土地經濟研究（３）黃賢金，嚴金明南京大學出版社書圖書在版編目（犆犐犘）數據土地經濟研究．３／黃賢金，嚴金明主編．—南京：南京大學出版社，２０１５．１０ＩＳＢＮ９７８７３０５１６０９３６Ⅰ．①土…Ⅱ．①黃…②嚴…Ⅲ．①土地經濟學研究Ⅳ．①Ｆ３０１中國版本圖書館ＣＩＰ數據核字（２０１５）第２５９２２９號出版發行南京大學出版社社址南京市漢口路２２號郵編２１００９３出版人金鑫榮書名土地經濟研究（３）主編黃賢金嚴金明責任編輯田甜李鴻敏編輯熱線０２５８３５９３９４７照排南京紫藤製版印務中心印刷江蘇鳳凰通達印刷有限公司開本７００×１０００１／１６印張８．５字數１３９千版次２０１５年１０月第１版２０１５年１０月第１次印刷ＩＳＢＮ９７８７３０５１６０９３６定價３９．００元網址：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｎｊｕｐｃｏ．ｃｏｍ官方微博：ｈｔｔｐ：／／ｗｅｉｂｏ．ｃｏｍ／ｎｊｕｐｃｏ官方微信號：ｎｊｕｐｒｅｓｓ銷售谘詢熱線：（０２５）８３５９４７５６版權所有，侵權必究凡購買南大版圖書，如有印裝質量問題，請與所購圖書銷售部門聯係調換目錄集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製———基於廣東和成都兩地實踐與管理辦法的對比張毅張紅／１農村集體經營性建設用地入市流轉麵臨的現實問題與對策探討———以江西省贛縣為例鄧愛珍陳美球／１３基於ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型的農戶意願對宅基地退出的影響———以無錫市為例張宇辰黃賢金陳誌剛趙小風／２４城鄉土地市場一體化下的農村工業用地現狀及特征分析———以無錫市胡埭鎮、錢橋鎮、錫北鎮為例葉麗芳黃賢金謝澤林趙小風／３７“確權確股不確地”承包地經營權流轉研究———基於江西省黃溪村實踐的調研陳美球李誌朋賴運生盧麗紅劉馨／５９家庭農場適度規模研究———以蘇南張家港市為例漆信賢／７０ＴｈｅＳｈｉｆｔｉｎｇＧｏｖｅｒｎａｎｃｅｏｆＲｕｒａｌＬａｎｄ：ＮｅｏｌｉｂｅｒａｌｉｓｍａｎｄＢｅｙｏｎｄＩａｎＨｏｄｇｅ／８１快速城市化地區土地整治模式研究———以深圳城市更新為例龔奧嚴金明／１０４基於多元ｌｏｇｉｓｔｉｃ回歸模型的城鄉結合部規劃實施驅動力分析李強張惠李武豔彭文英劉張欣／１１７犆犗犖犜犈犖犜犛：１犆犻狉犮狌犾犪狋犻狅狀犕犪狀犪犵犲犿犲狀狋狅犳犆狅犾犾犲犮狋犻狏犲犆狅狀狊狋狉狌犮狋犻狅狀犔犪狀犱犕犪犻狀犆犺犪狉犪犮狋犲狉犻狊狋犻犮狊，犐犿狆犾犻犮犪狋犻狅狀犪狀犱犔犲犵犪犾犚犲犵狌犾犪狋犻狅狀：犃犆狅犿狆犪狉犻狊狅狀狅犳犌狌犪狀犵犱狅狀犵犪狀犱犆犺犲狀犵犱狌犢犻犣犺犪狀犵，犎狅狀犵犣犺犪狀犵１３犜犺犲犘狉狅犫犾犲犿狊犪狀犱犆狅狌狀狋犲狉犿犲犪狊狌狉犲狊狅犳犚狌狉犪犾犆狅犾犾犲犮狋犻狏犲犆狅犿犿犲狉犮犻犪犾犆狅狀狊狋狉狌犮狋犻狅狀犔犪狀犱犜狉犪狀狊犳犲狉：犃犆犪狊犲犛狋狌犱狔狅犳犌犪狀犆狅狌狀狋狔，犑犻犪狀犵狓犻犘狉狅狏犻狀犮犲犃犻狕犺犲狀犇犲狀犵，犕犲犻狇犻狌犆犺犲狀２４犐狀犳犾狌犲狀犮犲狅犳犘犲犪狊犪狀狋狊犠犻犾犾犻狀犵狀犲狊狊狋狅犚犲狋狌狉狀犚狌狉犪犾犎狅狌狊犻狀犵犔犪狀犱：犃犆犪狊犲犛狋狌犱狔犻狀犠狌狓犻犆犻狋狔犢狌犮犺犲狀犣犺犪狀犵，犡犻犪狀犼犻狀犎狌犪狀犵，犣犺犻犵犪狀犵犆犺犲狀，犡犻犪狅犳犲狀犵犣犺犪狅３７犆狌狉狉犲狀狋犛犻狋狌犪狋犻狅狀犪狀犱犆犺犪狉犪犮狋犲狉犻狊狋犻犮狊狅犳狋犺犲犐狀犱狌狊狋狉犻犪犾犔犪狀犱狅犳犞犻犾犾犪犵犲狊犪狀犱犜狅狑狀狊狌狀犱犲狉狋犺犲犝狉犫犪狀狉狌狉犪犾犐狀狋犲犵狉犪狋犻狅狀犻狀犔犪狀犱犕犪狉犽犲狋：犃犆犪狊犲犛狋狌犱狔狅犳犎狌犱犪犻犜狅狑狀，犙犻犪狀狇犻犪狅犜狅狑狀，犡犻犫犲犻犜狅狑狀犻狀犠狌狓犻犆犻狋狔犔犻犳犪狀犵犢犲，犡犻犪狀犼犻狀犎狌犪狀犵，犣犲犾犻狀犡犻犲，犡犻犪狅犳犲狀犵犣犺犪狅５９犜犺犲犕犪狀犪犵犲犿犲狀狋犚犻犵犺狋狊犜狉犪狀狊犳犲狉狅犳犆狅狀狋狉犪犮狋犲犱犔犪狀犱犅犪狊犲犱狅狀狋犺犲‘犆犲狉狋犪犻狀犚犻犵犺狋，犝狀犮犲狉狋犪犻狀犘犾狅狋狊’：犃犆犪狊犲犛狋狌犱狔狅犳犎狌犪狀犵狓犻犞犻犾犾犪犵犲，犑犻犪狀犵狓犻犘狉狅狏犻狀犮犲犕犲犻狇犻狌犆犺犲狀，犣犺犻狆犲狀犵犔犻，犢狌狀狊犺犲狀犵犔犪犻，犔犻犺狅狀犵犔狌，犡犻狀犔犻狌：７０犈狓狆犾狅狉犻狀犵狋犺犲犕犪犱犲狉犪狋犲犛犮犪犾犲狅犳犉犪犿犻犾狔犉犪狉犿犃狀犈犿狆犻狉犻犮犪犾犛狋狌犱狔犻狀犣犺犪狀犵犼犻犪犵犪狀犵犆犻狋狔，犛狅狌狋犺犑犻犪狀犵狊狌犡犻狀狓犻犪狀犙犻：８１犜犺犲犛犺犻犳狋犻狀犵犌狅狏犲狉狀犪狀犮犲狅犳犚狌狉犪犾犔犪狀犱犖犲狅犾犻犫犲狉犪犾犻狊犿犪狀犱犅犲狔狅狀犱犐犪狀犎狅犱犵犲：１０４犔犪狀犱犆狅狀狊狅犾犻犱犪狋犻狅狀犻狀犚犪狆犻犱犝狉犫犪狀犻狕犪狋犻狅狀犃狉犲犪狊犃犆犪狊犲犛狋狌犱狔狅犳犝狉犫犪狀犚犲犵犲狀犲狉犪狋犻狅狀犻狀犛犺犲狀狕犺犲狀犃狅犌狅狀犵，犑犻狀犿犻狀犵犢犪狀１１７犇狉犻狏犻狀犵犉狅狉犮犲狅犳犘犾犪狀狀犻狀犵犐犿狆犾犲犿犲狀狋犪狋犻狅狀犻狀犚狌狉犪犾狌狉犫犪狀犉狉犻狀犵犲犃狉犲犪：犅犪狊犲犱狅狀犕狌犾狋犻狀狅犿犻犪犾犔狅犵犻狊狋犻犮犚犲犵狉犲狊狊犻狅狀犕狅犱犲犾犙犻犪狀犵犔犻，犎狌犻犣犺犪狀犵，犠狌狔犪狀犔犻，犠犲狀狔犻狀犵犘犲狀犵，犣犺犪狀犵狓犻狀犔犻狌集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製———基於廣東和成都兩地實踐與管理辦法的對比張毅，張紅（清華大學土木水利學院建設管理係，北京１０００８３）摘要研究目的：在集體建設用地隱形流轉規模不斷擴大但國家法律法規卻相對滯後的背景下，深入挖掘具有代表性的廣東省和成都市集體建設用地流轉管理辦法對未來國家層麵集體建設用地流轉管理的有益啟示和可用借鑒。
研究方法：比較研究、文獻研究和理論研究。研究結果：通過兩省（市）管理辦法的係統對比分析發現，兩地集體建設用地流轉管理存在六方麵共性特征和六方麵個性特征。研究結論：１）兩省（市）的立法實踐為國家層麵未來出台集體建設用地流轉管理辦法做出了有益探索，積累了立法經驗；２）未來國家層麵的集體建設用地流轉管理辦法框架設計應以廣東省管理辦法為主，成都市管理辦法為輔；３）建議修改《物權法》《土地管理法》等法律相關條款以破解法律層麵的約束。
關鍵詞集體建設用地；流轉管理；法律規製近年來，隨著我國工業化和城市化的持續快速推進，農村土地資產價值日益凸顯，集體建設用地流轉的規模呈不斷擴大之勢。集體建設用地流轉不僅成為我國土地利用和管理領域的一個熱點問題，也備受社會各界的關注。由於我國現行的法律法規對除鄉鎮、村企業因兼並和破產所導致的集體建設用地流轉以外的其他形式的流轉持禁止態度，許多地方的流轉行為處於隱形狀態。但其中也有些地方陸續通過出台地方性規章或規範性文件對集體建設用地流轉管理進行規範，比如安徽省、廣東省、河北省、成都市和重慶市等，管理辦法的出台對當收稿日期：２０１５０３２７基金項目：國家社會科學基金項目“完善我國農村土地股份製製度設計研究”（１４ＢＪＹ０９０）作者簡介：張毅（１９８６—），男，河南三門峽人，管理學博士，博士後。主要研究方向為農村土地製度與政策。Ｅｍａｉｌ：ｚｈａｎｇｙｉｙｈ＠ｔｓｉｎｇｈｕａ．ｅｄｕ．ｃｎ書２土地經濟研究（３）２０１５（１）地集體建設用地流轉行為規範、流轉各方權益的保障都起到良好作用。
各地的流轉管理辦法中，比較有特點的當屬廣東省於２００５年６月２３日頒布的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（下文簡稱《廣東辦法》）和成都市於２０１０年８月５日通過的《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法》（試行）（下文簡稱《成都辦法》）。之所以稱其有特點，廣東省是由於其集體建設用地流轉開展得最早，實踐經驗最豐富；成都市是由於其依托建設國家級成渝城鄉統籌改革試驗區，大膽探索，其集體建設用地流轉範圍及方式與國內其他地區相比均存在獨特之處。這也正是本文選擇這兩地流轉管理辦法作為研究基礎的原因所在。
總覽現有的集體建設用地流轉研究可知，目前的研究多是從地方探索的總結、案例分析、集體土地產權製度研究和法律修改完善等角度出發的。本文嚐試轉換視角，采用對比研究、文獻研究和理論研究的研究方法，通過對兩個典型地區基於集體建設用地流轉管理辦法政策文件的流轉管理對比，探索兩地集體建設用地流轉管理的共性和個性特征，尋找、總結其對國家層麵集體建設用地流轉管理辦法的啟示與借鑒，最後從法律層麵提出完善我國現行的集體建設用地流轉管理相關法律法規的立法建議。
一、《廣東辦法》與《成都辦法》對比文件研究屬於文獻研究的一種，通過地方性法規及規範性文件的對比研究，可以發現地方政府對某問題的總體態度和管理方式。對《廣東辦法》和《成都辦法》的對比應包括兩個層麵：一是文件本身的總體比較，其目的是發現兩省（市）政府對集體建設用地流轉管理的總體考慮和整體態度，以及集體建設用地管理的總體情況；二是文件內容的具體比較，其目的是從流轉範圍、流轉條件、流轉主體和客體、流轉形式等集體建設用地流轉管理的不同管理要素入手，對兩省（市）的集體建設用地流轉管理進行全麵係統的對比，從而梳理出兩地基本做法，為歸納其流轉管理的特征打下基礎。
