活動，即商務活動。例如，合作雙方在辦公室洽談合作後簽訂合同，約定貨物或者服務的規格和品質，為生產和交易訂立交易規則，實物交易在別的場所完成。這類活動建立在商業和服務的有形交易基礎之上，一般在寫字樓、賓館、飯店、展會內進行，此類單筆交易金額遠比零售店鋪中為大，往往被冠以“高級商務”的標簽。由於商務活動的場所相對於臨街的商鋪、百貨商場、超市安靜，有人因而名之曰“靜商”。但是，安靜隻是小環境的安靜、表麵的安靜，談判雙方為各爭私利暗地裏鉤心鬥角，鬥智鬥勇，是看不見硝煙的戰爭，遠比商鋪中的買賣“討價還價”來得緊張刺激，故而，高級商務活動的稱謂絕非虛名。在商業地產開發與營銷策劃實踐中，業者常把寫字樓、賓館、會展等交易集中區稱為高級商務區。
商業活動和商務活動的區分，我們可以通過中央商務區（CBD）的演進加以說明。CBD即Central Business District。在城市發展到一定規模，便出現了商業中心區，商務活動從商業經營中發育起來，兩者在空間上是重合的。類似“坐賈”生意做大了，就不屑再固守店鋪了，他要做大買賣，就在店鋪的二樓或者附近的寫字樓、賓館開起貿易公司。當城市繼續發展，帶動貿易規模擴大，有些“坐賈”幹脆放棄了店鋪，專心搞起批發代理來，大批為“坐賈”服務的行業發展起來，集中在城市的中心地段。這些遊離出來的商務活動便和坐賈集中的商業活動分離開來，形成商業中心和商務中心的分野。例如，北京以中國國際貿易中心為主的商務中心和西單、王府井為中心的商業零售中心分離中的並存；上海陸家嘴商務中心區和南京路商業中心區。
商業地產概念
上文提到商業地產是“商業房地產”的簡稱，是地產與房產的綜合體，對應的英文詞是“commercial real estate”。顯然，這種叫法強調了“商業屬性”，把諸如商鋪、百貨商場、超市、便利店、批發中心、購物中心等商品交換類的物業推到前台，而弱化了“business”的商務屬性，即寫字樓、工業廠房等亦屬商業地產範疇的物業。那麼到底商業地產有何特殊的規定性呢？目前，業界有如下四種說法：
1.商業地產是指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。
2.商業地產是以商業物業的建設和經營為目的的地產開發。國內大多數開發企業不參與商業經營，也不長期持有物業以從中獲取租金收益。但從世界上其他國家的實踐看，商業物業其實不采取出租方式，而是和商戶共同經營，獲取巨大的增值額。
3.按物業用途劃分，房地產可以劃分為居住房地產、寫字樓房地產、商業房地產、工業房地產四大類及其他房地產。“這裏所說的商業房地產主要就是指按照用途劃分的用作商業用途的房地產，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅的商業配套、購物中心、特色商業街、商業廣場、專業批發市場、Shopping Mall等用途的房地產。”
4.王健林先生認為：商業地產不是商業，也不是地產，也不是簡單的商業加地產。它是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資，如果開發後銷售出去，稱不上商業地產。
上述定義從用途、功能、經營、持有、收益等方麵強調商業地產的屬性，各有側重。但是，它與住宅類地產最大的不同還是在是否產生收益上。因此，我們認為，商業地產是用於商業和商務經營活動的房產和地產，所有者從經營活動中產生收益。經營活動包括所有權人自營收益（租金+經營利潤）、所有權人出租房屋收益（租金）。以是否存在經營過程中的預期收益作為商業地產的核心屬性，可謂觸及商業地產的靈魂。有些機構把“持有並經營”視為商業地產的重要特征，偏離了“商業屬性”，是不準確的。因為所有的房屋都有產權人，都處在被持有狀態。
上述定義較為寬泛，當住宅出租作為辦公室使用時，它也應該屬於商業地產（如潘石屹的SOHO）；當臨時建築用做餐館對外經營時，也可被視為商業地產；當工業廠房被使用，產生收益時，也可被稱為商業地產。商業地產的價值和資本運作，與預期收益緊緊掛鉤！
從城市規劃、土地性質和房地產開發的角度，商業地產應限於商業、辦公、倉儲、廠房等非居住、公益性用地上的開發建設的物業。
在房地產開發行業的語境中，商業地產係策劃、設計、建設、銷售商業物業的開發建設行為，以及為了銷售和獲取收益而采取的招商、商業管理行為。本書基於商業地產定性，主要探討商業地產開發相關的係列問題。
目前，國內的商業地產活動主要局限在商鋪和商場類物業，寫字樓物業在大城市，如北京、上海、深圳等地需求旺盛。所以，從狹義上講，商業地產主要是指商鋪、商場、購物中心、商業街、批發市場、寫字樓和賓館酒店類物業，因為它們的用途就是商業經營。由於篇幅所限，本書隻涉及狹義的商業和商務地產的投資開發策劃。
商業地產的五大特征
