3．政府的行政幹預和操縱
資產評估管理中不同部門有不同的行政法規，造成了行業性的壟斷和資產評估行業的條塊分割局麵，使各行各業均有自己的一塊領地，資產評估失去了自由競爭的土壤。在一些兼並、合並和轉讓評估事項中，政府行政部門出於各種考慮，會幹涉、操縱評估機構對資產的公正估價，從而客觀上增加了評估機構的風險。
4．缺乏完善的內部管理製度和質量監控製度
目前很多評估機構沒有建立完善的內部管理製度和相應的質量監控製度，對評估中的項目接洽、協議簽署、資產清查與鑒定、具體評定估算以及評估報告的編寫等各方麵缺乏質量監控，致使評估人員在評估操作中隻注重工作速度和經濟效益而忽視評估的質量。風險意識淡薄是評估機構質量監控製度不健全的主要原因。
5．評估機構缺乏必要的激勵機製
評估質量的好壞與評估人員的利益不掛鉤，難以調動評估人員講求評估質量的積極性，往往會給評估機構和人員帶來潛在的風險。
6．評估人員的職業道德和業務能力低下
為了在有限的市場範圍內，多做業務增加收入，評估師未能恪守職業道德準則的要求，濫用評估假設，弄虛作假，隨意選擇評估參數，高估或低估資產價值，從而為資產評估風險的發生埋下了隱患。資產評估要求評估人員具有豐富的專業知識、工作經驗和較強的執業能力，但是，由於我國的資產評估起步較晚，資產評估理論還不成熟，評估人員缺乏學習的主動性，相關培訓工作不到位，因而造成評估人員的業務素質低下、執業能力有限，直接導致評估風險的產生。
（四）資產評估風險的防範
通過上述對資產評估風險成因的分析，可以通過以下措施來防範資產評估風險：
1．加快資產評估相關法律準則建設
（1）統一立法，加快評估法律、法規體係建設的步伐
鑒於我國資產評估的法律法規不健全、不統一，資產評估管理條塊分割、多頭管轄的現狀，首先應盡快製定《資產評估管理法》，將國有資產評估和非國有資產評估都納入它的管理範圍，以此作為資產評估全行業管理的法律規範。其次，為了加強資產評估師隊伍的管理，更好地發揮資產評估師維護各類所有者權益的服務作用和在社會中的公信力，應盡快製定《中華人民共和國資產評估師法》。通過統一立法管理，將資產評估納入法製軌道，使資產評估人員有法可依，以保證和促進資產評估行業健康、有序的發展。
（2）盡快建立資產評估準則體係
鑒於許多評估領域還沒有執業規範，導致評估工作中的主觀性、低質量、高風險，評估協會應積極推動和開展資產評估理論與實務操作方法的研究，在目前已實施的《資產評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》的基礎上，盡快完善各領域評估具體準則、評估指南、評估指導意見和資產評估質量控製準則，建立起我國統一的資產評估準則體係，使資產評估師掌握執業的武器，減少資產評估的風險。
2．政府應當為評估業創造良好的發展環境
政府要實行統一的行政管理，主要是依據國家的法律法規對評估機構進行宏觀方麵的指導和監督。行政部門應當積極為資產評估機構創造公平競爭的環境，支持評估機構走企業化的自主發展道路。政府行政工作人員要轉變思想觀念，樹立為中介服務業服務的意識，禁止行政幹預和人為障礙。
3．資產評估機構應加強對評估風險的防範
評估機構不能隻追求眼前利益，從長遠利益來看，應當加強對資產評估風險的防範。
（1）建立一支高素質的職工隊伍
資產評估機構要建立嚴格的用工標準，招收已經考取資產評估師執業資格的人員。著意培養一批業務骨幹力量，同時注意隊伍的梯隊建設。資產評估機構應定期舉辦有效的培訓，鼓勵工作人員自學，在工作中對他們進行監督和指導，以提高隊伍的整體素質。
評估機構要建立對評估人員的獎懲製度，這樣做不僅可以充分調動評估人員的工作積極性，提高執業質量，而且會對防範風險起到有效的積極作用。
（2）招聘資產評估專家作為機構顧問
由於資產評估涉及的評估範圍大，而每個評估人員的知識麵相對有限，因此，評估機構聘請資產評估專家作為顧問非常必要。評估機構可以根據自己所從事的主要評估領域，聘請在財務會計、工程技術、經濟管理、金融、法律以及特殊資產等方麵有一定造詣的專家作為顧問，就資產評估執業中的難點、疑點問題進行谘詢，定期接受資產評估法律法規、執業規範等方麵的培訓、教育和專業指導。設立資產評估顧問，有助於提高評估工作質量，防範評估風險。
（3）進一步完善資產評估報告的內容及格式
在評估實踐中，由於存在因評估人員報告書中表述不當而在訴訟中敗訴的事例，因此評估師應當按照不同評估範圍來規範資產評估報告書的內容及格式，做到報告書中的數據資料都有據可查。同時，在資產評估報告書盡量增加一些保護性條款或內容。資產評估報告的撰寫要做到格式統一、內容規範、表述準確、語言精練。完善資產評估報告書的內容及格式有助於減少資產評估結果使用風險。
（4）建立資產評估風險保險製度
為了降低資產評估風險可能帶來的經濟損失，借鑒國內外同類行業的做法，評估機構應建立評估風險保險製度，如評估機構和評估人員自身建立職業風險基金，進行自保，或者向保險公司申請設立評估執業責任保險，等等。
（5）加強評估機構內部管理，建立內部質量控製製度
資產評估機構要加強內部管理，建立健全各項規章製度，建立完整詳盡的標準化執業程序，如：執業操作規範製度、項目負責製度、內部審核製度、風險評價製度等，最大程度地保護自身和評估人員的利益，把風險降低到最低限度。
建立評估全過程的內部質量控製製度，包括評估業務受理、評估前期準備、具體評定估算、出具評估報告以及評估檔案管理在內的整個評估過程的質量控製，在每個階段都規定出評估工作的重點和質量以及評估人員防範風險應注意的問題。建立評估過程的內部質量控製製度，是規避評估風險的關鍵性措施。
4．資產評估人員應大力提高自身綜合素質
為了防止被停止執業等風險，評估人員應努力提高自身綜合素質，以取得個人事業的長足發展。
（1）轉變思想觀念，增強評估風險意識
資產評估人員必須轉變思想觀念，充分認識到資產評估風險是關係到自身生存發展和切身利益的大問題。評估人員要提高抵禦風險的能力，就必須加強自身職業道德建設，樹立終身學習的意識，不斷提高業務理論和實踐水平。
（2）加強自身職業道德建設
《資產評估職業道德準則——基本準則》就規範資產評估師職業道德行為、提高資產評估師職業道德素質提出了明確的要求，資產評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。資產評估師在承攬業務、評估操作和評估報告形成過程中，不能受其他任何單位和個人的幹預和影響，要在實質上和形式上保持雙重獨立，避免評估報告使用人的不當指控。
（3）大力提高自身業務素質
資產評估人員要通過理論學習和實踐鍛煉，充分理解和掌握有關資產評估方麵的法律法規，嚴格遵循資產評估操作規程，熟練掌握資產評估的理論以及各種類型資產評估的方法。資產評估人員要樹立終身學習的意識，自覺參加職業教育培訓，開展各種形式的業務交流，提高評估過程中處理和解決實際問題的能力。
思考題
一、單項選擇題
1．從性質上講，資產的評估價值是注冊資產評估師對被評估資產在評估基準日的（ ）估計值。
A．成交價格
B．重建成本
C．交換價值
D．勞動價值
2．決定被評估資產評估值的最主要的因素是（ ）。
A．資產的預期效用
B．資產的賬麵價值
C．資產的社會必要勞動
D．資產的曆史收益水平
3．對評估結果價值類型的選擇必須要考慮（ ）因素。
A．評估方法
B．評估計劃
C．評估目的
D．行業管理
4．從理論上講，資產評估結果隻是評估師對被評估資產在評估基準日的（ ）。
A．價值估計數額
B．價值計算數額
C．價格估計數額
D．價格計算數額
5．下列價值類型中屬於從資產評估假設角度表達的價值類型是（ ）。
A．收益現值
B．市場以外價值
C．公開市場價值
D．投資價值
6．不可確指的資產是指（ ）。
A．沒有實物載體的資產
B．具有綜合獲利能力的資產
C．不能脫離有形資產而單獨存在的資產
D．經營性盈利的資產
7.（ ）是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。
A．公開市場假設
B．交易假設
C．清算假設
D．在用續用假設
8．資產評估中確認資產的基本標準之一是看其是否具有（ ）。
A．曆史成本
B．曆史收益
C．預期成本
D．預期收益
9．資產評估工作的執行操作者不同於會計計價，它是由獨立於企業以外的社會中介機構完成的。這一點說明資產評估具有（ ）。
A．市場性
B．公正性
C．谘詢性
D．專業性
10．下列不屬於資產評估工作原則的是（ ）。
A．獨立性原則
B．客觀性原則
C．專業性原則
D．科學性原則
11．在同一市場上具有相同使用價值和質量的商品，應該有大致相同的交換價值，以此確立的評估原則是（ ）。
A．貢獻原則
B．資產評估時點原則
C．預期收益原則
D．替代原則
12．資產評估值與資產交易中的實際成交價格存在下列關係（ ）。
A．前者必須高於後者
B．前者必須低於後者
C．前者必須等於後者
D．前者可以高於、低於或等於後者
13．從本質上講，資產評估是一種（ ）活動。
A．事實判斷估算
B．價值分析估算
C．價格分析確定
D．資產保值估算
14．下列不是資產評估的基本作用的是（ ）。
A．谘詢的作用
B．管理的作用
C．核算和監督
D．鑒證的作用
二、多項選擇題
1．資產評估的資產具有以下基本特征（ ）。
A．是由過去的交易或者事項形成的資源
B．是經濟主體擁有或者控製的
C．能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資源
D．資產必須能以貨幣計量
E．能給企業帶來巨額的經濟利益
2．下列關於資產評估的目的表述正確的有（ ）。
A．資產評估的目的分為一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化
B．資產評估一般目的或者資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的
C．資產評估所要實現的一般目的隻能是資產在評估時點的公開市場價值
D．資產評估特定目的決定資產評估的價值類型，是界定評估對象的基礎
E．資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為所決定的，它對評估結果的性質、價值類型都有重要的影響
3．下列關於資產評估價值類型表述正確的有（ ）。
A．資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式
B．不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征