（一）《廣東辦法》與《成都辦法》文件本身的總體對比通過區域範圍、出台時間、條款數量、主要依據、文件級別和文件框架等６個方麵的對比，可以發現兩地最大的不同在文件框架方麵。《廣東辦法》是依據集體建設用地流轉範圍與條件、流轉形式（出讓和出租、轉讓和轉租等）和流轉價格與收益這個思路來製定的，一目了然。《成都辦法》則依據地方土地利用特點，把集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製３集體建設用地整理與儲備、宅基地流轉兩個問題單獨成章，主要從產權代表界定、集體建設用地整理與儲備、流轉管理、宅基地流轉、地價與收益等５個方麵來製定。廣東省與成都市的集體建設用地管理的總體特點從文件框架的比較可見一斑（如表１）。
表１《廣東辦法》與《成都辦法》文件本身的總體對比區域出台條款文件省（市）主要依據文件框架範圍時間數量級別《國務院關於深化改總則＋流轉方式＋２００５年７章地方性廣東省省革嚴格土地管理的收益＋法律責任＋６月２３日３２條法規決定》附則《物權法》《土地管理總則＋產權代表界法》《四川省土地管定＋集體建設用地省會２００８年７章理法實施辦法》《國地方部整理與儲備＋流轉成都市城市７月１日４２條務院關於深化改革門規章管理＋宅基地流轉嚴格土地管理的決＋地價與收益＋定》等附則（二）《廣東辦法》與《成都辦法》內容的具體對比通過對比發現，《廣東辦法》與《成都辦法》都從流轉範圍、流轉條件、流轉主體（包括轉出方和轉入方）與客體、流轉形式與方式、流轉期限、流轉後用途、流轉管理機構、流轉管理方式、流轉價格、流轉收益及其使用和流轉遺留問題等１５個方麵對各自行政轄區內的集體建設用地管理做出詳細規定，唯一的不同是《成都辦法》對集體建設用地利用方麵的曆史遺留問題提出了規製管理措施，而《廣東辦法》則未涉及（如表２）。
表２《廣東辦法》與《成都辦法》內容的具體比較流轉要素廣東省成都市“增減掛鉤”指標；集鎮、建製鎮依法取流轉範圍集體建設用地得建設用地；山區深丘區依法取得宅基地符合產業政策，土地利用總體規先整理集中再流轉；所有權不變；有流轉條件劃，城市規劃或村莊、集鎮規劃；有償有限期償有限期４土地經濟研究（３）２０１５（１）續表流轉要素廣東省成都市鄉鎮集體經濟組織、村民委員會或流轉主體—鄉鎮集體經濟組織或鄉鎮人民集體經濟組織；村民小組或集體經轉出方政府濟組織流轉主體—工商企業法人、農村集體和農民自然人、法人或其他組織轉入方流轉集體建設用地（不包含宅基地）使建設用地指標；建設用地（宅基地）客體用權使用權流轉出讓（包括作價入股和聯營）、出出讓、轉讓、出租、作價（出資）入股、形式租、轉讓、轉租和抵押聯營、抵押等流轉招標、拍賣和掛牌協議、招標、拍賣和掛牌；房屋聯建方式流轉參照同用途國有土地使用權參照同用途國有土地使用權期限興辦各類工商企業、公共設施和公工商業、旅遊業、服務業；農民住房、流轉益事業、農村村民住宅；不得用於農村集體經濟組織租賃型經營房用途商品房地產開發建設和住宅建設屋；不得開發商品住宅流轉管理縣級以上人民政府土地行政主管市、區（市）國土資源局機構部門流轉管理村民同意決議—交易合同—申初次流轉；再次流轉；村民同意決議—方式請—登記申請—批準—交易合同—申請登記流轉製定基準地價製定基準地價和最低保護價價格流轉成本費＋稅費＋土地增值稅＋淨成本費＋稅費＋集體經濟組織淨收益收益收益流轉收益農村集體財產統一管理，其中５０％農村集體財產統一管理，優先用於使用以上專款用於社會保障社會保險遺留未涉及已出台辦法問題集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製５二、兩地集體建設用地流轉的主要特征通過《廣東辦法》與《成都辦法》的對比可以發現，兩省（市）的做法都極為詳盡，既有共性又有基於地方特色的個性。
（一）共性特征共性特征主要體現在六個方麵：一是集體建設用地流轉管理的管理要素基本一致，都包括流轉範圍和條件、流轉主體與客體等１５個方麵；二是都規定集體建設用地流轉的前提條件是有償有期限，並且期限可以參照同用途國有建設用地；三是都規定集體建設用地流轉主體（轉入方）可以是農民、農民集體和工商企業法人；四是都規定集體建設用地流轉後不得用於開發商品住宅；五是都規定集體建設用地流轉申請需要提供村民同意的決議書；六是都規定集體建設用地流轉需製定該區域的基準地價，且流轉收益扣除稅費後歸集體經濟組織所有，並都對集體經濟所有的流轉收益使用方向做出了明確規定。
（二）個性特征個性特征主要體現在六個方麵：一是流轉範圍與條件；二是流轉主體與客體；三是流轉形式與方式；四是流轉用途；五是流轉價格與流轉收益使用；六是流轉遺留問題。
流轉範圍與條件方麵，與廣東省籠統地規定符合土地利用總體規劃、城市規劃或村鎮規劃等各類規劃的集體建設用地且將宅基地納入統一管理不同；成都市特別規定，納入流轉管理的集體建設用地首先要“依法取得”，其次將集體建設用地的空間範圍限定在集鎮和建製鎮範圍，再次將宅基地流轉與其他類型的集體建設用地流轉相區分並將其空間範圍限定在山區和深丘區，最後將集體建設用地流轉與農村土地綜合整治工作①、城鄉建設用地增減掛鉤政策相結合，明確要求集體建設用地流轉要做到“先整理集中，再流轉使用”（見《成都辦法》總則第３條），並將“掛鉤指標”納入流轉範圍。
流轉主體與客體方麵，從流轉轉出方看，與廣東省規定的由鄉鎮集體經濟組織或鄉鎮人民政府組織實施不同，成都市規定集體建設用地流轉可以由鄉鎮集①《成都辦法》第３章第９條規定：農村集體建設用地整理，按照“統一立項、統一管理、統一驗收”的原則，與農用地和未利用地整理一並實施。
６土地經濟研究（３）２０１５（１）體經濟組織、村民委員會或集體經濟組織、村民小組或集體經濟組織等三級主體分別實施；從流轉轉入方看，廣東省有所限製，規定為工商企業法人、農民集體和農民三類，成都市則規定得較為寬泛，自然人、法人以及其他組織均可。流轉客體方麵，與廣東省籠統地規定集體建設用地使用權不同，成都市不僅將宅基地使用權流轉單獨考慮，還將城鄉建設用地增減掛鉤指標作為虛擬客體。
流轉形式與方式方麵，在成都市規定的六種流轉形式基礎上，廣東省多了“轉租”一項。在廣東省招、拍、掛三種流轉方式的基礎上，成都市多了“協議出讓”和“房屋聯建”兩項，其中“協議出讓”方式是為了與《成都辦法》所規定的除工商企業法人之外的其他法人和其他組織等流轉轉入方相銜接；“房屋聯建”主要針對宅基地使用權流轉（可見《成都辦法》第１章第２條和第５章第３２條）。
流轉用途方麵，除了兩省（市）共同的用途之外，成都市特別規定可以用於建設農村集體經濟組織租賃型經營房屋，廣東省特別規定可以用於建設公共設施和公益設施。
流轉價格與流轉收益使用方麵，與廣東省規定製定當地集體建設用地基準地價之外，成都市還特別建立最低保護價製度且規定“集體建設用地使用權流轉價格不得低於政府公布的集體建設用地使用權流轉最低保護價”（見《成都辦法》第３６條）；與廣東省規定流轉收益必須有５０％以上用於社會保障的強製規定不同，成都市隻簡單規定流轉收益優先用於社會保障。
流轉遺留問題方麵，與廣東省未涉及不同，成都市則分門別類做出明確規定（可見《成都辦法》第７章第３９條）。比如，對辦法實施前的違法用地，辦法規定，“本辦法施行之前，因各種原因未履行用地和規劃報建批準手續，已經形成的集體建設用地，如符合土地利用總體規劃、城市綜合規劃和產業布局規劃，在本辦法施行之日起６個月內按有關規定依法處罰後，完善相關手續”；對之前違法用地占用耕地的，辦法規定，“１９９９年以後占用的耕地，在履行耕地占補平衡義務後，方可按本辦法完善相關手續”。
三、兩地管理辦法對國家層麵管理辦法出台的啟示與借鑒眾所周知，雖然理論界和實務界做了大量研究和積累，國家層麵的《集體建設用地管理辦法》始終沒有出台。不可否認，廣東省和成都市兩省（市）的立法實踐已經為國家層麵未來出台《集體建設用地流轉管理辦法》做出了有益探索，積集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製７累了立法經驗。
（一）充分認識到國家層麵出台《集體建設用地流轉管理辦法》的必要性和緊迫性無論是《廣東辦法》還是《成都辦法》，充其量隻是地方性法規或地方政府部門規章，其法律效力與國家法律法規相比，不可同日而語。同時，超前的地方法規和部門規章與較為滯後的國家法律法規之間的不一致，不僅給地方法規和部門規章的有效實施帶來困難，也給國家現行法律法規的權威性造成不利影響。
鑒於許多地方政府從２０００年開始陸續製定了關於集體建設用地流轉的地方性法規或地方部門規章或規範性文件①，且多地已經在集體建設用地流轉方麵做出了許多有益探索②，國家層麵的立法和頂層設計倘若繼續滯後，則會進一步延誤國家法律出台的有利時機。即使未來國家相關法律出台，其實施也會受到實踐中曆史遺留問題的不利影響。因此，出台國家層麵的集體建設用地流轉管理辦法，已是當務之急。
