本章基於前麵六章的研究，對本書的研究內容進行全麵總結，提出主要結論，指出本書較其他同類研究的創新之處，對可繼續深人研究的方向進行評價和展望，並對我國以房產稅改革為背景的不動產稅製改革提出政策建議。
主要研究結論
本書結合中國房產稅改革背景，就不動產保有稅與城市土地利用的關係進行了深人探討，這一關係涵蓋兩個層麵：第一層麵，不動產稅對城市土地利用的影響機理與作用機製；第二層麵，城市土地利用對不動產稅的影響效應。本書重點研究不動產稅對城市土地資源的配置和利用產生的影響，主要完成了以下研究工作：
本書首先對主要概念和研究對象進行界定，“不動產稅”即指不動產保有稅，是指對存量不動產（土地、房屋建築物或房地合一的不動產）持有所課征的財產稅，它以土地價值、房產價值或物業租值為計稅依據；它是一個稅係概念而非單一稅種，是以存量或現行土地利用為核心、以與土地相聯係的財產體係為基礎構成的房地產稅製，也稱為廣義的“土地稅收”。我國的不動產稅包括房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅。“不動產稅與城市土地利用關係”主要指不動產稅與城市土地利用之間相互作用的影響機理一城市土地利用對不動產稅的影響體現於不動產稅針對級差地租或地價征收，直接從土地增值中獲益，決定城市土地利用空間模式的土地利用規劃和管製間接增加或減少了不動產稅稅基；不動產稅對城市土地利用的影響則較為複雜，不動產稅不論單獨對土地或建築物征稅或者對兩者采用統一稅率征稅，稅收的形式和規模都會影響到土地的使用。首先，對土地征稅本身因其調節土地級差收益的功能而對城市土地利用和城市土地市場具有直接的調控作用；其次，對建築物課稅主要對開發商的土地投資行為以及房屋消費者行為產生影響，進而影響城市土地利用。明確研究對象是開展進一步研究的前提和基礎。
在描述我國不動產稅製改革與城市土地利用的關係中，從理論和實證層麵分析房產稅改革對城市土地利用與房價的影響。理論分析表明：房產稅開征短期內降低房價，長期內開發商將根據土地供給彈性以及土地一資本替代性對稅收引起的需求和價格變動做出反應，從而使稅負在土地所有者、開發商與土地產品消費者之間合理分配，構建新的均衡；采用房產稅低價購置、逐步征收，能夠改變批租模式下土地供給限製，使得批租價格並不能如實反映市場均衡價格的缺陷，使土地價格回歸理性，減少土地投機，有利於土地資源配置的優化；房產稅稅額隨每年財產的評估價值提高，從而讓低收益用途的土地使用者或租用者退出或迫使其改變建築物用途，形成合理的用地分區。實證分析表明：不動產稅在短期內並不能夠起到抑製房價的作用，但對總地價有單向因果關係（滯後兩期以內八長期對地價無顯著影響，而房屋和土地增值並不能使不動產稅收人有顯著提高；城鎮土地使用稅與城市土地規模存在單向因果關係、與總地價無顯著因果關係，由於從量計征，對城鎮土地使用稅進行調整幾乎不會對土地利用規模產生影響；城市土地利用規模短期內單向影響房產稅，現有不動產稅不具備使城市規模擴張的功能。
借助於稅收歸宿分析的一般理論，分析土地和房屋市場的供給和需求彈性如何決定不動產稅收改變價格的有效程度，以及稅負在土地所有者和土地使用者之間的分擔。稅負歸宿取決於供求價格彈性和市場競爭程度，土地供給限製、地方政府效率、土地使用效率、分配方式等因素會對供求彈性產生較大影響，不動產市場結構則決定了不動產市場競爭程度。因此，可以得到：充足的土地供給能夠削弱不動產稅資本化程度，土地供給量越大（小），住房需求彈性越大（小），不動產稅使房價下降的幅度越小（大）投資需求比重較大的市場，相同稅收衝擊將引起價值波動的幅度更大；此外，稅收政策阻礙了房屋和土地價值反映供需平衡的機製，並由此引發效率損失。