C．不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值在性質上是不同的，但是在數量應該比較一致，這是評估特定目的所要求的
D．資產評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值，是以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態劃分的
E．資產評估的價值類型的選擇對評估結果沒有任何影響
4．從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方麵看，在世界範圍內，資產評估主要分為（ ）。
A．完全資產評估
B．評估
C．限製性資產評估
D．評估複核
E．評估谘詢
5．在選擇和確定資產評估結果的價值類型時，需要考慮的因素包括（ ）。
A．評估時使用的評估方法
B．評估對象的利用方式、功能和狀態
C．評估時采用的評估程序
D．評估依據的市場條件
E．評估目的
三、簡答題
1．什麼是資產評估？它有哪些特點？
2．資產評估與會計計價有什麼區別？
3．資產評估應遵循哪些工作原則和經濟原則？
第二章 資產評估的程序與基本方法
第一節 資產評估程序
一、資產評估程序的定義
資產評估程序是指注冊資產評估師執行資產評估業務所履行的係統性工作步驟。資產評估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產評估業務由於評估對象、評估目的、資產評估資料收集情況等相關條件的差異，可能需要注冊資產評估師執行不同的資產評估具體程序或工作步驟，但由於資產評估業務的共性，各種資產類型、各種評估目的資產評估業務的基本程序是相同或相似的。通過對資產評估基本程序的總結和規範，可以有效地指導注冊資產評估師開展各種類型的資產評估業務，因此有必要加強對資產評估基本程序的研究和規範。
二、資產評估具體程序
1．明確資產評估業務基本事項
明確資產評估業務基本事項是資產評估程序的第一個環節，包括在簽訂資產評估業務約定書以前所進行的一係列基礎性工作，其對資產評估項目風險評價、項目承接以及資產評估項目的順利實施具有重要意義。由於資產評估專業服務的特殊性，資產評估程序甚至在資產評估機構接受業務委托前就已經開始。資產評估機構和注冊資產評估師在接受資產評估業務委托之前，應當采取與委托人等相關當事人討論、閱讀基礎資料、進行必要的初步調查等方式，與委托人等相關當事人共同明確以下資產評估業務基本事項：
（1）委托方和相關當事方基本狀況
注冊資產評估師應當了解委托方基本狀況、產權持有者等相關當事方的基本狀況。在不同的資產評估項目中，相關當事方有所不同，主要包括產權持有者、資產評估報告使用方、其他利益關聯方等。委托人與相關當事方之間的關係也應當作為重要基礎資料予以充分了解，這對於全麵理解評估目的、相關經濟行為以及防範惡意委托等十分重要。注冊資產評估師還應要求委托人明確資產評估報告的使用人或使用人範圍，以及資產評估報告的使用方式。明確資產評估報告使用人範圍不但有利於資產評估機構和注冊資產評估師更好地根據使用人的需求提供良好服務，同時也有利於降低評估風險。
（2）資產評估目的
注冊資產評估師應當與委托方就資產評估目的達成明確、清晰的共識，並盡可能細化資產評估目的，說明資產評估業務的具體目的和用途，避免僅僅籠統地列出通用資產評估目的的簡單做法。
（3）評估對象基本狀況
注冊資產評估師應當了解評估對象及其權益基本狀況，包括其法律、經濟和物理狀況，例如資產類型、規格型號、結構、數量、購置（生產）年代、生產（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業名稱、住所、注冊資本、所屬行業、在行業中的地位和影響、經營範圍、財務和經營狀況等。注冊資產評估師應當特別了解有關評估對象的權利受限狀況。
（4）價值類型
注冊資產評估師應當在明確資產評估目的的基礎上，恰當確定價值類型，確信所選擇的價值類型適用於資產評估目的，並就所選擇價值類型的定義與委托方進行溝通，避免出現歧義、誤導。
（5）資產評估基準日
注冊資產評估師應當通過與委托方的溝通，了解並明確資產評估基準日。資產評估基準日是評估業務中極為重要的基礎，也是評估基本原則之一的時點原則在評估實務中的具體體現。資產評估基準日的選擇應當有利於資產評估結論有效地服務於資產評估目的，減少和避免不必要的資產評估基準日期後事項。注冊資產評估師應當根據專業知識和經驗，建議委托方根據評估目的、資產和市場的變化情況等因素合理選擇評估基準日。
（6）資產評估限製條件和重要假設
資產評估機構和注冊資產評估師應當在承接評估業務前，充分了解所有對資產評估業務可能構成影響的限製條件和重要假設，以便進行必要的風險評價，並更好地為客戶服務。
（7）其他需要明確的重要事項
根據具體評估業務的不同，注冊資產評估師應當在了解上述基本事項的基礎上，了解其他對評估業務的執行可能具有影響的相關事項。
注冊資產評估師在明確上述資產評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產評估項目：
1）評估項目風險
注冊資產評估師應當根據初步掌握的有關評估業務的基礎情況，具體分析資產評估項目的執業風險，以判斷該項目的風險是否超出合理的範圍。
2）專業勝任能力
注冊資產評估師應當根據所了解的評估業務的基礎情況和複雜性，分析資產評估機構和注冊資產評估師是否具有與該項目相適應的專業勝任能力及相關經驗。
3）獨立性分析
注冊資產評估師應當根據職業道德要求和國家相關法規的規定，結合評估業務的具體情況分析注冊資產評估師的獨立性，確認與委托人或相關當事方是否存在現實或潛在利害關係。
2．簽訂資產評估業務約定書
資產評估業務約定書是資產評估機構與委托人共同簽訂的，確認資產評估業務的委托與受托關係，明確委托目的、被評估資產範圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同，根據我國資產評估行業的現行規定，注冊資產評估師承辦資產評估業務，應當由其所在的資產評估機構統一受理，並由評估機構與委托人簽訂書麵資產評估業務約定書，注冊資產評估師不得以個人名義簽訂資產評估業務約定書。資產評估業務約定書應當由資產評估機構和委托方的法定代表人或其授權代表簽訂。資產評估業務約定書應當內容全麵、具體，含義清晰準確，符合國家法律、法規和資產評估行業的管理規定，具體包括以下基本內容：
（1）資產評估機構和委托方名稱、住所；
（2）資產評估目的；
（3）資產評估對象和評估範圍；
（4）資產評估基準日；
（5）出具資產評估報告的時間要求；
（6）資產評估報告使用範圍；
（7）資產評估收費；
（8）雙方的權利、義務及違約責任；
（9）簽約時間；
（10）雙方認為應當約定的其他重要事項。
3．編製資產評估計劃
為高效完成資產評估業務，注冊資產評估師應當編製資產評估計劃，對資產評估過程中的每個工作步驟以及時間和人力進行規劃和安排，資產評估計劃是注冊資產評估師為執行資產評估業務擬訂的資產評估工作思路和實施方案。對合理安排工作量、工作進度，調配專業人員以及按時完成資產評估業務具有重要意義。由於資產評估項目千差萬別，資產評估計劃也不盡相同，其詳略程度取決於資產評估業務的規模和複雜程度。注冊資產評估師應當根據所承接的具體資產評估項目情況，編製合理的資產評估計劃，並根據執行資產評估業務過程中的具體情況及時修改、補充資產評估計劃。
資產評估計劃應當涵蓋資產評估工作的全過程，評估人員在資產評估計劃編製過程中應當同委托人等就相關問題進行洽談，以便於資產評估計劃的實施，並報經資產評估機構相關負責人審核批準。編製資產評估工作計劃應當重點考慮以下因素：
（1）資產評估目的、資產評估對象狀況；
（2）資產評估業務風險、資產評估項目的規模和複雜程度；
（3）評估對象的性質、行業特點、發展趨勢；
（4）資產評估項目所涉及資產的結構、類別、數量及分布狀況；
（5）相關資料收集狀況；
（6）委托人或資產占有方過去委托資產評估的經曆、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；
（7）資產評估人員的專業勝任能力、經驗及專業、助理人員配備情況。
4．現場調查
注冊資產評估師執行資產評估業務．應當對評估對象進行必要的勘察，包括對不動產和其他實物資產進行必要的現場勘察。對企業價值、股權和無形資產等非實物性資產進行評估時，也應當根據評估對象的具體情況進行必要的現場調查。進行資產勘察和現場調查工作不僅僅是基於資產評估人員勤勉盡責義務的要求，同時也是資產評估程序和操作的必經環節，有利於資產評估機構和人員全麵、客觀地了解評估對象，核實委托方和產權持有者提供資料的可靠性，並通過在資產勘察和現場調查過程中發現的問題、線索，有針對性地開展資料收集、分析工作。由於各類資產差別很大以及評估目的不同的原因，不同項目中對評估對象進行資產勘察或現場調查的具體方式和程度也不盡相同。注冊資產評估師應當根據評估項目的具體情況，確定合理的資產勘察或現場調查方式，並與委托方或資產占有方進行溝通，確保資產勘察或現場調查工作的順利進行。
5．收集資產評估資料
在上述幾個環節的基礎上，注冊資產評估師應當根據資產評估項目的具體情況收集資產評估相關資料。資料收集工作是資產評估業務質量的重要保證，也是進行分析、判斷進而形成評估結論的基礎，由於資產評估的專業性和評估對象的廣泛性，不同的項目、不同的評估目的、不同的資產類型對評估資料有著不同的需求。另外，由於評估對象及其所在行業的市場狀況、信息化和公開化程度差別較大，相關資料的可獲取程度也不同。因此，注冊資產評估師的執業能力在一定程度上體現為其收集、占有與所執行項目相關信息資料的能力。注冊資產評估師在日常工作中應當注重收集信息資料及其來源，並根據所承接項目的情況確定收集資料的深度和廣度，盡可能全麵、翔實地占有資料，並采取必要措施確定資料來源的可靠性。
注冊資產評估師應當通過與委托人、資產占有方溝通並指導其對評估對象進行清查等方式，對評估對象或資產占有單位資料進行了解，並對委托人和資產占有方提供的資料進行必要的核實。同時注冊資產評估師也應當主動收集與資產評估業務相關的評估對象資料及其他資產評估資料。根據資產評估項目的進展情況，注冊資產評估師應當及時補充收集所需要的資料。
6．評定估算
注冊資產評估師在占有相關資產評估資料的基礎上，進行評定估算環節，其主要包括：分析資產評估資料、恰當選擇資產評估方法、運用資產評估方法形成初步資產評估結論、綜合分析確定資產評估結論、資產評估機構內部複核等具體工作步驟。