1.價值體現在商業經營活動中，是重要的生產要素
商業地產與住宅差別明顯。住宅是以消費為目的的耐用消費品，其價值在使用過程中被消耗掉。因此，人們習慣上把物業分為居住類物業和非居住類物業，非居住類物業除了特殊用途外都能產生收益，範圍大體相當於廣義的商業地產。
但是在實踐中，住宅有時被用做辦公室，甚至出現了宜商宜住的物業類型，如商住公寓、酒店式公寓、SOHO住宅，這反映了人類消費和生產活動的兩麵性和不可分割性。當物業被轉作商業用途時，我們就可以把它作為商業地產看待。雖然這類物業數量不多，但卻成為我國房地產開發領域中一道獨特的風景。
商業經營成果決定物業價值。其價值是物業期望收益的現值，商業經營效果好，物業價值就高；反之則差。商業地產開發商為獲得更高的附加值，就必須在商業經營管理上多投入，而不能“銷售完拍屁股走人”，大型物業的開發和營銷管理尤其要重視商業經營效果。
商業經營與商業地產的開發商緊密結合。商業地產含有商業經營和地產開發兩層意思，缺一不可。開發商不可重開發輕商業服務內容。商業經營業績好，物業價值才能得以提高，所以開發商需要商家的配合才能共同做好商業地產大文章。
2.區位決定商業地產價值
區位因素決定了物業的“級差地租”和物業價值。俗話說“金角、銀邊、草肚皮”，意思是處在十字交叉口各個角的物業是金，在街兩側的是銀，不靠街在街區內部的就不太值錢了。級差地租在物業開發和運營的不同階段歸屬不同的權益人。例如，開發階段，土地的級差地租歸政府所有，通過地租、土地出讓金的形式體現。開發商則通過對土地的集約性投資創造級差地租，集約性投資越大，開發商創造的級差地租越高，獲益越高。因此，區位分析在商業地產的開發和經營過程中是關鍵。
3.商業地產是地產領域中較為複雜的細分市場
地產領域的細分也有不同的方式，我們將它大致分為普通住宅、高檔住宅（別墅）、辦公物業、商業物業、工業物業等，其中商業地產就包含辦公和商業兩大類。住宅類物業雖然種類多，但開發商建成銷售後就進入消費環節，而商業地產類物業建成後要進入生產領域，是企業的生產資料，必須通過商業活動實現其價值，如果沒有商業實踐活動，其價值就無法得以體現。如何建造適合生產經營者胃口的房屋是開發商特別關心的問題，成為招商工作的重點和難點。
4.公共空間在商業建築中的地位重要
公共空間是所有功能空間的共享空間，商品和服務的提供者和需求者交會經營之所。例如百貨商場的建築入口、大堂、走廊和公共休息區、寫字樓和賓館酒店大堂、商店的公共走廊和交通引導區無不起著吸引人、留住人和引導人的巨大作用。因此，商業地產的公共麵積分攤一般大於住宅，得房率低於住宅類物業。做好公共空間的規劃和設計是商業物業開發和建設的關鍵環節。
5.商業地產具有投資大、風險大和收益大的特點
商業地產項目一般處在城市中心區，地價高、拆遷費用高、配套費用高、造價高是其突出特點；一旦投資決策失誤，市場表現達不到預期要求，項目很容易中途擱淺，形成爛尾樓，長期難以激活。但是，商業物業開發建設一旦獲得成功，收益率非常高。例如社區商鋪與住宅相比，兩者造價基本無差別，但銷售價格相差很大。一般地，社區商業物業價格是住宅價格的2倍以上；寫字樓底商的售價是辦公室的2.5倍以上，兩者的差距就構成了商用物業創造的超額利潤。
第二節 商業地產類型
商業地產分類
1.商業地產功能分類
廣義上，商業地產可按不同標準細分，其中按用途分類比較符合實際，也比較容易理解。一般分為如下四類：
（1）商業經營類物業。包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪、展覽中心等。
（2）辦公用物業。包括寫字樓、商住兩用樓（SOHO式辦公）、對外出租的政府辦公樓等。
（3）餐飲酒店類物業。包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由於房地產開發向深度和廣度擴展，房地產與賓館、酒店的嫁接趨勢明顯，出現了產權式酒店、公寓式酒店、經濟型酒店等類型，開發商考慮把“賓館服務”內容裝進自己開發的房屋內，不再局限於商業經營內容，顯然是一大拓展。
（4）倉儲、廠房類物業。是物流的重要組成部分，聯結生產和消費，包括倉庫、儲存罐、標準廠房、工業園區、物流港等。
2.商業地產類型細分
按照不同標準進行細分有助於我們全麵認識商業地產的特性。
商業經營物業主要類型
1.購物中心（Shopping Mall或者Shopping Center）購物中心是彙集多種零售業態和若幹零售店鋪的大型購物場所。美國購物中心協會認為：“購物中心是由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業場所。”國家質量技術監督局的定義是：企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。購物中心的特點是：所有權與經營權分離，一般隻租不售；策劃、開發、建設、經營都在統一的體係內運作；一站式購物，尊重顧客的選擇權；多業態、營銷方式的組合；具有強大的商圈競爭力。美國土地研究所和國際購物中心聯合會把購物中心分為六種類型，每種類型都由主力商店和嵌入式或商業街小商店組成。