在不動產稅收的城市經濟學框架下，構建城市土地價值的決定模型解釋不動產稅對於城市土地利用的影響。結果顯示：征收不動產稅會對均衡地價以及土地資源在不同用途間的配置產生影響，在土地供給固定條件下，市場均衡將在土地開發平均成本等於邊際成本時實現，此時土地開發將獲得最低平均成本和最優容積率，房屋市場競爭也同時滿足均衡條件，從而形成最佳容積率、均衡地價和房價；征收不動產稅引起房屋價值和土地價值下降，導致土地投資水平下降，均衡時最優容積率減小，同時引起土地在不同用地類型之間的重新分配，並由此帶來額外稅收負擔。
基於局部均衡分析方法，認為外生的不動產稅衝擊在城市住房市場和土地市場構成主體之間進行傳導，弓丨發城市房屋和土地市場上消費者、開發商以及土地所有者經濟行為模式的改變，通過直接影響住房需求短期拉低房價，長期影響開發商的房屋生產決策，減少房屋供給和土地需求，進而影響土地價值和開發程度。基於一般均衡分析方法，在設定不同要素（資本、勞動力、土地、居民）流動性組合前提下，考察差別不動產稅率的效應：當資本、勞動力和土地要素都不能流動時，稅負主要由低稅地區的資本所有者承擔；在資本作為唯一流動要素的前提下，無論稅率高低，稅負主要由各類資本所有者和高稅地區其他非流動要素所有者承擔；而當資本、勞動和居民同時具有流動性時，價格差異會被流動性消除，稅率差異最終完全由高稅地區的資本和土地所有者共同承擔。
通過構建城市土地利用的靜態模型，分析了長期局部靜態均衡中居民的用地選址問題。結果表明：在城市靜態模型中，房屋價值隨著離中心距離增加而降低，城市邊緣房屋所有者承擔的不動產稅負擔低於在一個平均體係下的邊際成本；當住房需求不完全彈性，征收不動產稅將縮小居民可選擇的居住區域，地價和房價都有所下降，從而縮小了城市規模；當住房需求完全無彈性，征稅不能使房價發生改變，稅收對於土地價值無影響。
對靜態模型中不同征稅形式對城市土地利用模式轉換和開發時機選擇影響的研究表明：不論當前實際土地利用方式如何，不論以何種形式征稅，不動產稅都將使土地開發的時點提前，增加土地開發成本，減少土地增值收益，而隻有按照預期最佳土地用途的收益現值征稅才具有最小的扭曲性和效率損失。對於某個地段具有較高價值預期的土地，投資者更期望於空置持有以規避稅負，但現實中地方政府會對空置用地施加較高的稅負，因此他們會退而選擇根據預期最佳用途開發土地。
不動產稅影響城市土地利用的動態分析表明：征收不動產稅增加了土地利用成本，導致土地對資本和勞動的替代，從而減小城內每一個地點的資本密集度，可能會引起城市用地規模擴張、居民向邊緣地區甚至跨越邊緣地區向外圍次中心城市遷移，並導致土地資源空間配置的效率差異。具體表現為：不動產稅城市中心相對於邊緣地區會引起房價和地價更大程度的下降，而對土地用途轉換和再開發的影響則相對較小（因為城市中心土地進行用途變更比邊緣區麵臨更大的阻力），而同時，邊緣區交通條件改善和基礎設施配套會緩解這一差異。
模型基礎上，建立了引人土地要素的改進的分析框架，分析得出土地供給數量和稅率變化能夠影響資本在其他供給變量和需求變量之間的分配，從而使城市不動產稅收和土地供給參與到宏觀調控的政策實踐。經濟增長目標下不動產稅率效應與土地供給彈性的對應關係不同，因此在不同的土地供給彈性條件下，不動產稅影響土地供給調控總產出的效果不同：土地供給彈性越大，不動產稅率越低，土地價格越高，調節力度越弱，因此在經濟擴張或複蘇時期，擴張性土地政策的調控效果會被高地價所抵消，進而削弱了政策的調控力度；在經濟蕭條或衰退時期，土地價格與供給彈性和稅率均負相關，土地價格相對較低，調節力度強，擴張性土地政策能更好地調控經濟運行。