（二）未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》框架可以《廣東辦法》為主，《成都辦法》為輔《廣東辦法》的製定框架是基於集體建設用地流轉管理的核心要素分別展開的，分為總則、各流轉管理要素、法律責任和附則等三大板塊，清晰而規範；而《成都辦法》則具有較強的區域特色，加入了“產權代表界定”和“集體建設用地整理與儲備”兩個板塊，並將宅基地使用權流轉單列為一個板塊，其中“產權代表界定”一章與《土地管理法》有重複規定之處③，“集體建設用地整理與儲備”一章則主要闡述成都市集體建設用地流轉與農村土地綜合整治及城鄉建設用地增減掛鉤的相互聯係、流轉指標的使用以及收益分配等內容，是《成都辦法》的主要特色，但在我國其他地區未必實用。同時，根據中央全麵深化改革領導小組第七次會議關於“集體經營性建設用地入市、宅基地製度改革關係密切，可以做統一部①《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》（２００２年）；《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（２００８年）。
②廣東南海的“土地出租”模式、江蘇宜興的“年租模式”、江蘇蘇州的“土地股份合作社”模式、湖北沙洋的“招拍掛模式”、四川郫縣的“一攬子流轉模式”，等等（參見鄭淩誌主編：《中國土地政策藍皮書（２０１３）》，中國社會科學出版社，２０１３年，第１６１１７６頁）。
③《土地管理法》第２章第１０條規定：“農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”８土地經濟研究（３）２０１５（１）署和要求，但試點工作中要分類實施”的精神，集體建設用地流轉與宅基地流轉應該分別製定管理辦法。
因此，本文建議：未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》框架可以《廣東辦法》為主，《成都辦法》為輔，兩者融合，既保持全國範圍的統一性，又體現不同地方的差異性，增加國家層麵辦法的可操作性。
（三）未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》中流轉要素要係統完整，各流轉要素的規定要統一規範且尊重地方特色雖然學術界尚未有學者係統研究集體建設用地流轉的理論框架，但基於集體建設用地流轉單個或多個流轉要素而開展的集體建設用地流轉研究已為數不少。兩省（市）關於集體建設用地流轉管理的流轉要素基本一致，都對集體建設用地流轉的全過程和各環節做出了明確規定，是對學術界相關研究與地方實踐探索的有益總結，可供未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》的製定參考。
具體到各流轉要素，通過兩省（市）做法的個性特征研究可以發現，兩地在集體建設用地流轉各要素方麵存在不同之處，這必將為未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》的製定提供重要借鑒。未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》的製定不僅要總結成都市、廣東省的集體建設用地流轉區域特點，還要總結現有的已經出台集體建設用地流轉管理辦法的其他省（市）的辦法特點，去粗取精，增強國家層麵管理辦法的科學性和可操作性。為此，可參照兩地管理辦法的規定，在明確集體建設用地使用權流轉的條件、範圍、方式、程序、利益分配以及價格評估、交易平台等共性問題的基礎上，分門別類研究不同區域個性問題；或者國家層麵隻出台共性問題的指導意見，將個性問題交由地方自主決定，從而切實規範建設用地使用權流轉工作。
（四）未來國家層麵的《集體建設用地流轉管理辦法》的製定要將集體建設用地流轉的曆史遺留問題考慮在內前文已做出說明，《成都辦法》對集體建設用地流轉曆史遺留問題的處理做了詳細規定，從而使《成都辦法》既做到了“顧後”，又做到了“瞻前”。事實上，這是非常必要的。因為，目前珠三角、長三角、環渤海等沿海地區已有非常大比例的存量集體建設用地發展工業和產業，這裏既有目前法律規定的集體經營性用地，也有集體公益性和公共事業用地，也有大量的農民宅基地，而其中經營性與非經營性建設用地之間的界限變得十分模糊。［４］這些曆史上形成的存量集集體建設用地流轉管理：主要特征、啟示借鑒與法律規製９體建設用地流轉該如何處理，對未來國家層麵《集體建設用地流轉管理辦法》的製定帶來不小的難題與挑戰。
四、基於兩省（市）管理辦法的國家現行相關法律的修改建議鑒於國家層麵頒布《集體建設用地流轉管理辦法》的必要性和緊迫性，以及地方立法層麵提供的大量實踐探索，按照下位法服從上位法的法治原則，更高層麵的法律法規修訂也變得迫切。為此，本文結合對廣東、四川、浙江、江蘇和北京等省（市）的實地調研所得資料和認識，提出以下建議：（一）《物權法》的修訂建議《物權法》雖然明確了建設用地使用權是一種用益物權，但對於建設用地使用權是否包括農村集體土地的建設用地使用權，顯得態度曖昧。［５］故建議刪除《物權法》第１５１條和１５３條中關於把該問題交給其他法律的空白條款，從而取消對集體建設用地使用權和宅基地使用權的例外性規定。同時，為了實現集體建設用地的交換價值，促進流轉，建議刪去《物權法》第１８３條①關於集體土地使用權抵押的限製性規定，以充分實現集體土地的抵押權權能。
（二）《土地管理法》的修訂建議應當解除對集體建設用地的限製，允許其在一定範圍內流轉。因此，有必要將《土地管理法》第４３條由原來的“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”修改為“單位和個人需要使用土地進行建設的，既可以申請使用國有土地，也可以申請使用集體土地；村民住宅建設、農村經營性項目建設、興辦農村基礎設施和公益事業的，可以使用農村集體建設用地”。
同時，還應該明確土地流轉可以采用的多種方式，建議將第６３條由原來的“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土①《物權法》第１８３條規定：“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。”１０土地經濟研究（３）２０１５（１）地使用權依法發生轉移的除外”修改為“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農建設。但是在符合土地利用總體規劃、城鎮規劃或村鎮規劃、產業規劃並依法取得的農村集體建設用地使用權的特定條件下，可以通過出讓、轉讓、互換、出租、轉租、抵押、作價入股、出資聯營、繼承、異地置換和指標流轉等方式轉移”。
（三）《擔保法》和《合同法》的修訂建議為了實現集體建設用地的交換價值，促進流轉，建議刪去《擔保法》第３６條①第３款關於集體土地使用權抵押的限製性規定，讓第３６條第１款和第２款關於國有土地抵押的規定同樣適用於集體土地，以充分實現集體土地的抵押權權能。為促進集體建設用地有序流轉，保障交易安全，建議修訂《合同法》分則，將集體建設用地合同納入有名合同規範，擬定集體建設用地流轉合同應載明的各項具體條款，以明確當事人的權利、義務和事後違約責任。
事實上，由於國家法律之前較少涉及集體建設用地流轉的相關規定，單是修改現行法律的條款還是遠遠不夠的。從以上分析可以看出，法律條文的修改僅僅可以涉及集體建設用地流轉的主體（轉入方）、流轉的範圍與條件、流轉形式、流轉（合同）管理等四個方麵。除此之外的對集體建設用地使用權流轉主體（轉出方）、流轉客體、流轉後用途、流轉期限、流轉價格與收益、曆史遺留問題等諸多方麵的法律條文則需要在優先出台國家層麵《集體建設用地使用權流轉管理辦法》的基礎上進一步補充完善。
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關鍵詞集體經營性建設用地；入市流轉；現實問題；對策；贛縣收稿日期：２０１５０３２７基金項目：江西省高校人文社會科學研究項目（ＧＬ１４３９）；江西省高校哲學社會科學創新團隊建設項目；江西省２０１１協同中心“江西現代農業及其優勢產業可持續發展的決策支持協同創新中心”項目作者簡介：鄧愛珍（１９８２—），女，江西寧都人，講師，碩士，從事土地資源管理研究。Ｅｍａｉｌ：ｄａｚ０９２０＠１６３．ｃｏｍ通訊作者：陳美球（１９６７—），男，江西石城人，教授，博士，從事土地資源管理研究。Ｅｍａｉｌ：ｃｍｑ１２＠２６３．ｎｅｔ１４土地經濟研究（３）２０１５（１）黨的十八屆三中全會明確提出，“在符合規劃和用途管製的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，這是改革完善我國土地製度、推進城鄉發展一體化、進一步完善社會主義土地市場體係、更好地發揮市場在土地資源配置中的決定性作用、促進土地資源優化配置和合理利用、促進社會公平的重大改革舉措。［１—３］我國早在２１世紀初，就提出了農村集體建設用地流轉的改革方向①，國家先後批準了江蘇蘇州、浙江湖州、福建古田、河南安陽、安徽蕪湖等地進行農村集體建設用地流轉試點，廣東省甚至允許在全省範圍內開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點。［４—６］然而由於種種原因，此類試點一直局限於特定區域，未能在全國範圍內有效推廣。［７］本次提出的農村集體經營性建設用地入市流轉改革目標，與以往存在明顯的不同：一是明確針對農村集體經營性建設用地，先不考慮農村宅基地、農村集體公益性建設用地的入市流轉。二是明確將農村集體經營性建設用地入市定位為實現與國有土地的“同地、同權、同價”，這是對集體土地具有曆史轉折性作用的定位，意味著農村集體經營性建設用地與城市國有土地取得平等的法律地位，享同等的權利和保護，其本質是我國兩種土地所有權的平等。［８］三是與新型城鎮化融為一體，以廣大農村地區各類小城鎮、新型農村社區為載體的農村城鎮化是新型城鎮化的組成部分，允許農村集體直接參與城鎮化建設，大大降低了農村城鎮化的用地成本。江西省修水縣的黃溪村就是利用“城鄉建設用地增減掛鉤”試點政策，爭取到了１３６．７７畝的農村建設用地指標，規劃建設了一個新型農村社區，啟動了“遷村並點”工程，由原來的３２個自然村莊迅速減少至１１個，成為了遠近聞名的農村城鎮化典範。四是明確了“堅持土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”的三條試點底線。麵對新形勢下農村集體經營性建設用地入市流轉的改革目標，不僅需要在理論上進行研究，更應深入社會，真實掌握實踐中的現實問題，才能提出切實可行的對策建議。
