第38件事：誰該為“凶宅”埋單
相信在選擇房子時，誰也不願意住“出過事”的房子，即“凶宅”。究竟什麼樣的房子是“凶宅”？中介一致認為，那些發生過非正常死亡的，如殺人、煤氣泄漏、自殺等事件的房屋都屬於“凶宅”。
如果購買的是“凶宅”，居住者對房子的感覺就會大打折扣。在中介行業，“凶宅”已經成為房產中介圈內的敏感話題，各中介公司對“凶宅”這類房源的處理方式也各不相同。
【買房故事】
2009年3月，家住北京某區的曹女士委托中介公司為自己物色一套二手房，並向中介公司交納了1萬元的代理費。
幾天後，中介公司為曹女士介紹了一套麵積為62平方米的一居室。曹女士看房後覺得比較滿意，便很快與房主陳先生簽訂了二手房買賣合同。根據買賣合同的約定，曹女士一次性支付了68萬元的購房款，並順利辦完了房屋的過戶手續，領取了房屋所有權證。
但是，正當曹女士裝修房屋時，鄰居突然向她透露，該房子一直對外出租，就在兩個月前，住在該房內的一對夫婦上吊死亡，此後這個房子就一直沒人居住。曹女士聽到此事後非常震驚，因為之前無論中介公司還是原房主都沒有告訴自己這件事情。曹女士一想到房子裏死過人就非常害怕，總是做噩夢，便不敢再去這套房子裏了。
曹女士多次找中介公司和房主謝先生協商要求退房，但中介公司與房主都不同意退房。房主稱曹女士說他隱瞞房屋事實的說法不屬實，因為曹女士並沒有問過此事，而且她的想法屬於封建迷信，解除合同沒有法律依據。而中介公司則辯稱，中介隻是為買賣雙方簽訂房屋買賣合同提供服務，且中介事先也不知道這個事實。
在協商未果的情況下，曹女士以售房時房主謝先生與中介公司故意隱瞞房子的真實情況，存在欺詐行為並且給她帶來精神損害為由，一紙訴狀將房主與中介公司告到了法院，要求法院解除房屋買賣合同，謝先生無條件退房，並賠償自己的經濟損失。
法院認為：曹女士和房主謝先生是在平等自願的基礎上簽訂的房屋買賣合同，合同是雙方當事人真實意願的體現，是合法有效的。但房主在售房時故意隱瞞了屋內曾有非正常死亡的事實，房屋雖然在實物形態上沒有受損，但根據人們的觀念，該房屋會因事實避諱而貶值，且曹女士已經不能再在此房屋裏居住，致使曹女士的目的沒有達成。中介公司因為事先並不知道上述情況，所以不存在故意隱瞞的嫌疑，因此中介公司不承擔賠償責任。
法院最後判決解除買賣雙方之間的合同，謝先生賠償曹女士的部分損失。
【你不知道的秘密】
在現實生活中，人們都會對在住宅內發生非正常死亡事件感到恐懼並難以接受，這是一種客觀存在的普遍現象，並不是迷信。在上述案例中，如果曹女士事先知道這個房子內曾經死過人，絕不會與房主簽訂房屋買賣合同，即便房屋價格很低。
在簽訂買賣合同前，房主並沒有告知購房人真實情況，導致曹女士做出了錯誤判斷。《合同法》規定有下列情形之一的，當事人就可以解除合同：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”。而案例中的曹女士購買房屋是為居住使用，現在卻已經不可能在此房屋中居住，也就是說合同的目的已經不能實現，所以應該解除房屋買賣合同。並且因房主隱瞞主要情形存在過錯，所以應該賠償曹女士的損失，法院的判決是正確的。
的確，人們購買房子，是為了有一種家的感覺。在選擇房子時，誰也不願意住“出過事”的房子。
由於中介公司每天要接很多房源，調查核實的主要是房產證、身份證等，沒有時間和精力去調查房子中是否曾經發生過命案。這就導致中介公司對房源是否為“凶宅”也不是很清楚。
即便知道房子裏曾經死過人，但在利益的驅使下，一些中介也難免會冒風險替賣家隱瞞事實。有些黑中介遇到凶宅住房，心裏明知這個房子是怎麼回事，但如果房主開出的價格便宜，黑中介也會自己先扣下，然後再倒手賣給不知情的購房人，賺取差價。
作為中介公司，有如實告知的義務，但如果賣方不說，中介往往很難知道房子的真實情況。所以，購房者最好自己先去考察房子的真實情況。
【防範絕招】
如何避免買到“凶宅”？
（1）直接谘詢房主。有時房主不一定向中介公司說明房子的真實情況，若被買家直接問到，房主可能會說出來。其實作為中介也比較難辦，中介一般不會問到這方麵的事情。
（2）留意看“業主拋售”等字樣。中介行內都清楚凡是“業主拋售”的房子一般都有某種問題，購房者對這方麵的消息要留意一下。若不忌諱“凶宅”的話，或許還可以淘到便宜房，若是介意，還是以正常市價買其他房子比較好。
（3）注意收集足夠多的信息。購房者可以從小區管理處、保安、鄰居及網絡上搜集目標小區的情況。還可以向當地派出所谘詢，或者通過新聞媒體的報道了解房屋中是否發生過刑事案件或存在其他影響交易的情形。
（4）端正思想。所謂“凶宅”，其實是“信則有，不信則無”。人隻能了解過去的事情，對於未來發生的事卻難以預料。