注冊資產評估師應當對所收集的資產評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關性、可比性，摒棄不可靠、不相關的信息，對不可比信息進行必要分析調整，在此基礎上恰當選擇資產評估方法，並根據業務需要及時補充收集相關信息。
注冊資產評估師在選擇恰當的資產評估方法後，應當根據評估基本原理和評估準則的要求恰當運用評估方法進行評估，形成初步的評估結論。如采用成本法，應當合理確定完全重置成本和各相關貶值因素；如采用市場法，應當合理選擇參照物，分析參照物的信息資料，根據評估對象與參照物的差異進行必要調整；如采用收益法，應當合理預測未來收益，合理確定收益期和折現率等相關參數。
注冊資產評估師在形成初步資產評估結論的基礎上，需要對信息資料、參數的數量、質量和選取的合理性等進行綜合分析，以最終形成資產評估結論。當采用兩種以上資產評估方法時，資產評估人員應當在初步結論的基礎上綜合分析評估方法的相關性和恰當性、相關參數選取的合理性，以形成資產評估結論。
7．編製和提交資產評估報告
注冊資產評估師在執行必要的資產評估程序、形成資產評估結論後，應當按有關資產評估報告的準則與規範編製資產評估報告，資產評估報告主要內容包括：
（1）委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者；
（2）評估目的；
（3）評估對象和評估範圍；
（4）價值類型及其定義；
（5）評估基準日；
（6）評估依據；
（7）評估方法；
（8）評估程序實施過程和情況；
（9）評估假設；
（10）評估結論；
（11）特別事項說明；
（12）評估報告使用限製說明；
（13）評估報告日；
（14）注冊資產評估師簽字蓋章，評估機構或者經授權的分支機構加蓋公章，法定代表人或者其授權代表簽字，合夥人簽字。
注冊資產評估師應當以恰當的方式將資產評估報告提交給委托人。在提交正式資產評估報告之前，可以與委托人等進行必要的溝通，聽取委托人、資產占有方等對資產評估結論的反饋意見，並引導委托人、產權持有者、資產評估報告使用者等合理理解資產評估結論。
8．資產評估工作底稿歸檔
注冊資產評估師在向委托人提交資產評估報告後，應當及時將資產評估工作底稿歸檔。將這一環節列為資產評估基本程序之一，充分體現了資產評估服務的專業性和特殊性，不僅有利於評估機構應對今後可能出現的資產評估項目的檢查和法律訴訟，也有利於注冊資產評估師總結、完善和提高資產評估業務水平。注冊資產評估師應當將在資產評估工作中形成的、與資產評估業務相關的有保存價值的各種文字、圖表、音像等資料及時予以歸檔，並按國家有關規定對資產評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。
三、執行資產評估程序的基本要求
鑒於資產評估程序的重要性，注冊資產評估師在執行資產評估程序環節中應當符合以下要求：
（1）注冊資產評估師應當在國家和資產評估行業規定的範圍內，建立、健全資產評估程序製度。由於不同注冊資產評估師的專業能力、經驗不同，所承接的主要業務範圍和執業風險也各有不同，各資產評估機構應當結合本機構實際情況，在資產評估基本程序的基礎上進行細化等必要調整，形成本機構資產評估程序製度，並不斷完善。
（2）注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序製度，確定並履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。注冊資產評估師應當且僅應當在執行必要資產評估程序後，形成和出具資產評估報告。
（3）資產評估機構應當建立相關工作製度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序，並在資產評估執業過程中切實履行，不斷完善。
（4）如果由於資產評估項目的特殊性，注冊資產評估師無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節（如在損害賠償評估業務中評估對象已經毀失、無法進行必要的現場勘察），或受到限製無法實施完整的資產評估程序，則應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，並在資產評估報告中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能造成的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。
（5）注冊資產評估師應當將資產評估程序的組織實施情況記錄於工作底稿，並將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告中予以披露。
第二節 資產評估的基本方法
資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，但就資產評估方法本身來講，它並不為資產評估所獨有。事實上，資產評估方法是在工程技術、統計、財務管理、會計等學科的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體係。資產評估方法與其他學科的技術方法既有聯係，又有區別。區別就在於資產評估將其他學科的技術方法按照資產評估運作的內在要求，用資產評估的技術思路加以重組，從而構成了資產評估方法體係。該體係由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線的不同可以歸納為三種基本類型，或稱三種基本方法，即市場法、收益法和成本法。
一、市場法原理及在實務中的運用
市場法是指以市場近期出售的相同或類似的資產交易價格為基礎，通過比較被估資產與近期售出的相同或類似資產的異同，將類似資產的市場交易價格進行調整，進而確定被估資產價值的一種資產評估方法。
（一）市場法的評估思路
尋找可比案例——調整差異——調整案例價格——綜合確定評估值。
市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。當然，通過市場法進行資產評估，尚需滿足一些最基本的條件。
（二）市場法的理論依據
均衡價值論認為，資產的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。市場法采用的是替代原則。
（三）市場法應用的前提條件和適用範圍
1．前提條件
（1）要有一個活躍的公開市場
公開市場是一個充分的市場，市場上有自願的買者和賣者，他們之間進行平等交易，這就排除了個別交易的偶然性，市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估資產價值，評估結果會更貼近市場，更容易被資產交易各方所接受。
（2）公開市場上要有可比的資產及其交易活動
資產及其交易的可比性，是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發生，且與被評估資產及資產業務相同或相似。這些已經完成交易的資產就可以作為被評估資產的參照物，其交易數據是進行比較分析的主要依據。資產及其交易的可比性具體體現在以下幾個方麵：1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；2）參照物與被評估對象麵臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關係、競爭狀況和交易條件等；3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間範圍內，同時，時間對資產價值的影響是可以調整的。
2．適用範圍
市場途徑主要適用於單項資產的評估，如對機器設備、運輸設備、原材料的評估。由於在市場上很難找到兩個相類似的企業，所以企業價值評估一般很難采用市場途徑進行評估。
（四）市場法的評估程序
運用市場途徑評估資產時，一般按以下程序進行：
1．確定被評估資產
即明確被評估資產是什麼。
2．選擇參照物
選擇參照物是運用市場途徑進行評估的重要環節，對參照物的選擇關鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件以及成交時間等；另外就是參照物的數量問題。不論參照物與評估對象怎樣相似，通常參照物應選擇三個以上。因為運用市場途徑評估資產價值，被評估資產的評估值高低取決於參照物成交價格水平，而參照物成交價又不僅僅是參照物功能自身的市場體現，同時還受買賣雙方交易地位、交易動機、交易時限等因素的影響。為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，運用市場途徑評估資產時應盡量選擇多個參照物。
3．在評估對象與參照物之間選擇比較因素
不論何種資產，影響其價值的因素基本相同，如資產的性質、市場條件等，但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。例如房地產主要受地理位置因素的影響，而機器設備則受技術水平的影響，應根據不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
4．指標對比、量化差異
根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，並將兩者的差異進行量化。例如資產功能指標，參照物與評估對象盡管用途功能相同或相近，但是在生產能力上、在生產產品的質量方麵，以及在資產運營過程中的能耗、物耗和人工消耗等方麵都會有不同程度的差異，將參照物與評估對象對比指標之間的差異數量化、貨幣化是運用市場途徑的重要環節。
5．調整已經量化的對比指標差異
市場途徑是以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎，在此基礎上將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就能得到以每個參照物為基礎的評估對象的初評結果。初評結果的數量取決於所選擇的參照物個數。
6．綜合分析確定評估結果
運用市場途徑通常應選擇三個以上參照物，就是說在通常情況下，運用市場途徑評估的初評結果也在三個以上。按照資產評估一般慣例的要求，正式的評估結果隻能是一個，這就需要評估人員對若幹初評結果進行綜合分析，確定最終的評估值。在這個環節上沒有製度規定，取決於評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識，再加上評估經驗。當然，假如參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，采用加權平均的辦法將初評結果轉換成最終評估結果也是可以的。