贛縣位於江西省南部，贛州市中部，環繞贛州市區，社會經濟發展受到市區發展的巨大影響。總麵積２９９３平方千米，２０１４年總人口６２萬人，城鎮化率達４９％。作為國土資源部的定點幫扶縣，贛縣被列入全國首批農村集體經營性建設用地流轉試點備選縣，圍繞農村集體經營性建設用地流轉開展了係列先行工①《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔２００４〕２８號）提出：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建製鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”農村集體經營性建設用地入市流轉麵臨的現實問題與對策探討１５作。課題組對贛縣農村集體經營性建設用地流轉開展了專題調研，多次召開了由村委幹部、村小組組長、基層土地管理員、農民代表、農村集體經營性建設用地的用地單位代表參加的座談會，在全麵掌握贛縣農村集體經營性建設用地現狀的基礎上，也充分了解了不同主體對農村集體經營性建設用地流轉的期望與擔憂。本文以期通過“以點帶麵”的方式，認識當前農村集體經營性建設用地流轉麵臨的種種現實問題，並有針對性地提出推動農村集體經營性建設用地入市流轉的對策建議。
一、贛縣農村集體經營性建設用地現狀概況（一）總量不大，分布零散據贛縣全麵的摸底調查，全縣共有農村集體經營性建設用地１１６宗１０５７．４２畝（如表１）。從總體看，農村集體經營性建設用地隻占全縣城鄉建設用地０．４４％，其利用潛力遠遠低於農村宅基地（按人均１５０平方米的標準計，全縣有１６５９３畝農村宅基地利用潛力）；從空間分布看，農村集體經營性建設用地分布很不均勻，主要分布在江口鎮、儲潭鄉、田村鎮和梅林鎮，分別占總量的４０．３１％、２７．４３％、１２．９６％、７．６９％，其他１１個鄉鎮僅占１１．６１％，且宗地麵積小（如表２）。
雖然總體上每宗土地平均麵積為９．１２畝，但扣除磚廠、采石（沙）廠、脫硫石膏廠三類工礦用地外，每宗土地的麵積平均隻有５．０６畝，規模小於１畝的宗地為５０宗，占總宗數４３．１０％。宗地規模小限製了土地的利用，不同規模大小宗地的閑置率比較情況（如表２）也反映了這一現象：規模小於１畝的５０宗地閑置率高達５２．９８％。
表１贛縣農村集體經營性建設用地數量農村集體經營性建設用地農村宅基人均農村鄉鎮農村人口地麵積宅基地宗地數麵積（畝）比例（％）（畝）（平方米／人）儲潭鄉１２２９０．００２７．４３１７０３７５５６６．９５２１７．８４白鷺鄉５５．９８０．５７１６２９８５２９１．５５２１６．４５茅店鎮１１８．００１．７０２５５８３７４３６．５５１９３．７９沙地鎮２１２．０９１．１４３６２０１１４０２１．５５２５８．２２１６土地經濟研究（３）２０１５（１）續表農村集體經營性建設用地農村宅基人均農村鄉鎮農村人口地麵積宅基地宗地數麵積（畝）比例（％）（畝）（平方米／人）三溪鄉１３．０００．２８１５２５１３２１５．８５１４０．５８江口鎮２３４２６．２０４０．３１３５８１０１０２６１．０５１９１．０３吉埠鎮５２６．７５２．５３３３８８３６８００．５５１３３．８１長洛鄉２０．３１０．０３１１４６５２８３０．６５１６４．６０南塘鎮３０１１．６５１．１０５１４５８１０７８６．５０１３９．７５韓坊鄉３２５．０９２．３７３９１２２９２４４．２０１５７．５３田村鎮１２１３７．００１２．９６５１４９９１２１８３．３０１５７．７２湖江鎮５５．６００．５３４２７６２１１４７４．５５１７８．８９五雲鎮４１１．７２１．１１２０７６１６７５８．２５２１７．０２梅林鎮８８１．３０７．６９１０５４３１４３３．４０９０．６４王母渡鎮３２．７３０．２６４２１３９１０４９５．３５１６６．０４合計１１６１０５７．４２１００．００４４９８１２１１７８００．２５１７４．５９表２贛縣農村集體經營性建設用地規模分布規模＜１．０畝１．０～５．０畝５．０～２０．０畝２０．０～５０．０畝＞５０．０畝宗數５０２２１５２６３麵積（畝）１４．４４５６．９８１２７．４０６５８．６０２００．００閑置麵積（畝）７．６５２４．６５１０．００１８６．０００．００閑置率５２．９８％４３．２６％７．８５％２８．２４％０．００％（二）用途雜亂，利用粗放調研中反映出農村集體經營性建設用地用途非常雜亂，從登記的用途看，有四十餘種之多，按磚廠、采石（沙）廠、養豬場、其他農業加工廠、其他非農生產和閑置六類進行初步分類，其中其他非農生產主要包括建材加工廠、攪拌站、瀝青庫等，其他農業加工廠主要包括榨油廠、機米廠、碾米廠等（如表３）。可以看出，磚廠占４４．９２％之多，其次是建材加工廠等其他非農生產用地，占１９．８０％，這兩大類用地，都是資源消耗型產業，缺乏發展前景，利用效率普遍偏低。其他農業加工廠的土地利用效率也不高，如碾米廠、榨油廠基本上處於半閑半用的狀態。
農村集體經營性建設用地入市流轉麵臨的現實問題與對策探討１７表３贛縣農村集體經營性建設用地分類表其他農業其他非用途磚廠采石（沙）廠養豬場閑置加工廠農生產宗數１９６５３１１１４４麵積（畝）４７５．００３６．７０４１．２０６６．８８２０９．３４２２８．３０麵積比重４４．９２％３．４７％３．９０％６．３２％１９．８０％２１．５９％二、農村集體經營性建設用地流轉麵臨的現實問題通過調研發現，農村集體經營性建設用地流轉麵臨的現實問題，不僅包括與其他農村建設用地一樣的政策法規依據問題［９—１１］，也有其自身的特定困難，主要包括以下幾點。
（一）流轉對象難以界定，流轉潛力不大哪些建設用地能納入農村集體經營性建設用地範圍？這是調研中基層普遍感到最為困擾的一個突出問題。從字麵上理解，隻要是集體性質的經營性建設用地就是農村集體經營性建設用地。那麼“小產權房”隻要不出售，長期出租，收租金，也可成為農村集體經營性建設用地。另外，現在不少農村宅基地中都建有多層樓房，一樓用於經營，而二、三樓用於居住，能否算農村集體經營性建設用地？如贛縣農村集體經營性建設用地的摸底調查，一開始就反映了鄉鎮難以掌握其範圍和標準的問題，不少鄉鎮就把閑置的校舍用地、禮堂統計在內。
從目前農村集體經營性建設用地的“存量”看，要滿足“在符合規劃和用途管製前提下”的政策要求，能夠盤活使用的流轉潛力很小。特別是像江西省這樣的內陸經濟欠發達地區，不僅沒有經曆沿海地區鄉鎮企業蓬勃發展時期，反而在２０世紀９０年代中期的產權調整政策中，將位於城鎮規劃範圍內的供銷社、食品廠、糧站等集體商業性建設用地都轉為了國有土地，剩下保留集體性質的建設用地，基本上都是規劃建設用地之外的土地。即使按現行規劃的“增量”估算，其潛力也不大，一是因為現行的規劃是在“保重點，保城區”原則下完成的，真正安排用於集體建設用地的新增建設用地指標很少。二是土地利用總體規劃與區域城鄉發展規劃並不銜接，土地利用總體規劃的用途管製中也沒有區分是集體經營性還是宅基地用地或公益性建設用地。
１８土地經濟研究（３）２０１５（１）（二）現實情況複雜，新老矛盾交織長期以來，我國的農村產權製度建設與管理嚴重滯後，農村集體建設用地的實際使用者轉換基本處於“無政府狀態”，居住、經營、公益的建設用地性質不斷交替或重複，並缺乏相應的登記手續，實際使用者的法律地位不明，相應的權益保障更是缺失，還有原來個人的宅基地現在轉為經營，或原來的村集體經營性用地現在轉為個人居住，等等。農村的現實情況非常複雜，積累了各種各樣的潛在矛盾。
農村集體建設用地的地上建築物的歸屬與利益補償問題也很複雜。農村集體經營性建設用地也不例外，而且還可能交織著個人使用與企業使用的變化，在沒有涉及經濟利益的情況下，大家平安無事，但當出現流轉產生經濟收益時，長期積累的新老矛盾都會交織出現。調研還發現有些農村集體經營性建設用地是原來的鄉鎮企業用地，企業倒閉後通過土地的出租，來維持下崗工人的基本生活費，這些土地流轉涉及的利益主體和內在關係更為複雜，稍有不慎就很可能引發社會矛盾，出現危及社會和諧穩定的事件。在當前穩定壓倒一切的工作要求下，地方政府在潛意識中難以產生開展農村集體建設用地流轉的工作激情。
（三）流轉涉及主體多，利益訴求多樣農村集體經營性建設用地流轉是一個涉及麵很廣的係統工程，相關主體眾多：有作為集體建設用地所有者的村集體經濟組織、作為村集體經濟組織成員的村民個體、流轉前的曆次土地使用者（個人或企業）、流轉後的使用者，還有組織流轉的基層政府、提供信息等市場服務的中介組織，等等。