（1）鄰裏中心。出售便利商品（如食品、藥品、卡片和雜貨），提供個人服務（如幹洗、美發、美容、旅遊代理和音像出租等），以滿足周邊地區人們的日常需要。鄰裏中心麵積在3000～15000平方米範圍內。主力店多是超市。大型的鄰裏中心服務範圍在2～3英裏的半徑範圍內。
（2）社區中心。日用品與鄰裏中心類似，但增加了更多的服裝和專賣店空間。主要租戶一般是一家超市或一家折扣商場。家庭裝修材料店、五金店、園藝店、禮品店、銀行和大型餐飲中心也在社區中心。社區中心麵積在15000平方米比較典型，占地可達30英畝，交易半徑達3～6英裏。
（3）功能中心。發端於20世紀80年代，也稱為超級社區中心。麵積在25000～100000平方米之間或者更多。其中至少包括3個大倉儲或無差別商店，每個至少2500平方米。功能中心至多有20%的小商店，有些甚至沒有嵌入的空間。服務半徑大於5英裏。
（4）地區中心。主要集中銷售百貨、服裝、家具和家庭裝飾用品。通常由2～3個百貨商店構成，也可包括電影院、餐飲街和餐館。麵積在4～8萬平方米，80%的顧客來自方圓10英裏的半徑內。
（5）超級地區商業街。至少有8萬平方米的總租賃麵積，3～4個百貨商店和一定的娛樂場所。一般麵積為100000平方米，最大的超過200000平方米，占地超過100英畝。在人口稠密的區域，其交易區域半徑可能為5英裏；在人口稀疏地區，則可能超過10英裏。
（6）折價購物中心。由折扣商店組成，由廠家直接經營，主要出售過季和過時積壓產品。大多是露天的，也有在過時的舊建築內。沒有主力商店。
當然，我國也有最新的分類。
2.折扣店
以銷售自有品牌和周轉較快的商品為主，以有限的銷售品種、有限的經營麵積、有限的服務，並通過低成本、低價格的快速運作，向消費者提供“物有所值”的商品為主要目的的零售業態。從本質上講，折扣店的競爭戰略是“物美價廉”。折扣店可以分為品牌折扣店和非品牌折扣店。前者經營品牌商品，後者以經營日用品為主。
3.便利店
顧名思義，便利店就是選址在居民區或者靠近居民區的，營業麵積在50～200平方米左右，經營品種在2000個左右，營業時間大於15小時，全年不休息，主要經營方便食品和日用雜品，實行敞開售貨、顧客自我服務的零售商店。其突出特點是接近居民區，店鋪規模小、用人少；目標客戶以單身、上班族、學生、夜生活豐富者為主；經營的商品以方便、即食為主，如飲料、報紙雜誌等；以連鎖經營為主。
4.超級市場或超市
是指布局在社區內，商品敞開供應，顧客自助購物、自由進入、統一在出口收款、有相當大規模的零售商場。營業麵積一般不低於500平方米。我國對超級市場的定義是“連鎖超級市場門麵店營業麵積一般在500平方米以上，商品以肉類、禽蛋、蔬菜、水果、水產品、副食品、糧油及其製品、日用百貨為主，其中經營肉類、禽蛋、蔬菜、水果、水產品及糧油（包括上述商品的活體、鮮品、凍品、半成品、熟製品形式等）的麵積占全部營業麵積的30%以上；開架自選售貨，出口處集中收款”。
5.產權式商鋪
地產商將商業項目開發建成後，將項目的產權劃小並對外進行公開銷售，由專業商業經營管理公司負責對外招商和整體經營，進入正常運營以後投資者根據產權的多少獲得租金回報。這樣將商業樓盤產權細化銷售並專供投資者投資的新型商場稱為產權式商場。而商場內的每個鋪位稱為“產權式商鋪”，其突出特點是所有權和經營權在投資者購買物業時就分離開來，投資者獲得規定年限內的收益權。
6.旺鋪、分享型商鋪和借勢型商鋪
旺鋪是指某地點的零售業，其吸引力大，使周圍人流基本上經常當做目的地光顧，如彙集了有名的專賣店、超市和快餐店等。分享型商鋪是旺鋪的補償性物業，其商品和服務組合起來就可以有足夠的吸引力吸引顧客，比如名牌的服裝店和快餐店、箱包店和首飾店等。借勢型商鋪的市場吸引力來自某個獨立來源，比如公共交通設施，著名的成人教育大學、寫字樓群等，它們吸引人到該地方來，商鋪經營者借勢銷售商品。例如，在兒童活動中心周圍發展起來的童裝店、鋼琴銷售店、書店等就屬於借勢型商鋪。
商務寫字樓類型
1.寫字樓特點
在西方，最早的寫字樓概念是作為大家寫字辦公交流的場所，由於缺乏必要的交流工具，人們便聚集在一起辦公，以提高工作效率。因此，辦公的場所就是寫字的場所，故稱為“寫字樓”。
我國過去稱辦公樓，工作人員都為公家辦事。辦公樓是一種對外完全封閉，對內進行行政管理、大而全的物業概念。隨著我國的對外開放、市場經濟的確立和民營經濟的發展，特別是外國公司、國有大公司、私營公司的壯大，封閉式的、不考慮經濟成果的物業模式不再適合市場需要，而開放式、按市場價值運營、服務於商務活動需要的物業——寫字樓在我國城市中蓬勃興起。