（五）市場法的主要相關參數
1．資產的功能
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。在資產評估中強調資產的使用價值或功能，並不是從純粹抽象意義上去講，而是從資產的功能並結合社會需求，從資產實際發揮效用的角度來考慮。也就是說，在社會需要的前提下，資產的功能越好，其價值越高。
2．資產的實體特征和質量
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或製造工藝水平。
3．市場條件
其主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關係的變化情況。在一般情況下，市場供不應求時，價格偏高；供過於求時，價格偏低。市場條件上的差異對資產價值的影響應引起評估人員足夠的關注。
4．交易條件
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能不同。交易動機對資產交易價格有影響；在不同時間交易，資產的交易價格也會有差別。
以上各因素是運用市場法經常涉及的一些可比性因素。在具體運用市場法進行評估時，還要視評估對象的具體情況考慮其具體的可比因素。如房地產評估中的區位因素，機器設備評估中的製造廠家、資產規格型號等。
（六）市場法具體評估方法
運用市場途徑進行資產評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。具體方法可以分為兩大類：直接法和類比法。
1．直接法
直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。
這種方法是最為簡單、直觀的方法。運用直接法進行評估時，應當注意以下問題：
（1）如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。按照資產的替代性原則，在公開市場的條件下，購買者如果能用最低的價格買到的東西，就不會用高於這個價格來購買。
（2）如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。一般情況下，資產的市場價格會圍繞著正常價值上下波動，但是，如果資產的價格變化幅度過大，則這種市價就失去了其公允性，必須對其交易價格進行調整，才可作為被評估資產的評估值。
2．類比法
類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若幹個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，並對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。這種方法在資產交易頻繁、市場發育較好的地區得到廣泛應用。因為，在資產評估過程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的，即使是一個工廠出產的相同規格、型號的設備，在不同企業中使用，由於維護保養條件、操作使用水平以及利用率高低等多種因素的作用，其實體損耗也不可能是同步的。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，隻能通過類比和調整來確定被評估資產的價值。
類比法的基本計算公式為：
或
運用類比法的關鍵是通過嚴格篩選，找到最適合的參照物，並進行差異調整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方麵：
（1）時間因素
時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間的不一致產生的影響。由於大多數參照物的交易價格總是處於波動之中，不同時間條件下，參照物的價格會有所不同，在評估時必須考慮時間差異。一般情況下，應當根據價格變動指數將參照物實際成交價格調整為評估基準日交易價格。
如果評估對象與參照物之間隻有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示：
（2）區域因素
區域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影響。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間隻有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示：
（3）功能因素
功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。如一棟房屋、一台機器、一條生產線，就其特定資產實體來說效能很高，用途廣泛，但購買者未來使用中不需要這樣高的效能和廣泛的用途，形成的剩餘不能在交易中得到買方認可，因而，隻能按低於其功能價值的價格來交易。通常情況下功能高賣價就高，但買方未來若不能充分使用特定資產的效能，就不願意多花錢去購買這項資產；功能低賣價也就低，因為買方在購買後其功能不能滿足要求，將要追加投資進行必要的技術改造，這時買方就要考慮花較少的錢購買才是經濟合理的。
當評估對象與參照物之間隻有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示：
（4）交易情況
交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬於公開市場或非公開市場，以及市場供求狀況。在通常情況下，供不應求時，價格偏高；供過於求時，價格偏低。市場條件上的差異對資產價值的影響很大。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。
當評估對象與參照物之間隻有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示：
（5）個別因素
個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或製造的工藝水平。
當評估對象與參照物之間隻有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示：
如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示：
【例2-1】（1）估價對象概況：待估地塊為城市規劃上屬於住宅區的一塊空地，麵積為600平方米，地形為長方形。
（2）評估要求：評估該地塊2012年10月3日的公平市場交易價格。
（3）評估過程：
①選擇評估方法，該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。
②搜集有關的評估資料。
A．搜集待估土地資料（略）。
B．搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表2-1。
表2-1 交易實例情況表
③進行交易情況修正。經分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。
則各交易實例的交易情況修正率為：
交易實例A:0%；交易實例B:2%；交易實例C:3%；交易實例D:0%。
④進行交易日期修正。根據調查，2009年10月以來土地價格平均每月上漲1%，交易實例A、B、C、D分別間隔6、7、12和10個月，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：
交易實例A:6%；交易實例B:7%；交易實例C:12%；交易實例D:10%。
⑤進行區域因素修正
交易實例A與待估土地處於同一地區，無需作區域因素修正。交易實例B、C、D的區域因素修正情況可參照表2-2判斷。
表2-2 區域因素比較表
本次評估設定待估地塊的區域因素值為100，則根據表2-2各種區域因素的對比分析，經綜合打分，交易實例B所屬地區為88，交易實例C所屬地區為108，交易實例D所屬地區為100。
⑥進行個別因素修正。
A．經比較分析，待估土地的麵積較大，有利於充分利用，另外環境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。
B．土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩餘使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調整，其調整係數測算如下（假定折現率為8%）：
年限修正係數=[1-1÷（1+8%）30]÷[1-1÷（1+8%）35]=0.9006÷0.9324=0.9659
這個調整係數的確定我們等到後麵章節再講解。
⑦計算待估土地的初步價格。
交易案例A修正後的單價為：
參照物A成交價格×被評估對象交易情況指數\/參照物A交易情況指數×被評估對象交易時間指數\/參照物A交易時間指數×被評估對象區域情況指數\/參照物A區域情況指數×被評估對象個別因素指數\/參照物A個別因素指數×被評估對象使用年限指數\/參照物A使用年限指數：
交易實例A修正後的單價為：
同理，可得到交易案例B修正後的單價為：
交易實例C修正後的單價為：
交易實例D修正後的單價為：
⑧采用簡單算術平均法求取評估結果。
土地評估單價為：（909+1038+901+942）÷4=948（元\/m2）
土地評估總價為：600×948=568800（元）
（七）市場法的優缺點
1．市場法的優點
市場途徑是資產評估中最簡單、最有效的方法。
（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；
（2）評估結果易於被各方麵理解和接受。
2．市場法的缺點
（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；
（2）不適用於專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限製的一些資產評估。
（八）有關市場法的討論
1．關於方法的選用
隻有在與被評估資產相類似資產存在交易活躍的市場的情況下方可運用市場途徑進行評估，而且能夠獲得類似資產市場交易的真實資料。例如，大城市的寫字樓、公司的普通股股票、生產設備等資產，由於其交易相當頻繁，運用市場途徑非常有效。
2．關於參照物選擇問題