不同的主體，有其不同的利益訴求或關注點。基層地方在“土地財政”現狀尚未得到改變的情況下，不得不考慮“地方政府在農村集體經營性建設用地流轉中能獲取多少經濟收益”的問題。農村集體經營性建設用地，同樣離不開政府的基礎設施建設投入和用地環境的優化。基層國土部門則重點關注“如何進行農村集體經營性建設用地流轉的監管”，避免瀆職。行政村和村民小組，卻因能否成為農村集體經營性建設用地流轉的決策主體而觀望，作為土地的所有者，村集體理應得到流轉增值收益分配中的最大份額。具體用地單位是最心神不定的一群主體，一方麵，他們指望用低於城鎮國有用地的成本獲取農村集體經營性建設用地；另一方麵，又非常擔心農村集體經營性建設用地難以享受與國有建設用地同等的各項權利，尤其是長期穩定的收益和處分權利。廣大村民希望能在流轉中共同受惠，他們擔心村集體資產的流失，擔心流轉中的“尋租”而使村民利益農村集體經營性建設用地入市流轉麵臨的現實問題與對策探討１９受損。
（四）試點風險高，流轉的決策機製難以形成農村集體經營性建設用地的入市流轉，在理論上具有諸多好處，但也隱含了高風險。“利益主體多元、新老矛盾交織”是農村集體經營性建設用地流轉的一個顯著特征，而農村集體經營性建設用地是一個沉睡的巨大資產，一旦流轉盤活，潛在的利益主體就會被激活，圍繞農村集體經營性建設用地資產的各種矛盾就自然浮出了水麵。因此，這是件非常敏感的工作，稍有不慎，就很可能引發社會矛盾，出現危及社會和諧穩定的事件。
座談會上，與會代表普遍反映，開展農村集體經營性建設用地入市流轉工作感覺“無從下手”“顧慮重重”：農村建設用地遠遠滯後於國有建設用地的規範管理，家底不明、曆史矛盾積累多，流轉價格如何確定？誰是流轉主體？或執行主體？會不會又陷入政府經營的局麵？流轉中增值收益如何分配？應交納哪些交易稅費？又該如何計算？如何保障與國有建設用地同等的各項權利？特別是麵對城鄉統一的建設用地市場改革目標，把原來的二元市場融入一個市場，集體土地的諸多特征與國有土地存在很大差別，單純套用國有建設用地市場的監管手段是難以適應農村集體經營性建設用地市場的。
三、推進農村集體經營性建設用地入市流轉試點工作的措施農村集體經營性建設用地入市流轉的試點工作必須在“堅持土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”的原則下，正確處理好村集體、基層政府和基層國土部門的關係，明確村集體的流轉決策地位，應避免鄉鎮基層政府越俎代庖，重走１０年前農村集體建設用地流轉試點的老路。［４，７］因此，加強村集體經濟組織建設是農村集體經營性建設用地入市流轉的基本前提。
在村民小組和村委兩者中，筆者認為應把村委定位為農村集體經營性建設用地入市流轉的決策主體，理由如下：１）村委的管轄範圍遠遠大於村民小組的管轄範圍，能在更大區域內進行資源優化組合，特別是在現階段推進新型農村社區和中心村建設中，基礎設施配套需要人口集聚規模，顯然村委的協調功能要比村民小組強大，農村集體經營性建設用地流轉中產生的利益也能惠及更多的農民；２）農村集體經營性建設用地，多分布在城鄉結合部或交通條件好的地段，如果以村民小組為單位進行管理，很多村民小組的農村集體經營性建設用地很少，２０土地經濟研究（３）２０１５（１）甚至根本找不出任何農村集體經營性建設用地，難以調動村民小組的積極性，也無法實現有效的組織；３）村民小組現有的組織機構過於弱小，基礎太差，人民公社的“三級所有、隊為基礎”經曆了２０世紀８０年代建立鄉鎮政府和實行政社分開、２１世紀初撤並鄉鎮等變化［１２］，村民小組的建設明顯弱化，而且隨著社會的進步和科技的發展，農村生產條件得到了很大改善，以村民小組為單位的組織機構也缺乏進一步建設的必要性。
（一）同步嚴格土地征收的適用範圍，為農村集體經營性建設用地提供空間如果還保留現行經營性建設用地供地中國家對集體土地征收的現狀，不論是地方政府，還是用地企業，可能都會選擇土地征收。這是因為，對於地方政府而言，可繼續擴充土地財政，對於用地企業而言，能確保抵押、租賃、入股等各項權限的實現。因此，必須同步改革現行的土地征收製度，嚴格執行土地征收範圍僅限於“公共利益”，並對“公共利益”做出具體的規定，應把經營性用地排除在土地征收的適用範圍外，隻有這樣，才能給農村集體經營性建設用地流轉提供生存空間。值得欣慰的是，在出台的《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地製度改革試點工作的意見》中，已同時提出了土地征收和集體經營性建設用地入市流轉試點，建議在具體試點操作中，把土地征收和集體經營性建設用地入市流轉結合在一起推進。
（二）以“多規合一”為契機，明晰農村集體經營性建設用地流轉對象在國土資源部審議通過的《土地利用總體規劃調整完善工作方案》中，明確提出要推進“多規合一”，即把社會經濟發展規劃、城鄉建設規劃、生態保護規劃、產業發展規劃等相關規劃，與土地利用總體規劃結合在一起，進行調整完善。這為明晰農村集體經營性建設用地範圍創造了機會。建議在城鄉建設規劃中，要突出農村居民點體係布局規劃和新型農村社區建設規劃，明確區分農村集體經營性建設用地和農村集體公益性建設用地，並體現在土地利用總體規劃的用途管製之中，隻有這樣，才能明晰農村集體經營性建設用地範圍。
（三）在公平的基礎上兼顧效率，製定科學的流轉利益分配機製在農村集體經營性建設用地入市流轉中，妥善處理好流轉收益的分配問題是一個核心內容。［１］公平是維持社會和諧的一個基本準則，在我國傳統的農村地區，公平更是社會最根本的要求。隻有做到了公平，農村集體經營性建設用地流轉才能得到各方的支持而得以實施。麵對農村集體經營性建設用地流轉中利益主體的多元化，既要追求各利益主體在收益分配中的公平和公正、最大限度減少農村集體經營性建設用地入市流轉麵臨的現實問題與對策探討２１社會矛盾，又要充分考慮不同主體在農村集體經營性建設用地流轉中扮演的角色，特別是組織者的工作積極性，才能提高流轉效率、促進土地資源的節約集約利用。作為土地所有者的村集體，理應成為流轉中的最大受益主體，至於村集體成員之間的利益分配，則應由集體內部討論，可鼓勵用於村公益事業的建設，供全村村民共享。基層地方政府，一方麵在農村集體經營性建設用地流轉中扮演著組織者和監管者的雙重角色，對流轉效率起著關鍵作用，另一方麵，在完善基礎設施建設、優化用地環境方麵進行了投入，在提升流轉用地價值上發揮了重要作用，但要本著“官不與民爭利”的原則，盡量降低在農村集體經營性建設用地流轉中利益分配比例。當然，地上建築物或設施不宜計入流轉的利益而參與分配，這些地上建築物或設施財產應與農村集體經營性建設用地進行剝離，歸建設者所有，如果是集體建設，則可視為集體財產。
（四）同步製定農村集體經營性建設用地再次流轉製度，為實現與國有土地同權創造條件再次流轉是實現農村集體經營性建設用地抵押、租賃、入股等各類權限和資產重組的基本前提，也是達到與國有建設用地“同價同權”改革目標的客觀要求。
比如不能再次流轉的抵押品，其資產無法得到兌現，也就不具備完全資產抵押標的物的條件，自然沒有哪個金融機構願意辦理抵押貸款。因此，在設計農村集體經營性建設用地初次流轉機製的同時，必須同步製定農村集體經營性建設用地再次流轉製度，對再次流轉的價格評估、流出接受對象界定、相關稅費交納、登記辦證等內容做出明確規定，且要與國有土地二級市場享受同等的待遇。
（五）完善公眾參與機製，構建公平透明的流轉決策機製農村集體經營性建設用地流轉，在農村社會是一個非常敏感的主題，在具體的農村集體經營性建設用地流轉決策中，如何做到公平、公正和公開，而統籌兼顧各方利益，是亟須解決的主要現實問題之一。健全的公眾參與機製顯得尤其重要，必須吸納廣泛利益主體的意見，形成大家公認的方案。近年來，在新農村建設中形成的“農村理事會”等農村民間自治組織，逐步在農村社會經濟活動中多方利益協調方麵發揮出重要作用。“農村理事會”通常由５～９位“五老”（即老黨員、老幹部、家族長老、老教師、老模範）組成，他們不是現任的村幹部，但都是村裏公認的有責任心、有能力、有威望的鄉土人才，他們在當地能堅持原則，辦事公道，協調能力強，深受群眾信服，在組織農村基礎設施及公益事業的建設與管理，管理資金，監督建設質量，矛盾調解，組織製定村規民約，實現村民的自主２２土地經濟研究（３）２０１５（１）管理、自主實施、自我教育、自主服務、自我監督等方麵，日益表現出強大的生命力。［１３］因此，全方位地吸納“農村理事會”的參與，充分發揮其在協調各方利益中的優勢，不失為一條構造公平、公開、公正、透明的農村集體經營性建設用地流轉決策機製的有效途徑。
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關鍵詞宅基地；農戶退出意願；ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型一、引言隨著城鎮化進程的加快和耕地保護製度的日趨嚴格，為了在城市建設用地需求與耕地保護要求之間取得平衡，作為存量建設用地的農村集體建設用地的收稿日期：２０１５０３１７基金項目：國家“十二五”科技支撐項目“村鎮建設用地再開發市場調控關鍵技術研究”（２０１３ＢＡＪ１３Ｂ０２）作者簡介：張宇辰（１９８８—），男，江蘇無錫人，碩士研究生，主要從事土地經濟與政策研究。
