中國的房市泡沫已經破裂。房價實質性的下跌，正在每一座城市發生。如果還有統計報告在說相反的觀點，那要麼是弄錯了要麼是在撒謊。事實上，泡沫在2012年就開始破裂了，隻不過我們用了兩年時間才看清。但這也並不奇怪，美國房市2006年就見頂了，但市場到2008年才轉過神來。日本市場則用了更長的時間才肯承認現實——1992年的樓市巔峰一去不複返了。
泡沫經濟有一種自動篩選機製，留在市場裏的人總是迷信價格還會上升。所以每次拐點初現，他們都以為是抄底機會，由此誤判帶來的反彈又強化了他們的錯覺。這就是2013年的真實寫照——迷信導致誤判、誤判促成反彈、反彈驗證迷信，泡沫就是在這種循環中形成的。但這種預期的自我實現還需要宏觀環境的支持，貨幣增速快於GDP（國內生產總值）增長是一個必要條件，另外玩家還需有債務增長的空間。
2008~2013年，中國的M2（廣義貨幣供應量）從47.5萬億人民幣增長到了110.7萬億人民幣。這些錢換言之即是債務，用在那些靠貸款才能運轉的地方。也就是說，這多出來的60萬億債務大部分集中在地方政府、房產開發商和買房者手裏。根據統計，中國家庭部門的債務已經從5.7萬億增至20萬億，而地方政府的債務估計至少也有20萬億，大部分也是新增的。國家統計局公布的數據，2014年4月，全國共有56億平方米房屋在建，這其中相關的債務鏈額度輕鬆超過了10萬億。
隨著市場的不斷低迷，許多人主張政府救市，於是另一些人就以為可以搶在政府介入之前抄底獲利。其實持這一主張的人隻是要借他們的幻覺挽救市場，而不是希望政府真的救市，他們以為這個幻覺與欺騙的遊戲能玩下去，當投機者歸來，一切就會重回軌道。但這出空城計如今似乎玩不下去了，僅僅是維持住宅市場，未來三年需要的資金就高達30萬億，家庭部門根本承擔不了這麼多債務。
被談論最多的救市方案是取消限購，但這很可能會起到反效果。因為中國的限購政策從一開始就南轅北轍，它意圖冷卻房市，卻實際助長了泡沫。家庭需要住宅，但當政府說每一戶家庭隻能有一處住宅時，它其實是在煽動人們的投機熱情。投機者寄望於政策逆轉時的價格增長，所以才會有那麼多假離婚的鬧劇，隻為了購房資格。當限購取消，這些巨量的投機性庫存也會同時湧入市場，後果就不難想象了。
在二線和更下麵的城市，房產市場幾乎都是供過於求。房地產和其他製造業完全是一個產能過剩的局麵。既然地方政府能從土地出讓中獲得那麼多錢，供給過量便是不可避免的。或許有一些二線城市通過全麵的經濟發展，能進入一線大城市的序列，但這種遠在天邊的救贖解不了近渴。所以與其妄談救市，不如先想想如何提升城市競爭力。
中國的總人口會在2026年到達峰值，而勞動年齡人口眼下已經開始萎縮。在一個人口趨於下降的國家，不可能有房地產牛市。中國的大部分中小城市現在都不能吸引新增人口，在未來10年內，人口還會持續流向大城市。日本和韓國的經驗表明，當一個以白領為主體的經濟逐漸上位，大城市會更快地從中小城市掠奪人口，中國正在重複這一模式。現在的中小城市已經是過度建設了，而它們將永遠無從複蘇。
盡管大城市會有人口流入，但這未必能推高房價。城市的擴張取決於它的競爭力。當中小城市的房價下跌，大城市的房價就無法快速上升，否則人口就會流回去。以東京為例，盡管它有持續的人口流入，但房市依然在下跌，雖然幅度遜於小地方。
在過去的1/4世紀裏，中國成功脫貧並跨進了中等收入國家行列。相關統計數據是驚人的：以美元計的名義GDP增長了20倍，出口增長了40倍，電能生產增加了8倍多。中國如今比美國多消耗了20%的能源。世界銀行評估，盡管按眼下的彙率，中國的GDP是美國的60%，但若按購買力平價計，中國2014年的GDP就能趕超美國。
這種令人矚目的成就源於政策和機遇的雙重恩惠。30多年來，中國最重要的政策決定是1994年的固定彙率製。之前，持續的貨幣貶值使得中國經濟按市場彙率折算保持了一個較小的體量。在1978年至1994年間，以美元計的名義GDP增長率年均隻有6.1%，而新彙率政策實施之後，這一數字逐漸增加到了15.5%。
固定彙率製迫使決策者放棄貶值幻想，集中心力在提升生產效率以增強競爭力上。之後的結構性改革，諸如加入WTO（世界貿易組織）、國有企業改革、住房市場化，以及大量的基礎設施建設，如果沒有固定彙率的約束，恐怕都不會出現。