（1）必須選擇三個以上的參照物。
（2）在選擇參照物時，應當選擇參照物公平交易的案例。
（3）應選取近期交易的資產案例作為參照物。
3．對不同參照物結果的處理
采用市場途徑進行評估，需要選取三個以上的參照物，這時就會得到若幹個初評結果，評估師可以對若幹個初評結果進行分析，剔除異常值，對其他較為接近的初評結果可以采用加權平均法、簡單平均法等計算出平均值作為最終的評估結果，評估師也可以根據經驗判斷確定評估值的區間。
二、成本法原理及在實務中的運用
成本法是指在評估資產時首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法。
（一）成本法的評估思路
如果該資產是新的，則把重新建造或購置被評估資產的成本作為被評估資產的價值，如果該資產是舊的，按照該重置成本扣除從資產的形成並開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產的評估價值。成本法是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產的價值進行的分析和判斷。
（二）成本法的理論依據
1．生成費用價值論
資產的價值取決於資產的成本。資產的成本越高，相應的資產的價值越大，即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。
2．資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化
（1）資產投入使用後，由於使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
（2）新技術的推廣和運用，使得企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落後、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由於資產以外的外部環境因素變化，引致資產價值降低，這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗，也稱經濟性貶值。
（三）成本法的基本前提
成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。隻有當被評估資產處於繼續使用狀態下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其價值的內容。資產的繼續使用不僅僅是一個物理上的概念，它還包含著有效使用資產的經濟意義。隻有當資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控製者帶來經濟利益時，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本法主要適用於繼續使用前提下的資產評估。對於非繼續使用前提下的資產，如果運用成本法進行評估，需對成本法的基本要素做必要的調整。從相對準確合理，減少風險和提高評估效率的角度，把繼續使用作為運用成本法的前提是有積極意義的。
采用成本法評估資產的前提條件如下：
（1）被評估資產處於繼續使用狀態或假定處於繼續使用狀態；
（2）被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。
（四）操作程序
（五）成本法的基本公式
或
（六）成本法運用中各個參數及其計算方法
1．重置成本
（1）重置成本的含義
重置成本是按在現行市場條件下重新購建全新的與被評估資產一樣的資產所支付的全部貨幣總額。重置成本包含利潤。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估基準日的市場物價水平，後者反映的是當初購建資產時的物價水平；前者是新的，後者不一定是新的。
（2）重置成本一般可分為複原重置成本和更新重置成本
①複原重置成本：是指運用與原來相同的材料、建築或製造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。
②更新重置成本：是指采用新型材料、現代建築或製造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。
（3）兩種重置成本運用中注意事項：
①在實踐工作中，選擇重置成本時，在同時可獲得複原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。在無法獲得更新重置成本時也可采用複原重置成本。
之所以要選擇更新重置成本，一方麵隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計被社會所普遍接受；另一方麵，新型設計、工藝製造的資產無論從其使用性能，還是成本耗用方麵都會優於舊的資產。
②無論哪種重置成本，資產本身的功能始終是相同的，采用的都是資產的現時價格，不同在於技術、設計、標準方麵的差異。
③一般而言，複原重置成本大於更新重置成本。
④如果選用了複原重置成本，則複原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。
2．重置成本的估算方法
資產的重置成本可以通過若幹種方法進行估算，這裏對評估實務中應用較為廣泛的幾種方法介紹如下：
（1）重置核算法（也稱細節分析法、核算法）
是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
①直接成本是指直接可以構成資產成本支出的部分，直接成本應按現時價格逐項加總。如建造成本構成（材料成本、人工成本、製造費用資金成本、合理利潤）和取得成本構成（購買價格、安裝調試費運雜費、人工費等）。
②間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、總體設計製圖等項支出。
間接成本可以通過下列方法計算：
方法一：人工成本比例法
其中：
方法二：單位價格法
【例2-2】重置購建設備一台，現行市場價格每台1萬元，運雜費4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元、人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80%，該機器設備重置成本為：
（2）價格指數法
價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的曆史成本（賬麵價值）調整為重置成本的一種方法。其計算公式為：
或：
（3）功能價值類比法
功能價值類比法，是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數關係或線性關係，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關係估測評估對象價格或重置成本的技術方法（該方法亦稱為類比估價法-指數估價法）。當資產的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關係時，人們習慣把線性關係條件下的功能價值類比法稱為生產能力比例法，而把非線性關係條件下的功能價值類比法稱為規模經濟效益指數法。
生產能力比例法。生產能力比例法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。
①運用的前提條件和假設：資產的成本與其生產能力呈線性關係，生產能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。
②計算公式為：
【例2-3】某單位重置全新的一台機器設備價格為5萬元，年產量為5000件。現知被評估資產的年產量為4000件，由此可以確定其重置成本為：
被評估資產重置成本=（4000÷5000）×50000=40000（元）
這種方法運用的前提條件和假設是資產的成本與其生產能力呈線性關係，而且是成正比例變化，生產能力越大，成本越高。應用這種方法估算重置成本時，首先應分析資產成本與生產能力之間是否存在線性關係，如果不存在這種關係，該方法就不可以采用。
另外、在用成本法對企業整體資產及某一相同類型資產進行評估時，為了簡化評估業務，節省評估時間，還可以采用統計分析法確定某類資產的重置成本，運用的步驟如下：
1）在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若幹類別，如房屋建築物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等；機器設備按有關規定劃分為專用設備、通用設備、運輸設備、儀器、儀表等。
2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值類比法、價格指數法或重置核算法等方法估算其重置成本。
3）依據分類抽樣估算資產的重置成本與賬麵曆史成本，計算出分類資產的調整係數，其計算公式為：
式中：K——資產重置成本與曆史成本的調整係數；
R＇——某類抽樣資產的重置成本；
R——某類抽樣資產的曆史成本。
根據調整係數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：
某類資產賬麵曆史成本可從會計記錄中取得。
【例2-4】評估某企業某類通用設備。經抽樣選擇具有代表性的通用設備5台，估算其重置成本之和為30萬元，而該5台具有代表性的通用設備曆史成本之和為20萬元，該類通用設備賬麵曆史成本之和為500萬元。則：
K=30÷20=1.5
該類通用設備重置成本=500×1.5=750（萬元）
（七）資產的各種貶值及其估算方法
1．實體性貶值
（1）含義：資產由於使用及自然力的作用導致物理性能的損耗或下降，而引起的資產的價值損失。
資產的實體性貶值通常用相對數計量，即實體性貶值率，用公式表示為：
（2）估算方法
資產的實體性貶值一般可以選擇以下幾種方法進行估測：
①觀察法
觀察法，是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員，對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，並綜合分析資產的設計、製造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由於使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算資產的實體性貶值。計算公式為：