通訊作者：黃賢金（１９６８—），男，江蘇揚中人，博士，教授，主要從事土地經濟與政策等研究。Ｅｍａｉｌ：ｈｘｊ３６９＠ｎｊｕ．ｅｄｕ．ｃｎ基於犾狅犵犻狊狋犻犮模型的農戶意願對宅基地退出的影響２５使用與管理逐漸受到重視。［１］如何通過引導農民退出原有的宅基地，來解決城鎮建設用地供給緊張和農村土地利用效率低下的問題呢？國家嚐試構建了“城鎮建設用地增加與農民建設用地減少相掛鉤”的政策，並在部分城市進行試點運行。各地政府也從自身實際出發積極探索宅基地的退出模式，如天津“宅基地換房”、重慶地票、浙江嘉興“兩分兩換”、上海宅基地置換等。學術界也從理論上對宅基地置換模式［２—５］、宅基地置換製度［６—９］、宅基地置換評價［１０］、宅基地置換增值收益分配［１１］、宅基地退出機製［１２—１４］、宅基地退出補償［１５，１６］等方麵做了較為深入的探討，不僅為宅基地製度改革奠定了基礎，也為宅基地的整治實踐提供了理論支撐。但是，農民作為農村宅基地退出的主體，其宅基地退出的意願和利益訴求非常重要，而在實踐運作中不尊重農民意願，肆意侵害農民利益的野蠻強拆、血拆，已成為社會不穩定的重要因素和表現之一。因此，有少量研究探討農民退出宅基地的意願對宅基地退出的影響，如對安徽［１，１７］、重慶［１８，１９］、天津［２０］、陝西楊淩［２１］等地的問卷調查。無錫市是全國經濟發達地區，農民兼業化程度高，農業基礎設施配套較好，農村社會保障相對完善，農民法治意識相對較高，因此從農民意願出發探討宅基地退出的影響機製，不僅有利於盤活農村建設用地存量資源，提高農村建設用地效率，緩解城鄉建設用地供需矛盾，而且對合理、有序、公正地推進農戶宅基地退出具有重要的現實意義，從而為萬頃良田建設和城鄉統籌發展奠定堅實基礎。
二、數據來源與方法（一）數據來源本文選擇無錫市錫山區東港鎮三聯村、港東村和無錫市惠山區堰橋街道村前村為調研區域。三聯村位於東港鎮西部，麵積２．０５平方公裏，總人口２０３７人，戶均收入１１．２７萬元，戶均宅基地麵積１６２．１７平方米，距離市中心４５公裏。
港東村位於東港鎮東部，麵積３．８８平方公裏，總人口３９９８人，戶均收入９．３７萬元，戶均宅基地麵積１９５．７５平方米，村鎮企業近４０家，距離市中心４０公裏。村前村麵積２．７７平方公裏，總人口２７８３人，戶均收入１０．１萬元，戶均宅基地麵積１８７．０９平方米，距滬蓉高速僅１．５公裏，距離市中心不到１０公裏。
２６土地經濟研究（３）２０１５（１）數據來源於２０１２年年底對三聯村、港東村、村前村的農戶問卷調查。調查內容涉及被調查者的個人基本信息、家庭特征、居住情況以及對宅基地的退出意願。調查采用入戶訪問的方式，由調查人員在不事先通知、村幹部不在場的情況下隨機選取被調查農戶的一位成年家庭成員進行調查。調查人員根據問卷向被調查農民提問，隨時解答農民的疑惑，並填寫問卷。調查共計發放問卷９６份，收回問卷９６份，其中，有效問卷９１份，無效問卷５份，問卷有效率為９４．７９％。其中，三聯村有效問卷３０份，占有效樣本總數的３２．９７％；港東村有效問卷３０份，占有效樣本總數的３２．９７％；村前村的有效問卷３１份，占有效樣本總數的３４．０６％。
（二）樣本統計從農民個人特征看，被調查者性別比例平衡，年齡分布也較為均衡，受教育程度為小學至高中（占８１．３２％），主要從事非農經濟活動（占６８．１４％）；從農戶家庭特征看，家庭人口大多在３～５人（８４．６２％），家庭平均年收入１０．１萬，有人外出務工的家庭占６８．１４％，需照顧老人子女數量在３人及以上的占７１．４３％；從居住情況看，大部分農民隻有一套房屋（７５．８２％），且用於居住，宅基地麵積大部分在１５０～２５０平方米（６７．０３％），住房麵積集中在１５０～３００平方米（８２．４２％），房屋使用年限集中在２０～３０年（８５．７１％），房屋建造成本為５～１０萬元（５７．１４％），對現有居住持基本滿意以上的占７３．６３％，有接近２／３的農戶願意有償退出宅基地。總體上看，被調查農民及其所在家庭具有一定的代表性。
表１樣本基本特征比例比例類型選項人數類型選項人數（％）（％）被訪者男４４４８．３５１人及以下８８．７９性別女４７５１．６５要照顧２１８１９．７８老人子２１～３０１３１４．２９女數量３４４４８．３５３１～４０１６１７．５８４人及以上２１２３．０８被訪者４１５０１６１７．５８１５０平方米以下１４１５．３９年齡～宅基地５１６０２２２４．１８１５０２５０平方米６１６７．０３～麵積～６１及以上２４２６．３７２５０平方米以上１６１７．５８基於犾狅犵犻狊狋犻犮模型的農戶意願對宅基地退出的影響２７續表比例比例類型選項人數類型選項人數（％）（％）文盲３３．３０低於１５０平方米１３１４．２９小學２１２３．０８１５１～２００平方米３５３８．４６住房麵積被訪者初中３９４２．８６２０１～３００平方米４０４３．９６教育水平高中／中專１４１５．３８超過３００平方米３３．３０大學／專科１１１２．０９２０年以下９９．８９房屋使研究生及以上３３．３０２０３０年７８８５．７１用年限～被訪者農業生產活動２９３１．８６３０年以上４４．４０職業非農經濟活動６２６８．１４５萬以下２１２３．０８房屋建３人以下２２．２０５萬１０萬元５２５７．１４造成本～家庭人口３～５人７７８４．６２１０萬以上１８１９．７８５人以上１２１３．１８是否購買是２２２４．１８５萬以下４４．４０商品房否６９７５．８２家庭５萬～１０萬４５４９．４５很不滿意１１１２．０９年收入１０萬～２０萬３３３６．２６不太滿意１３１４．２８居住２０萬以上９９．８９基本滿意３５３８．４６滿意度０２９３１．８６比較滿意３０３２．９７外出務１３２３５．１７非常滿意２２．２０工人數２２１２３．０８有償退出５８６３．７４退出意願３人及以上９９．８９不退出３３３６．２６（三）模型構建與變量選取本次研究所考察的是農民宅基地退出意願，且假定其選擇隻有兩種：願意退出宅基地與不願意退出宅基地。對於此類二元選擇問題，在綜合考慮自變量類型的情況下，本文通過構建ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型對其影響因素進行量化分析。具體形式如下：犲犳（狓）狆＝（）（１）１＋犲犳狓２８土地經濟研究（３）２０１５（１）１１－狆＝（）（２）１＋犲犳狓對公式２進行對數轉換：狆ｌｎ＝犳（狓）＝α＋１狓１＋２狓２＋…＋犻狓犻＋ε（３）［］１－狆βββ公式３中，狆為農民願意退出宅基地的概率；１－狆為農民不願意退出宅基地的概率；狓犻為解釋變量；β犻為第犻個解釋變量的影響係數；α為常數項；ε表示誤差。
根據研究假說與相關研究成果，本文將影響農民宅基地退出意願的因素分為區域因素、農民個體因素、農民家庭因素、農民居住條件等４組變量１６個變量因子。相關變量的含義、賦值及描述性統計分析結果如表２所示。
表２變量定義與描述性統計變量預期作變量名稱變量定義均值標準差類型用方向被解釋農民宅基地１＝願意，０＝不願意０．６３０．４８７變量退出意願犡１三聯村１＝三聯村，０＝其他村莊０．３３０．４７３區域因素犡２港東村１＝港東村，０＝其他村莊０．３３０．４７３犡３性別１＝男，２＝女－１．４９０．５０４犡４年齡實數測度（歲）－４９．４９１３．９０４農戶個１＝沒讀過書，２＝小學，３＝初中，體特征犡５受教育程度４＝高中／中專，５＝大學本科／專科，＋３．２１１．１４５６＝碩士及以上犡６是否從事０＝不從事非農工作，＋０．７４０．２４３非農工作１＝從事非農工作犡７家庭人口數實數測度（人）－４．６１１．２２１犡８家庭年收入實數測度（萬元）－１０．１０７．０４９農戶家庭特征犡９外出務工人數實數測度（人）＋１．３５１．２８９犡１０需要照顧老人實數測度（人）＋２．３０１．１１７子女數量基於犾狅犵犻狊狋犻犮模型的農戶意願對宅基地退出的影響２９續表變量預期作變量名稱變量定義均值標準差類型用方向２犡１１宅基地麵積實數測度（ｍ）＋１６３．２３７９．６４７２犡１２住宅麵積實數測度（ｍ）－２２５．２６６５．６０４犡１３房屋使用年限實數測度（年）－２１．９６６．１０６居住犡１４房屋建造成本實數測度（萬元）－５．９７７．１２８條件犡１５是否購買商品房１＝是，０＝否－０．２５０．４３４１＝很不滿意，２＝不太滿意，犡１６對現居住地３＝一般，４＝比較滿意，－２．９８１．０２６總體滿意情況５＝非常滿意三、結果分析本文運用ＳＰＳＳ１８．０統計分析軟件對調查數據進行ｌｏｇｉｓｔｉｃ回歸分析，結果如表３所示。選取Ｏｍｎｉｂｕｓ檢驗和ＨｏｓｍｅｒＬｅｍｅｓｈｏｗ檢驗方法對整體模型係數顯著性和適配性進行檢驗。Ｏｍｎｉｂｕｓ顯著性檢驗結果顯示，卡方值為３７．４３３，狆＝０．００１＜０．０５，達到顯著水平。ＨｏｓｍｅｒＬｅｍｅｓｈｏｗ適配度檢驗的卡方統計量越小越好，卡方值越小越不會達到顯著，表示回歸模型越佳。適配度檢驗結果顯示，卡方值為２．１９３，狆＝０．９７５＞０．０５，未達到顯著水平，整體回歸模型的適配度良好，表示自變量可以有效預測因變量。因此，建立的ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型擬合度好，其回歸效果能夠較好地反映出農民宅基地退出意願。