第39件事：提防中介擅自挪用房款投資
在購買二手房時，許多購房者對中介公司交易中存在的所謂“暗箱操作”還不是很清楚。尤其是一些初次購房者，常常會稀裏糊塗地上當受騙，致使自己的購房資金被不法中介公司偷偷挪用。據調查，許多不法中介公司正是通過充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利，拿走大筆款項去進行股票、期貨、基金等的短期投資，甚至存在銀行裏吃利息，以期讓這些錢流動起來為自己賺取大筆灰色收入。
【買房故事】
2007年5月，林女士委托某中介公司幫助出售自己的房屋。一周後，中介公司便通知林女士有一位周先生看中了她的房屋，於是三方很快便簽訂了二手房屋買賣居間合同。
合同約定：周先生以70萬元的價格購買林女士的房屋，首付款10萬元，餘款的60萬元通過銀行貸款的方式進行支付，由中介公司協助周先生辦理銀行貸款，中介公司須在7個工作日內將房款付給林女士。
為了能夠順利貸到房款，中介公司便將林女士和周先生帶到一家擔保公司辦理貸款擔保手續，周先生支付了5000元的擔保服務費。擔保公司拿出了貸款劃款委托協議、交易服務委托協議、貸款合同、個人劃款承諾書等空白文書讓林女士和周先生簽字。對於空白文書，兩人都產生了疑問，但擔保公司的工作人員解釋，這隻是辦理貸款的形式而已，簽字後擔保公司會保證其能拿到購房款。在擔保公司所提供的一份協議中，有份雙方同意將按揭款劃入中介公司賬戶的空白公證書。但當時公證處未派公證員在場給予公證。
大約半個月後，中介公司便打電話告訴林女士銀行已經批準了貸款，並且錢款已經到了擔保公司的賬戶。擔保公司依照約定將貸款轉到了中介公司賬戶，在辦理完過戶手續後，貸款便會由中介公司轉交給林女士。
林女士與周先生很快就辦理完了房屋過戶手續。但是當林女士去中介公司拿餘款時，中介公司業務員告訴她，銀行的貸款確實已經支付給了中介公司，但是卻被中介公司的法定代表人挪用了，至今還沒有歸還。林女士聽到這個消息後非常氣憤，同時周先生也拿著房產證找到了林女士，要求林女士交付房屋。林女士解釋說自己還沒有拿到餘款，拒絕騰房。
經多次協商不成，林女士便將中介公司、貸款銀行、公證處、擔保公司一同告上法庭，要求他們連帶支付餘款60萬元。
法院經調查後認為：中介公司、貸款銀行、公證處和擔保公司在開展經營活動的同時，應本著為客戶服務的宗旨，遵循誠實信用的原則，並且對客戶交易結算資金的安全負有基本的注意義務。房款劃給擔保公司雖然有林女士和周先生的簽字，但銀行沒有就此向雙方核實，對貸款專用結算賬戶放任不管，所以銀行存在過錯。公證處也未親自辦理公證事宜，違反了《公證法》的有關規定，在客觀上導致中介公司侵害了原告的合法權益，應該承擔連帶賠償責任。於是法院判決中介公司返還林女士的60萬元房款，銀行、公證處及擔保公司承擔連帶賠償責任。
【你不知道的秘密】
建設部和人民銀行曾在《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》中規定：“交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產經紀機構或交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算專用存款賬戶支付。房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立交易結算資金專用存款賬戶。”因此，銀行發放貸款隻能通過兩種方式：貸款人直接將錢款劃入借款人賬戶或將錢款劃給售房人，並且隻能通過專用資金賬戶來完成交易。
而在上麵的案例中，銀行卻將款項發放給買賣雙方以外的第三方賬戶，這就違反了上述規定，所以這種行為存在重大過錯。同時，公證處也未能依法履行法定義務，因此法院判決各主體承擔連帶責任是正確的。而房產中介公司代收房款，也是不符合規定的。
不得不承認，我國的房產中介業務員的素質良莠不齊。因為中介業務入行門檻低，中介公司常常以低廉底薪加提成的方式招聘業務員。新招聘的業務員甚至不經過什麼培訓就倉促上崗。有媒體曾做過“房產經紀人模式中美比較”的報道，發現差別很大。美國的房產中介經紀人門檻較高，有80%的人是大學本科畢業，其中甚至還有一些兼職的公司高管，所以中介經紀人這一行在美國算是“精英行業”。在美國，每個從業者都持有經紀人執照，假如把傭金分給沒有執照的人，將被吊銷執照6個月，並處以重罰。並且獨立房產經紀人還要有一定的專業學識，他們除必修課外每年還要接受繼續教育，沒有學習則不能給執照延期。可是在我國就不同，任何人想做就能做，沒有任何門檻的約束。