寫字樓的需求與企業發展規模密切相關。當企業規模小時，它會選在住宅、公寓或者低端寫字樓裏辦公；當規模擴大時，企業的承受能力提高，業務量增大，出於提高工作效率和展示企業形象的目的，它就會向高檔寫字樓遷移，促進高檔寫字樓的發展。我們觀察一個區域的寫字樓需求狀況和發展前景，重點觀察該區域內企業結構組成和贏利能力即可。
2.我國寫字樓的演變階段
第一階段：傳統辦公樓占主導地位。它具有兩大特點：立足於自然通風和采光，以小空間為單位排列組合而成。這一類辦公樓起始於底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6～4.0米的開間、5～8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。建築向高處發展以後，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統的模式，仍屬於傳統辦公樓的一種。傳統辦公室的優點是私密性強，工作者可自行控製工作環境（燈、百葉窗、家具布置等）。缺點也非常明顯，表現在空間利用率低，缺乏靈活性。
第二階段：早期的現代辦公樓，其特點是大空間框架模式，注重空間的實效。該模式不利的地方是辦公環境比較冷酷、機械，工作人員的身心健康沒有受到應有的重視。
第三階段：後期的現代辦公樓。其特點是辦公環境富有人情味，周圍環境優雅、舒適，內庭院或中庭綠化景觀好。出現了以景觀為突出賣點的辦公室，即景觀辦公室，這樣的辦公室布局靈活，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。
第四階段：智能化辦公樓。20世紀70～80年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建築，其中絕大部分是辦公樓；20世紀90年代，我國開始建成少量的智能建築，如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發展迅速，繼3A之後，目前又細化推出5A概念，智能建築已成為21世紀辦公建築發展的趨勢。
3.寫字樓分類標準與等級
美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級，其中A級為投資級，該類寫字樓最適合市場要求，高檔裝修和完善的配套設施是主要特征。該類物業能使公司形象和地位得到提升。B和C級寫字樓一般比較陳舊，設計和功能跟不上現代潮流，部分物業通過改造可以上升為A級。規模小、結構簡單、配套設施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級寫字樓行列。
由於我國的寫字樓發展曆程短，分類標準還不成熟。目前，國內關於寫字樓的劃分有如下三種標準：
（1）“甲”係列分類。北京寫字樓信息網在2000年第一次全麵提出頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類原則，是最早倡導和應用甲級、乙級、丙級分類原則的機構之一。所謂甲級、乙級、丙級寫字樓主要是參照了星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據。硬件方麵包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到5A寫字樓水平；設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方麵是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方麵主要指物業管理服務是否達到星級酒店標準。按照上述標準，寫字樓分為如下四個類別：
頂級寫字樓：在商圈內具有標誌性、代表性和具有強大輻射力的甲級寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標準首先要完全達標；其次是具有代表性和標誌性，在建築規模、高度、服務品牌等方麵出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強的美譽度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國貿中心、廣州的中信廣場，不但城內的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。
