附錄一:中國房地產發展史(1978年—2010年)
改革開放之前,我國幾乎沒有房地產市場,隻有相關的建築業。所以,實行的是共有住房實物分配製度,也即“統一管理,統一分配,以租養房”。而居民解決住房停留在“等、靠、要”三個字上一等國家建房,靠組織分房,向單位要房。
單位職工分房要排隊,每位職工都盼著分房盡快輪上自己,所以,各單位管房的人就格外吃香,隻要有一點風吹草動,送禮、遞條子的,等結婚娶媳婦的……房管部門的門檻都被踩破了。但在1980年左右,政府已無力提供更多的住房,住房製度的改革迫在眉睫。
於是,就有了1980年鄧小平關於住房問題的講話。鄧小平說:“要考慮城市建築住宅、分配房屋的一係列政策。城鎮居民個人可以購買房屋,也可以自己蓋。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次性付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。住宅出售後,房租恐怕要調整。要聯係房價調整房租,使人考慮買房合算。”也正是這番條理分明的講話,拉開了此後20年住房製度由“計劃經濟”逐漸轉型向“市場經濟”的序幕。
隨著住房製度和土地使用製度改革的啟動與推進,房屋和土地既是產品和資源,又是商品和資產的認識由淺入深,房地產的價值逐漸凸顯,房地產市場初步形成。
從1978年的土地相關法規調整算起,中國的房地產業已伴隨著改革開放經曆了32年的風雨曆程。中國行進的軌跡已經鐫刻進了人類的曆史,我們既是觀察者,也是親曆者,更是締造者。
中國房地產32年來的發展曆史大體可以分為以下五個階段:
第一階段:理論突破與試點起步階段(1978-1991年)1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。隨著十一屆三中全會的召開,國務院僑務辦公室以退還原房、折價收購、產權交換和暫時交換四種形式,落實華僑私房政策,僅在上海被落實的華僑就達87%。
1979年,國務院頒布關於知青問題的“六條”意見,隨即有大量的知青以各種渠道和形式返回城市。由於我國住房交易在“文革”時被叫停,因此知青返程加劇了住房困難,知青們不得不擠入父母原本就已人滿為患的居室,開始了“三世同堂”甚至“四世同堂”的窘迫。1980年8月,根據鄧小平的意見,深圳和珠海正式由“出口特區”改為“經濟特區”。由於羅湖距離香港很近,所以第一鍬土就在那裏挖下。根據第一任書記吳南生的回憶,“第一鍬土”大概挖出40萬平方米,作為商業用地收入20億港幣,這也是深圳第一次靠土地生財。同年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。
1981年,我國打破了中國人民銀行既是一個國家管理機關,又對工商企業和居民各種金融業務的壟斷。由中國建設銀行負責基本建設和城市住宅建設投融資。“金融地產”的概念出現,改變了福利分房過度依賴國家財政的單一投資渠道,使房地產市場有了“融資”的商業啟蒙。同年11月,廣東省人大常委會通過《深圳經濟特區土地管理暫行規定》,允許深圳特區按照土地不同等級向土地使用者收取不同標準的土地使用費。
1982年,國務院在四個城市進行售房試點。與此同時,為了吸引外國專家、港澳商人及部分內地商人,被稱為改革開放馬前卒的袁庚,衝破了“姓資”還是“姓社”的爭論禁區,在蛇口海濱大膽興建了新中國成立後第一個市場化的“碧濤苑別墅區”,使那些到特區的投資者一登上蛇口碼頭,就能夠看到這棟鶴立雞群的建築物。
袁庚此舉的石破天驚,不僅在於建了一座沒有“圍牆”的別墅,而且在中國開創了住房商品化的先河。隨後,蛇口出現了第一份工程招標,第一家房地產股份製企業;第一家企業自辦的股份製銀行。袁庚說的“時間就是金錢,效率就是生命,顧客就是皇帝”的口號,也被珍藏於中國人民革命軍事博物館。
1983年,32歲的王石離開廣東省外經貿委,加盟深圳市特區發展公司,並於次年組建深圳現代科教儀器展銷中心,即日後的萬科企業股份有限公司,從而正式拉開他在中國房地產業史詩般、畫卷式的人生序幕。
作為萬科創始人,王石的麵孔意義,並不在於他領航著中國內地最大的房地產上市公司,而是他作為中國企業家領袖級人物所表現出的專業、率真、從容。這種三位一體的人生價值,甚至要超過他傳奇般的登山和航海經曆,以至公眾在今天買房與不買房的選擇麵前,還要逐字逐句地解讀他的博客。而25年後,王石在他那本《讓靈魂跟上腳步》新著中所提及的“追求公平回報和牢記社會責任”,或許可成為開發商的另一人文讀本。