或
②使用年限法（或稱年限法）
使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。
使用年限法的數學表達式為：
或
式中：
A．預計殘值是指被評估資產在清理報廢時淨收回的金額。在資產評估中，通常隻考慮數額較大的殘值，如殘值數額較小可以忽略不計。
B．總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。
其計算公式為：
由於資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。
名義已使用年限是指，資產從購進使用到評估時的年限；名義已使用年限可以通過會計記錄資產登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整．資產利用率的計算公式為：
當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；
當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等於名義已使用年限；
當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小於名義已使用年限。
【例2-5】某資產於1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據該資產技術指標，在正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產利用率：
資產利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）×100%=93.75%
由此可確定其實際已使用年限為9.4年。
使用年限法的評估技術思路是一種應用較為廣泛的評估技術，在資產評估實際工作中，評估人員還可以根據被評估資產設計的總工作量和評估對象已經完成的工作量、評估對象設計行駛裏程和已經行駛的裏程等指標，利用使用年限法的技術思路測算資產的實體性貶值。因此，使用年限法可以利用許多指標評估資產的實體性貶值。
③修複費用法
修複費用法是利用恢複資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。所謂修複費用包括資產主要零部件的更換或者修複、改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修複恢複到其全新狀態，可以認為資產的實體性損耗等於其修複費用。
2．功能性貶值及其估算方法
（1）功能性貶值
資產的功能性貶值是指由於技術進步引起的資產功能相對落後而造成的資產價值損耗。
（2）估算方法
功能性貶值有兩種表現形式：超額投資成本（一次性功能性貶值）和超額運營成本。
①超額投資成本：由於新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低於複原重置成本。
注意：如使用複原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮；如使用現行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。
【例2-6】待評估資產為一棟層高為4米的住宅，其複原重置成本為1600元\/建築平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元\/建築平方米，就此可以斷定其單位建築麵積功能性貶值額為：
1600-1500=100（元\/建築平方米）
②超額運營成本：被評估資產與全新狀態的資產相比，由於資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方麵的差異造成的成本增加和效益降低。
分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：
生產效率是否提高，維護保養費用是否降低，材料消耗是否降低，能源消耗是否降低，操作工人數量是否降低。
計算超額營運成本，具體計算步驟如下：
A．確定超額運營成本；
B．確定淨超額運營成本；
C．估計被評估資產的剩餘壽命（年限：n）；
D．以適當的折現率將被評估資產在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。計算公式為：
【例2-7】某待評估的生產控製裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控製裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方麵相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，待評估資產相對於同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。
解：
A．估算待評估資產的年超額運營成本：
（6-4）×12000=24000（元）
B．測算待評估資產的年淨超額運營成本：
24000×（1-33%）=16080（元）
C．將待評估資產在剩餘使用年限內的淨超額運營成本折算為現值：
16080×（P\/A,10%，3）=16080×2.4869=39989.35（元）
3．經濟性貶值及其估算方法
（1）經濟性貶值
經濟性貶值是指由於外部條件的變化引起的資產閑置、收益下降等資產價值損失。經濟性貶值從概念上講，是由於企業外部的影響，導致企業資產本身價值的損失，與企業資產本身無關。
產生的原因如下：
①競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；
②材料供應不暢，導致開工不足；
③材料成本增加，導致企業費用直線上升；
④通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業運營成本加大；
⑤產業政策的變動，縮短使用壽命；
一般情況下，當資產使用基本正常時，不需要計算經濟性貶值。
（2）估算方法：
①間接計算法
式中：x——功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6～0.7之間。經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數。
【例2-8】某被估生產線的設計生產能力為年產20000台產品，因市場需求結構發生變化，在未來可使用年限內，每年產量估計要減少6000台左右，假定規模經濟效益指數為0.6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水平：
解：經濟性貶值率={1-[（20000-6000）÷20000]0.6}×100%=（1-0.81）×100%=19%
②直接計算法
式中：（P\/A，r，n）——年金現值係數。
【例2-9】數據承上例，假定每年減少6000台產品，每台產品損失利潤100元，該生產線尚可繼續使用3年，企業所在行業的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。則該生產線的經濟性貶值額大約為：
經濟性貶值額=（6000×100）×（1-25%）×（P\/A,10%，3）=450000×2.4869=1119105（元）
三、收益法原理及在實務中的運用
（一）收益法的基本含義
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一；收益法是依據資產未來預期收益經折現或者本金化處理來估測資產價值的。公式為：
式中：P——評估值；
i——年序號；
Ri——未來第i年的預期收益；
r——折現率或資本化率；
n——收益年期；
（二）收益法的評估思路
收益法實際上是一種“以本求利”的逆向思維，因為就本利關係來說，即已知利率，用本金×利率=利息，從而求得利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。例如已知本金10000元，利率10%，由本金×利率=收益；而收益法是反過來，已知某一項資產一年賺1000元，利率是10%，由收益÷利率=本金，計算出多大的資產量在10%的利率下能賺1000元。現在的資產每年賺1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出資產價值相當於10000元。
（三）收益法的基本前提
收益法是依據資產未來預期收益經折現或本金化處理來估測資產價值的，它涉及三個基本要素：被評估資產的預期收益；折現率或資本化率；被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上來講，應用收益法必須具備的前提條件如下：
（1）被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣來衡量；
（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測並可以用貨幣來衡量；
（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。
上述前提條件表明：首先，評估對象的預期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關係。同時，影響資產預期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素也應是比較明確的，評估人員可以據此分析和測算出被評估資產的預期收益。其次，被評估對象所具有的行業風險、地區風險及企業風險是可以比較和測算的，這是測算折現率或資本化率的基本參數之一。評估對象所處的行業不同、地區不同和企業差別都會不同程度地體現在資產擁有者的獲利風險上。對於投資者來說，風險大的投資要求的回報率就高；投資風險小，其回報率也可以相應降低。最後，評估對象獲利期限的長短，即評估對象的壽命，也是影響其價值和評估值的重要因素之一。
（四）收益法的基本程序和基本參數
1．收益法的基本程序
（1）收集並驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢以及經營風險等；
（2）分析測算被評估對象的未來預期收益；