表３農民宅基地退出意願影響因素的犾狅犵犻狊狋犻犮模型回歸結果變量係數標準誤Ｗａｌｄ值自由度顯著性Ｅｘｐ（Ｂ）三聯村－２．１００１．４３７２．１３５１０．０４４０．１２３港東村０．３０７１．２５１０．０６０１０．８０６１．３５９性別－１．９３０１．４４９１．７７５１０．１８３０．１４５年齡－０．１５７０．２４０３．２２８１０．０６７０．１９３受教育程度０．９３３０．５７５２．４０７１０．０９７２．４４２是否從事非農工作－０．２７７０．２８５０．９５０１０．３３００．７５８３０土地經濟研究（３）２０１５（１）續表變量係數標準誤Ｗａｌｄ值自由度顯著性Ｅｘｐ（Ｂ）家庭人口－０．２０４０．６１４０．１１０１０．７４００．８１５家庭年收入０．０１１０．０７４０．０２１１０．８８５１．０１１外出務工人數０．４８４０．４６９１．０６５１０．３０２１．６２２家中老人小孩數量１．２８３０．８５４２．２５８１０．０３３１．６０７宅基地麵積０．０２８０．００７０．０５８１０．０１００．６２３房屋麵積０．０２１０．０１３２．３６３１０．２３４１．０２１房屋年限－０．０８１０．０９７０．６９４１０．４０５０．９２２建造成本－０．２４２０．１２４３．８４６１０．０５００．７８５是否購買商品房１．０７２１．６８６０．４０４１０．５２５２．９２１對現居住地滿意情況－１．１８７０．９０２１．７３２１０．００８０．３０５（一）農民個體特征因素的影響１．年齡對農民宅基地退出意願有顯著的負向影響。年齡越大的農民越不願意退出宅基地。年齡越大的農民，思想越保守，對農村感情越深，對熟悉的環境的依賴性和依戀性越強，對改變目前狀況的抵觸心理就越強，對新環境新生活適應能力較差，具有專業技能的可能性較小，很難在城鎮獲得長期穩定的工作，這些都是阻礙其退出宅基地的原因。相比而言，年輕人大多都在鎮上的工廠上班，搬遷到城鎮以後他們出行更便利，他們對城市相對快速的生活節奏比較適應，也能更好地享受城市的休閑文化娛樂生活。
２．受教育程度對農民宅基地退出意願有顯著的正向影響。受教育程度越高的農民越容易接受和學習新的職業技能，從事非農工作的可能性越大，在城鎮就業的機會越大，越容易獲得較高的工資報酬，這樣越能保證宅基地退出後的生活質量。同時，受教育程度高的人主要是年輕人，他們更能夠接受新事物和新思想，更願意接受城鎮生活，相應的宅基地的保障功能就顯得沒那麼重要，宅基地退出意願就越強。
３．性別和是否從事非農工作兩個因素對農民宅基地退出意願的影響不顯著。
（二）家庭特征因素的影響１．家中老人小孩數量對農民宅基地退出意願具有正向作用。隨著老人年基於犾狅犵犻狊狋犻犮模型的農戶意願對宅基地退出的影響３１齡增大，醫療保健需求變高，而農村的社會保障水平較低，醫療資源相對貧乏；對於小孩而言，城市有比農村更好的教學環境、師資力量和更多上名牌大學的機會。如果宅基地退出後能納入城鎮戶口，那麼在醫療、養老、教育、社會救助等各個方麵都將比農村有較大提升。因此，家中老人和小孩數量越多，宅基地退出意願更強烈。
２．家庭人口、家庭年收入、外出務工人數對農民宅基地退出意願的影響不顯著。
（三）居住情況因素的影響１．宅基地麵積對農民宅基地退出意願具有正向的影響。農民宅基地麵積越大，意味著其宅基地閑置和浪費現象越多，在退出宅基地可以獲得補償的情況下，農民更願意用閑置的宅基地來盤活資本，用於農業生產和其他經營活動。故宅基地麵積越大，農民宅基地退出意願越強烈。
２．房屋建造成本對農民宅基地退出意願具有反向的影響。宅基地退出置換住房麵積按原住房麵積折算，但是對房屋建造成本、房屋裝修成本補償較少，有些家庭的房子是近幾年新建的，花費了幾十萬之多，房屋建造裝修花費越多的家庭退出後損失越大，所以房屋建造花費大的家庭宅基地退出意願相對較低。
３．現居住滿意度對農民宅基地退出意願具有反向作用。在新農村建設和城鄉統籌發展的背景下，對農田水利、農村道路等基礎設施投入加大，提升了農村公共基礎設施的承載力和惠澤力，農村與城鎮的人員、信息、物質流動比以往更為順暢和便捷，加上農村更為自由和休閑的生活，農民對城鎮生活的期望變小。因此，對現居住地滿意度越高，農民宅基地退出意願越弱。
４．住宅麵積、房屋使用年限和是否購買商品房對農民宅基地退出意願的影響不顯著。
（四）不同村莊宅基地退出意願的差異分析區域因素中三聯村變量在０．０５水平上負顯著，說明三聯村村民宅基地退出意願與其他兩個村差異較大，三聯村村民更不願意退出宅基地，與預期不符。一般來說，村莊距離市區越近，宅基地退出能獲得更高的收益，進城後能夠獲得條件更好的居住環境，更好的城鎮社會保障、教育、醫療等，因此宅基地退出意願應該越強烈。為了分析區域變量在三個村莊表現的差異，選取農民年齡、受教育程度、家中老人小孩數量、宅基地麵積、房屋建造成本、現有居住滿意度這六個顯著性高的變量，運用ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型對所調研的三個村莊分別進行分析，比較三個村３２土地經濟研究（３）２０１５（１）莊的差異性。
表４各村莊比較模型檢驗結果總體樣本三聯村港東村村前村變量係數顯著性係數顯著性係數顯著性係數顯著性年齡－０．１５７０．０６７－０．１３９０．０７７－０．０１６０．７９１－０．１０３０．１７２受教育程度０．９３３０．０９７０．５７１０．１９８０．１６２０．６０５１．３８３０．０４２家中老人小孩數量１．２８３０．０３３０．４６１０．３１９０．９３３０．０８１０．５７４０．２２１宅基地麵積０．０２８０．０１００．０１２０．０８５０．００７０．２５９０．０２３０．０１９建造成本－０．２４２０．０５０－０．０５１０．４０３－０．５２８０．０２８－０．１５２０．０９３現居住地滿意度－１．１８７０．００８－０．５４４０．０２９－０．３０６０．０４７－１．０２５０．００８由回歸結果可以看出（如表４），對三個村莊宅基地退出意願影響顯著的因素有所不同。對三聯村宅基地退出意願影響顯著的因素有年齡（０．０７７）、宅基地麵積（０．０８５）以及對現居住地滿意度（０．０２９）；對港東村宅基地退出意願影響顯著的因素有家中老人小孩數量（０．０８１）、房屋建造成本（０．０２８）以及對現居住地滿意度（０．０４７）；對村前村宅基地退出意願影響顯著的因素有受教育程度（０．０４２）、宅基地麵積（０．０１９）、房屋建造成本（０．０９３）以及對現居住地滿意度（０．００８）。
在年齡因素上，隻有三聯村年齡變量在０．１水平上負顯著，說明在三聯村年齡越大的農民宅基地退出意願越低，而年齡變量對另外兩個村莊影響不顯著。
三聯村受訪農戶平均年齡５５．２３歲，高於港東村的４４．８歲以及村前村的４７．３２歲，由於年齡變量對宅基地退出意願呈負向作用，所以平均年齡較大的三聯村宅基地退出意願小於港東村和村前村。
在受教育程度因素上，隻有村前村受教育程度變量在０．０５水平上正顯著，說明在村前村受訪農戶受教育程度越高，宅基地退出意願越強烈，而受教育程度變量對另外兩個村莊影響不顯著。村前村平均受教育程度最高，而三聯村平均受教育程度最低，由於受教育程度變量對宅基地退出意願呈正向作用，所以平均受教育程度最低的三聯村農戶宅基地退出意願最低。
在家中老人小孩數量因素上，隻有港東村家中老人小孩數量變量在０．１水平上正相關，說明在港東村，家中老人小孩越多，宅基地退出的可能性越大，而家中老人小孩數量變量對另外兩個村莊影響不顯著。三聯村、港東村、村前村家中基於犾狅犵犻狊狋犻犮模型的農戶意願對宅基地退出的影響３３平均有老人小孩數量分別為１．９０人、２．４３人、２．３７人，三聯村家中老人小孩數量明顯小於港東村、村前村，由於家中老人小孩數量變量對宅基地退出意願呈正相關關係，所以家中老人小孩平均數量最少的三聯村宅基地退出意願最低。
在宅基地麵積因素上，三聯村和村前村宅基地麵積變量對宅基地退出意願影響較顯著，其中三聯村宅基地麵積變量在０．１水平上正顯著，村前村宅基地麵積變量在０．０５水平上正顯著，說明這兩個村宅基地麵積越大，農戶退出宅基地意願越強烈，而宅基地麵積變量對港東村影響不顯著。三聯村、港東村、村前村平均每戶宅基地麵積分別為１６２．１７平方米、１９５．７５平方米、１８７．０９平方米，三聯村平均宅基地麵積明顯小於港東村、村前村，由於宅基地麵積變量對宅基地退出意願呈正相關關係，所以平均每戶宅基地麵積最小的三聯村宅基地退出意願明顯低於另外兩個村。
在房屋建造成本因素上，港東村和村前村房屋建造成本變量對宅基地退出意願影響較顯著，其中港東村房屋建造成本變量在０．０５水平上負顯著，村前村房屋建造成本變量在０．１水平上負顯著，說明這兩個村房屋建造成本越大，宅基地退出可能性越低，而建造成本變量對三聯村影響不顯著。港東村平均每戶建造成本最高，達到６．８７萬元，而三聯村與村前村均在５．５萬元左右，因此建造成本對造成三聯村宅基地退出意願最低影響不大。
現居住地滿意度因素對三個村莊宅基地退出意願均有顯著影響，說明在三個村莊中，農戶對現居住地滿意度越高，就越不願意搬離，宅基地退出意願越低。
三聯村農戶對現居住地滿意度最高，平均達到３．８３，港東村平均滿意度為３．０３，而村前村滿意度最低，僅為２．１３，三聯村農戶對現居住地滿意度明顯高於另外兩個村，由於對現居住地滿意度變量相對於宅基地退出意願呈負相關關係，所以對現居住地滿意度最高的三聯村宅基地退出意願明顯低於另外兩個村。