甲級寫字樓：硬件方麵外觀設計、內外公共裝修標準相當於四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步，如電梯等候時間小於40秒，中央空調為四管式；軟件方麵物業管理服務水準達到三星級酒店以上標準。
乙級寫字樓：硬件方麵外觀設計、內外公共裝修標準與甲級寫字樓相比較差，部分達到5A級寫字樓水平，設備設施以合資品牌為主，如電梯等候時間大於40秒，中央空調為兩管式；軟件方麵物業管理服務未達到星級酒店的標準。
丙級寫字樓：硬件方麵外觀設計、內外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設施及辦公服務，設備設施基本為國產電梯、分體空調等；軟件方麵為傳統的物業管理服務。
（2）As係列分類。即按寫字樓的自動化（automation）水平分類，自動化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動化被人們廣泛重視的情況下，As係列分類常常被作為寫字樓檔次的標誌。實踐中，自動化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動化的稱謂。寫字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說。3A是指3種自動化係統，包括樓宇自動化（Building Automation System）、辦公自動化（Office Automation System）和通訊自動化（Communication Automation System）。由於樓宇自動化較複雜，專家們把它分為三類：樓宇自動化、保安自動化係統（Safeguard Automation System）、消防自動化係統（Fire Automation System），合起來稱為5A。由此看，不能認為5A就高於3A。各係統包含的內容主要有：
通訊自動化係統。包括雙向電視電話會議係統、共用天線電視係統、公共廣播係統、數字式用戶交換機係統、樓內移動電話係統、綜合布線係統。
樓宇自動化係統。包括冷熱源係統、空調係統、變配電係統、照明係統、給排水係統、電梯管理係統、停車庫係統。
辦公自動化係統。包括計算機網絡係統、會議中心係統、門廳多媒體查詢係統、物業管理計算機係統。
安保自動化係統。包括監視電視係統、通道控製係統、防盜報警係統、巡更係統。
消防自動化係統。消防聯動、自動噴淋、自動報警等。
（3）按功能複合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對優勢的物業類型，底層雖然有商業，但都是為辦公活動提供服務。一般地在底層隻有銀行、咖啡店、高級餐館、商務中心、娛樂場所、會議室等。
當有兩種或者兩種以上的主要功能並存時，我們稱為綜合樓。如辦公與商場複合的類型，如北京的豐聯廣場、昆太國際大廈、萬通大廈等。
商務賓館分類
目前，國內關於酒店類物業開發和營銷策劃工作新思想、新方法層出不窮，特別是公寓式酒店、酒店式公寓、產權式酒店等在各大城市發展迅速，致使酒店物業的開發市場比較興旺，所以有必要為讀者提供背景說明。
公寓式酒店和酒店式公寓
1.公寓式酒店
公寓式酒店就是設於酒店內部的公寓形式的酒店套房。此種物業的特點在於：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，如北京建國酒店，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、遊泳、複印、傳真、打印、翻譯等。
2.酒店式公寓
亦即“酒店式服務公寓”，是物業管理水平達到酒店服務標準的公寓。高檔的星級酒店式公寓一般都具備國際標準的軟硬件設施，出租率達90％以上，租金比一般公寓高出40％～50％，這樣的“酒店式公寓”才名實相符，但卻都不提供產權分割出售，即隻租不售。
產權式酒店與分時度假酒店
1.產權式酒店
所謂產權式酒店，是把酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者。投資者一般並不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營，獲取投資回報。一般情況下投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，可以作為個人投資者在郊區的第二居所或企事業單位的度假場所。
產權式酒店根據用途可分為商務型產權酒店、度假型產權酒店和養老型產權酒店。商務型主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區。度假型則風行於夏威夷、加利福尼亞和澳大利亞黃金海岸。養老型酒店一般是投資人（往往是最終使用者），購買用於退休後養老的物業。