（3）分析測算折現率或資本化率；
（4）分析測算被評估資產預期收益持續的時間；
（5）用折現率或資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現值；
（6）分析確定評估結果。
2．收益法的基本參數
（1）收益額
收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額必須是歸資產所有者所有的收益。如果某些收益並不歸資產所有者所有，是不能算的。比如用利潤賺了很多錢，利潤的一部分要交所得稅，所得稅並不歸所有者所有，而是作為稅金流出企業，那麼不能包含在收益當中。
資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：
1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的曆史收益額或現實收益額；
2）用於資產評估的收益額通常是資產的客觀收益，而不一定是資產的實際收益。
收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執業過程中應切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產的價值。因資產種類較多，不同種類資產的收益額表現形式亦不完全相同，如企業的收益額通常表現為淨利潤或淨現金流量，而房地產則通常表現為純收益等。關於收益額預測將在以後各章結合各類資產的具體情況分別介紹。
（2）折現率
1）從本質上講
折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。
2）從構成上看
①折現率=無風險報酬率+風險報酬率
②無風險報酬率亦稱安全利率，指沒有投資限製和障礙，任何投資者都可以投資並能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。在具體實踐中，無風險報酬率可以參照同期國庫券利率或銀行利率。
③風險報酬率是對風險投資的一種補償，在數量上是指超過無風險報酬率的那部分投資回報率。其是根據所投資的行業所麵臨的行業增減、財務風險、市場風險、經營風險等各種風險測算這項交易所承擔的風險。
3）資本化率與折現率的關係
①在本質上是沒有區別的。
②二者適用場合不同。習慣上，折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率（r），用於有限期預期收益折現；資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率（r）。
③二者是否相等主要取決於同一資產在未來長短不同的時期所麵臨的風險是否相同。
（3）收益期限
收益期限是指資產獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。
四、評估方法的選擇
1．評估方法之間的關係
資產評估的市場法、成本法和收益法以及由以上三條基本評估思路衍生出來的其他評估思路共同構成了資產評估的方法體係。資產評估的專業性質決定了構成資產評估方法體係的各種評估方法之間存在著內在聯係，而各種評估方法的獨立存在又說明它各有特點。正確認識資產評估方法之間的內在聯係以及各自的特點，對於恰當地選擇評估方法，高效地進行資產評估是十分重要的。
（1）資產評估方法之間的聯係
評估方法是實現評估目的的手段，對於特定經濟行為，在相同的市場條件、相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現截然不同的結果。可以認為正是評估基本目的決定了評估方法間的內在聯係。而這種內在聯係為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，並作相互驗證提供了理論根據。
（2）資產評估方法之間的區別
各種評估方法獨立存在本身就說明了其相互之間存在差異。各種評估方法是從不同的角度去表現資產的價值，不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯係並可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值，因此各種評估方法又是有區別的。
2．評估方法的選擇
就評估方法選擇本身，實際上包含了不同層麵的選擇過程，即三個層麵的選擇：其一，評估的技術思路的層麵，即分析三種評估方法所依據的評估技術的路線的適用性；其二，是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；其三，是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所涉及的技術參數的選擇。
為了高效、簡潔、相對合理地估測資產的價值，在評估方法選擇過程中應注意以下因素：
（1）評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評對象在評估過程中所處的狀態以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。根據上述條件，當資產評估的價值類型為資產的市場價值時，可考慮按市場法、收益法和成本法的順序進行選擇。
（2）評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態等因素製約。例如，對於既無市場參照物，又無經營記錄的資產，隻能選擇成本法進行評估；對於工藝比較特別且處在經營中的企業，可以優先考慮選擇收益法。
（3）評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需的數據資料及主要經濟技術參數的製約。每種評估方法的運用都需要有充分的數據資料作為依據，在一個相對較短時間內收集某種評估方法所需要的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮采用替代的評估方法進行評估。
（4）資產評估人員應當清楚，在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果可以采用多種評估方法，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論進行比較，分析可能存在的問題並做相應的調整，確定最終評估結果。
總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地製宜和因事製宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是不論選用哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的、評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質上和邏輯上的一致性。尤其是在運用多種方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估方法的運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。
思考題
一、單項選擇題
1．采用收益法評估資產時，收益法中的各個經濟參數之間存在的關係是（ ）。
A．資本化率越高，收益現值越低
B．資本化率越高，收益現值越高
C．資產預期收益期不影響收益現值
D．無風險報酬率不影響收益現值
2．運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（ ）。
A．為了符合資產評估的政策
B．為了體現可比性的要求
C．排除參照物個別交易的特殊性和偶然性
D．便於計算
3．被評估資產甲生產能力為60000件\/年，參照資產乙的重置成本為8000元，生產能力為40000件\/年，設規模經濟效益指數X取值0.6，被評估資產的重置成本最接近於（ ）元。
A．10203
B．18423
C．7869
D．22333
4．評估某企業，經專業評估人員測定，該企業評估基準日後未來5年的預期收益分別為100萬元、100萬元、100萬元、100萬元、100萬元，並且在第六年之後該企業收益將保持在120萬元不變，資本化率和折現率均為10%，該企業的評估價值最接近於（ ）萬元。
A．1120
B．1160
C．1579
D．1610
5．運用使用年限法估測設備的實體性貶值率或成新率，其假設前提是（ ）。
A．設備不存在功能性貶值
B．設備不存在經濟性貶值
C．設備的實體性損耗與使用時間成指數關係
D．設備的實體性損耗與使用時間呈線性關係
6．被評估對象為2007年購入的一台設備，評估基準日該設備與目前相同生產能力的新型設備相比，需多用操作工人4人，每年多耗電40萬度。如果每名操作工人每年的工資及其他費用為2萬元，每度電的價格為0.6元，設備尚可使用4年，折現率為10%，所得稅稅率為25%，不考慮其他因素，則該設備的功能性貶值最接近於（ ）萬元。
A．54
B．76
C．87
D．101
二、多項選擇題
1．成本法評估的基本前提條件主要是（ ）。
A．被估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態
B．被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值
C．被估資產已經不能繼續使用
D．資產機會成本可預測
E．要有一個活躍的公開市場
2．資產評估收益法中的收益額有哪兩個特點（ ）。
A．資產的曆史收益
B．資產的未來收益
C．資產的客觀收益
D．資產的現實實際收益
E．收益額是資產在正常情況下所能夠得到的歸其產權主體的所得額
3．下列關於折現率的說法正確的有（ ）。
A．一般來說，折現率應由無風險報酬率和風險報酬率構成
B．資本化率與折現率是否相等，主要取決於同一資產在未來長短不同的時期所麵臨的風險是否相同，二者可能是不相等的
C．資本化率與折現率在本質上沒有區別，在收益額確定的情況下，折現率越高，收益現值越低
D．本質上講，折現率是一個期望的投資報酬率
E．折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率
4．功能價值類比法主要包括（ ）。
A．生產能力比例法
B．物價指數法
C．規模經濟效益指數法
D．對比法
E．使用年限法
5．複原重置成本與更新重置成本的差異在於（ ）。
A．功能不同
B．成本構成不同