四、結論本文基於對無錫市三個村莊９１戶農戶的問卷調查數據，運用ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型分析了影響農民宅基地退出意願的因素，得出以下結論：１．農民受教育程度、家中老人小孩數量、宅基地麵積對農民宅基地退出意願有正向影響。即農民受教育程度越高，宅基地退出意願越高；家中老人小孩數量越多，宅基地退出意願越高；宅基地麵積越大，宅基地退出意願越高。
３４土地經濟研究（３）２０１５（１）２．年齡、房屋建造成本、現居住地滿意度對農民宅基地退出意願有負向影響。農民年齡越大，宅基地退出意願越低；房屋建造成本越高，宅基地退出意願越低；現居住地滿意度越高，宅基地退出意願越低。
３．性別、是否從事非農工作、家庭人口、家庭年收入、外出務工人數、房屋麵積、房屋年限、是否購買商品房等因素對農民宅基地退出意願沒有顯著影響。
４．三聯村宅基地退出意願明顯低於港東村和村前村。年齡、宅基地麵積、現居住地滿意度因素對三聯村宅基地退出意願有顯著影響；家中老人小孩數量、房屋建造成本、對現居住地滿意度因素對港東村宅基地退出意願有顯著影響；受教育程度、宅基地麵積、房屋建造成本、現居住地滿意度因素對村前村宅基地退出意願有顯著影響。
２０１５年，中共中央深化改革領導小組啟動了農村土地征收製度、農村集體建設用地市場製度以及宅基地製度“三塊地”改革，更使得農村宅基地退出引起了社會及學術界的廣泛關注。因此，農村宅基地退出機製［２２］，業已成為影響新型城鎮化和鄉村治理的重要製度因素。尤其是如何推廣和實踐農村宅基地退出的市場機製，對於促進農戶宅基地退出更有積極意義。為此，作為城鎮化、工業化較為快速的無錫市，這一方麵的探索與改革顯得更為重要，也需要更多的持續關注與研究。
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關鍵詞城鄉土地市場一體化；農村工業用地結構；農村工業用地布局；規劃疊加分析；問卷調查隨著工業化、城市化、市場化的快速發展，土地供需矛盾十分突出［１］，城鄉工業用地粗放低效利用造成一係列用地矛盾和問題［２］。經濟發展新常態下，中央政府高度重視工業用地合理利用問題。現有對工業用地的研究大多集中在城市工業用地上，如對城市工業用地生產效率［３］、市場價格機製［４］、集約利用評價［５—６］、工業空間布局［７］等方麵進行了研究，對農村工業用地的研究也不少，如收稿日期：２０１５０３１６基金項目：國家“十二五”科技支撐項目“村鎮建設用地再開發市場調控關鍵技術研究”（２０１３ＢＡＪ１３Ｂ０２）作者簡介：葉麗芳（１９８６—），女，江西上饒人，博士研究生，主要從事土地利用與規劃等研究。
Ｅｍａｉｌ：ｓｕｎｎｙｊ．ｕｌｉａｎａ＠１２６．ｃｏｍ通訊作者：黃賢金（１９６８—），男，江蘇揚中人，博士，教授，主要從事土地經濟與政策等研究。
Ｅｍａｉｌ：ｈｘｊ３６９＠ｎｊｕ．ｅｄｕ．ｃｎ３８土地經濟研究（３）２０１５（１）對農村工業化模式［８］、農村工業效率［９］、農村工業空間布局［１０］等方麵進行了研究，但將城鄉工業用地納入一個體係框架的研究，目前相對欠缺。而城鄉建設用地市場一體化發展是要素市場發展的必然選擇［１１］，十八屆三中全會《決定》明確提出“建立城鄉統一的建設用地市場”［１２］，中央一些重要文件中也提出了建立城鄉統一的建設用地市場思路。因此在城鄉建設用地市場一體化背景下，將城鄉工業用地現狀納入一個體係框架研究有著重要的理論與現實意義。城鄉土地市場一體化背景下城鄉工業用地現狀及特征分析對於提高村鎮存量、低效建設用地合理再開發與利用至關重要，也有利於為政府土地可持續利用提供科學的決策依據。
城鄉土地市場一體化發展背景下，無錫市鄉鎮企業經濟得到快速發展，形成具有一定規模的城鄉工業產業鏈，然而工業用地在城鄉一體化發展過程中土地利用問題突出，存在土地利用結構不盡合理、工業企業占地較多、農地非農化、土地容積率較低等問題，可見無錫市是城鄉建設用地市場一體化發展的典型區域。
無錫濱湖區的胡埭鎮、惠山區的錢橋鎮、錫山區的錫北鎮是無錫市城鄉工業用地市場一體化發展的典型代表，因而選擇這三個鄉鎮為研究區。
對無錫市胡埭鎮、錢橋鎮、錫北鎮城鄉土地市場一體化下的城鄉工業用地現狀及特征分析，可為存量、低效工業用地再開發、土地利用規劃修編、城市總體規劃修編、合理利用存量建設用地資源、切實保護耕地等方麵提供準確可靠的基礎資料，為無錫市政府土地利用可持續發展決策提供參考依據，也可為我國其他地區村鎮建設用地再開發研究提供參考思路。本文運用ＡｒｃＧＩＳ軟件空間技術手段對土地利用現狀調查、城鎮地籍、集體建設用地權屬調查、土地利用總體規劃、城市總體規劃等數據進行分析，以獲得城鄉工業用地的權屬、麵積、結構、布局、規劃吻合度等狀況，並結合典型企業問卷調研數據，總結分析城鄉工業用地的特征及問題，提出相應的工業用地協調利用的對策建議。
一、研究方法、研究區概況及數據來源（一）研究方法基於ＡｒｃＧＩＳ軟件的空間分析方法。利用ＡｒｃＧＩＳ軟件空間分析功能對胡埭鎮、錢橋鎮、錫北鎮２０１４年的工業用地土地利用現狀、城鎮地籍、集體建設用地權屬調查等空間數據及相應的屬性數據進行係統分析，並運用空間疊置分析城鄉土地市場一體化下的農村工業用地現狀及特征分析３９方法對三個鎮的工業用地空間數據和它們所對應的土地利用總體規劃圖件及城市總體規劃圖件的空間布局吻合度進行診斷分析。空間疊置分析是一種常見的地理信息係統（ＧＩＳ）基本空間分析方法，如一個地區的土地適宜性評價［１３］、生態評價［１４］、土壤侵蝕研究［１５］等，都需要用到空間疊置分析的方法。所謂疊置分析即在大地坐標係的支持下，將同一地區、同一比例尺的２個或２個以上的ＧＩＳ空間數據層疊加，由此產生的圖形疊加和拓撲疊加，生成新的數據層，讓新的層具有各疊加層的多重屬性和統計特征。［１６］問卷調查法。采用問卷調查支持研究，可以增加研究的可靠性，更容易讓人信服［１７，１８］。采用問卷對三個鄉鎮典型工業企業的基本信息、土地利用情況、用地效益等數據進行了調查。
（二）研究區概況無錫市地處江蘇省東南部，長江三角洲腹地，位於東經１１９°３１′～１２０°３６′，北緯３１°０７′～３２°００′。東鄰蘇州，距上海１２８公裏，西接常州，離南京１８３公裏，南瀕太湖，與浙江省、安徽省交接，北臨長江，與泰州市隔江相望。區域內鐵路、公路、水路、空港配套組成立體交通網絡，是華東地區主要的交通樞紐。無錫市是長三角地區中心城市之一，是典型的蘇南經濟模式，近代民族工商業和鄉鎮企業的發祥地。２０１４年，全市常住人口６５０．０１萬人，人口密度達到１０３１人／平方公裏，城鎮化率為７４．４７％。地區生產總值８２０５．３１億元，人均地區生產總值１２．６４萬元，三次產業結構比例為１．９∶５１．０∶４７．１。全市居民人均可支配收入３６４７１元，其中城鎮常住居民人均可支配收入４１７３１元，農村常住居民人均可支配收入２２２６６元。無錫市城鄉土地市場一體化發展過程中土地利用問題突出，各方麵用地的競爭愈加激烈，並且存在土地利用結構不盡合理、工業企業占地較多、農地非農化、土地容積率較低等問題。無錫市城市化發展速度較快，隨著城市化、工業化水平的不斷提高，城鄉產業結構將麵臨快速轉型，必然要求優化配置工業用地。胡埭鎮、錢橋鎮、錫北鎮是無錫市經濟較發達的鄉鎮，中小企業起步均較早，並且分布密集，是無錫市城鄉建設用地市場一體化下的鄉鎮工業發展的典型代表，因而選擇這三個鄉鎮為研究區。
胡埭鎮隸屬於無錫市濱湖區，位於濱湖區西北部，東至蠡園街道，南鄰馬山街道和太湖，北連惠山區錢橋鎮、陽山鎮，西接常州市。土地總麵積５７１８．５６公頃，水域麵積占胡埭鎮總麵積的４１％，建設用地麵積占總麵積的２６．４７％為１５１３．９５公頃。轄劉塘、張舍、孟村、宣溝、胡埭、鴻翔、龍延、富安、夏瀆、馬鞍、胡４０土地經濟研究（３）２０１５（１）埭、花彙苑等村。胡埭鎮是全國綜合改革的試點鄉鎮［１９］，改革開放以來社會經濟得到快速發展，已初步形成具有一定規模的產業鏈，基本形成機電、輕工、化工、冶金、建材等行業。
錢橋鎮隸屬於無錫市惠山區，土地資源類型由太湖河網平原區、湖蕩平原及丘陵區構成［２０］，２０１４年錢橋鎮土地總麵積為４６２１．３７公頃，建設用地總麵積為２１７２．６４公頃，占總麵積的比例為４７．０１％。錢橋鎮，是一個曆史悠久、經濟起步早、發展迅速、中小企業密集的鄉鎮，代表著蘇南地區的經濟模式。錢橋鎮管轄西漳、藕塘、蘇廟、舜柯、勝豐、稍塘、盛峰、溪南、洋溪、橋南、橋北、曉星、新村、恒源祥、廟塘橋、南水渠、華新、勤建、東風等村。該鎮主要形成了焊管、無縫鋼管、異型鋼管、冷軋鋼帶、冷彎型鋼等行業。
錫北鎮隸屬於無錫市錫山區，位於江蘇省無錫市北郊，北接江陰市，南靠國家級開發區———錫山經濟開發區；毗鄰滬寧、錫澄高速公路道口和江陰、張家港港口，緊靠上海浦東、南京祿口和無錫機場；錫沙線、八文線、長八線、張安線、華張線、錫東大道等公路貫穿境內，錫北運河穿境而過，交通比較便利。①錫北鎮土地總麵積７０５８．７８公頃，建設用地１５７４．３２公頃，占土地總麵積的２２．３１％。
錫北鎮由原八士鎮、張涇鎮合並組建，鎮政府駐地張涇。下轄房橋、光明、八士、勁豐、雙橋、周家閣、寨門、張涇、鬥山、新壩、新明、春風、涇新、涇西、聯新、芙蓉等村。錫北鎮工業企業經營範圍主要涉及機械、電子、化工、輕紡、冶金、儀表、建築等產業。