C．價格標準不同
D．材料、標準、技術等不同
E．評估基準日不同
三、討論題
1．各種估價方法相互之間有什麼聯係？價格評估結果的高低是否與估價方法有一定的聯係？
2．運用不同估價方法對同一資產進行評估，評估結果之間是否趨於一致？
第三章 機電設備評估
第一節 機電設備評估基礎知識
（一）機電設備的定義
機電設備指將機械能或非機械能轉換為便於人們利用的機械能，以及機械能轉換為某種非機械能，或利用機械能來做一定工作的裝備或器具。
資產評估中，機電設備不僅包括利用機械原理製造的裝置，而且包括利用電子、電工、光學等各種科學原理製造的裝置。
（二）機電設備的範圍
機電設備類固定資產包括一般生產設備、車輛及電子設備。一般生產設備主要包括車床、鑽床、銑床、回轉頭銑鑽床、鑽攻機、數控轉塔式衝床、數控剪板機、數控液壓折彎機、壓力機等金屬加工設備及母線校平機、銅鋁線母排彎曲機、空壓機、電動橋式起重機、叉車等組裝及輔助用設備；電子設備主要包括計算機、打印機、繪圖儀、複印機、傳真機、投影儀、局域網、空調等辦公用電子設備和開關機械特性測試儀、電阻測試儀、交流試驗變壓器等檢驗用儀器儀表。
（三）機電設備的分類
在資產評估中，為了設計製造、管理及工作方便，我們按不同的需要、不同的目的對設備進行分類。常用的分類方法有以下幾種：
1．按機電設備在生產中的作用分類
（1）生產工藝類設備
生產工藝類設備是生產加工類企業的主力設備，直接改變產品原材料的物理狀況或化學性能，使其成為半成品或成品。例如，機械加工設備中的車、銑、鍛、鏜、刨、磨、拉床等；紡織機械中的梳棉、粗紡、細紡、織布等機床；化工設備中的各種換熱器、蒸發器、結晶器、結晶罐、洗滌器等。
（2）輔助生產設備
輔助生產設備是保護生產工藝設備完成生產任務的二線設備。例如，空氣壓縮機、蒸汽鍋爐、水泵、變壓器等供風、供熱、供水、供電設備；車輛、裝卸機、吊車等交通運輸裝卸設備。
（3）服務設備
例如通信設備、計算機、測試用儀器、儀表等。
2．按機電設備適用範圍分類
（1）通用設備
通用設備是指沒有專門用途，產品或加工對象不確定，具有綜合加工能力的設備。例如普通車床、萬能銑床、磨床等。
（2）專用設備
專用設備是指專門對一種或一類產品具有生產、加工能力的設備。例如紡織、造紙、焊接、通信設備等。
（3）非標準設備
非標準設備是指國家不予定型的自製設備。
3．按照機電設備的自動化程度分類
（1）自動化設備
例如數控機床、機器人等。
（2）半自動化設備
例如半自動鍛錘。
（3）其他設備
例如手動吊車。
4．按機電設備適用狀況分類
（1）在用設備
（2）封存設備
（3）庫存設備
5．根據我國現行會計製度，機電設備按其使用性質分為六類
（1）生產用機器設備，是指直接為生產經營服務的機器設備，包括生產工藝設備、輔助生產設備、動力能源設備等。
（2）非生產用機器設備，是指在企業所屬的福利部門、教育部門等非生產部門使用的設備。
（3）租出機器設備，是指企業出租給其他單位使用的機器設備。
（4）未使用機器設備，是指企業尚未投入使用的新設備、庫存的正常周轉用設備、正在修理改造尚未投入使用的機器設備等。
（5）不需用機器設備，是指已不適合本單位使用，待處理的機器設備。
（6）融資租入機器設備，是指企業以融資租賃方式租入使用的機器設備。
為了資產評估工作的順利進行，作為一個過硬的資產評估人員，應該了解機器設備分類的有關知識，以便能夠針對不同對象的所屬類別，迅速搜集與產品有關資料和信息。
（四）機電設備的評估特點
（1）機電設備類資產一般是企業整體資產的一個組成部分，它通常與企業的其他資產，如房屋建築物、土地、流動資產、無形資產等，共同完成某項特定的生產目的，一般不具備獨立的獲利能力。所以在進行機器設備評估時，收益法的使用受到很大限製，通常采用成本法和市場法。
（2）整體性的機電設備，是為了實現某種功能，由若幹機電設備組成的有機整體。整體的價值不僅僅是單台設備的簡單相加。
（3）在機電設備中，一部分機電設備屬於動產，它們不需安裝可以移動使用。一部分屬於不動產或介於動產與不動產之間的固置物，它們需要永久地或在一段時間內以某種方式安裝在土地或建築物上，移動這些資產將可能導致機器價值部分損失或完全失效。
（4）影響機電設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐台地對設備的實體狀態進行調查、鑒定。
（5）設備的貶值因素比較複雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。
第二節 成本法在機電設備評估中的運用
（一）基本方法
機電設備評估的基本方法是指通過估算全新設備的重置成本，減去機電設備的各種貶值（即實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值）以後所確定的機電設備價值的一種方法。
成本法的計算公式如下：
式中：P——評估值；
RC——重置成本；
Dp——實體性貶值；
Df——功能性貶值；
De——經濟性貶值。
（二）機電設備重置成本類型
機電設備的重置成本有兩種：
1．複原重置成本
複製一個與被評估設備一模一樣的全新設備所需現時成本，叫作設備的複原重置成本。
2．更新重置成本
在效用上與被評估設備最接近的類似新設備的現行購置成本，就是設備的更新重置成本。
（三）機電設備重置成本的構成
機電設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本、間接成本和因資金占用所發生的資金成本、合理利潤、相關稅費等。
設備的直接成本一般包括：設備本體的重置成本，以及設備的運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括管理費、設計費、工程監理費、保險費等。直接成本與每一台設備直接對應，間接成本和資金成本有時不能對應到每一台設備上，它們是為整個項目發生的，在計算每一台設備的重置成本時一般按比例攤入。
機電設備重置成本構成要素的具體內容與設備類型、安裝方式等因素有關。例如，對於不需要安裝的單台設備，其重置成本一般隻包括購買設備的費用以及運雜費等；對於已安裝在用的單台設備，它的重置成本除了購買設備的費用以及運雜費之外，還包括設備的安裝費、基礎費等；對於工廠、車間等整體資產，其重置成本還包括將單項資產組合成整體資產所發生的調試費、工廠設計費、管理費等；對於進口設備和車輛等特殊設備，根據國家的有關規定，在購買設備時還需要支付設備價以外的稅金或費用，例如，進口設備的從屬費用、車輛購置附加稅等，這些費用也包括在設備的重置成本當中。機電設備重置成本構成要素與評估目的、評估假設前提有關，機電設備在原地繼續使用或異地使用時，其重置成本構成要素是不同的，原地繼續使用時，機電設備的重置成本一般包括設備運雜費、安裝費、基礎費等；異地使用時，重置成本一般不包括上述費用。構成重置成本的費用必須是為購置或購建被評估的機電設備所發生的，包括直接費用和間接費用，但是一些非必然的費用不應包括在內，如根據客戶特殊的工期要求加班而發生的加班費，而這種工期要求並不是工程所必需的，這樣的費用就不應當包括在設備重置成本當中。機電設備評估準則要求注冊資產評估師應當根據評估對象的具體情況、評估目的等條件分析並合理確定重置成本的構成要素。
（四）設備本體重置成本（淨價）
設備本體重置成本不包括運輸、安裝等費用。對於通用設備一般按現行市場銷售價格確定，或者通過其他方法計算設備本體的重置成本；對於自製設備一般是指按當前的價格標準計算的建造成本，包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、製造費用、期間費用分攤、利潤、稅金以及非標準設備的設計費。
1．直接法
直接法是根據市場交易數據直接確定設備本體的重置成本的方法。使用這種方法的關鍵是獲得市場價格資料，對於大部分通用設備，市場價格資料的取得是比較容易的，而非標準、專用設備的價格資料往往很難直接從市場上取得。獲得市場價格的渠道包括：
（1）市場詢價
有公開市場價格的機電設備，大多數可以通過市場詢價來確定設備的現行價格，即評估師直接從市場了解相同產品的現行市場銷售價格。機電設備的市場價格，製造商與銷售商，或者不同銷售商之間的售價可能是不同的。根據替代性原則，在同等條件下，評估人員應該選擇可能獲得的最低售價。一些專用設備和特殊設備，由於隻有少數廠家生產，市場交易也很少，一般沒有公開的市場價格。確定這些設備的現行市場價格．需要向生產廠家直接詢價。由於市場透明度較差，生產廠家的報價和實際成交價往往存在較大的差異，評估人員應謹慎使用報價，一般應該向近期購買該廠同類產品的其他客戶了解實際成交價。
（2）使用價格資料
價格資料是獲得機電設備市場價格的重要渠道，包括生產廠家提供的產品目錄或價格表、經銷商提供的價格目錄、報紙雜誌上的廣告、出版的機電產品價格目錄、機電產品價格數據庫等，在使用上述價格資料時，數據的有效性和可靠性是至關重要的。機電產品的價格是隨時間而變化的，有些產品的價格相對比較穩定，其價格往往在幾個月或者一年之內保持穩定；有些產品的價格變化比較快，如電子產品、計算機、汽車等，這些產品的價格每個月甚至每周都在變化。評估師要注意價格資料的時效性，所使用的價格資料應該反映評估基準日的價格水平。
2．物價指數法
物價指數法是以設備的曆史成本為基礎，根據同類設備的價格上漲指數來確定機電設備本體的重置成本的方法。對於二手設備，曆史成本是最初使用者的賬麵原值，而非當前設備使用者的購置成本。物價指數可分為定基物價指數和環比物價指數。
（1）定基物價指數
定基物價指數是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大於100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。表3-1為某類設備的定基物價指數。
表3-1 某類設備的定基物價指數
采用定基物價指數計算當前設備本體重置成本的公式為：
【例3-1】2010年購置某設備，原始成本為38000元，計算2013年該設備本體的重置成本。2010年的定基價格指數為108%，2013年的定基物價指數為115%，則：
2013年該設備本體重置成本=38000×（108%\/115%）=35687（元）
（2）環比物價指數
環比物價指數是以上期為基期的指數。如果環比期以年為單位，則環比物價指數表示該類產品當年較上年的價格變動幅度（應該是本年相比上年物價的倍數）。該指數通常也用百分比表示。表3-1的定基物價指數用環比物價指數可表示為表3-2。
表3-2 某類設備的環比物價指數
用環比物價指數計算設備重置成本的公式為：
式中為n年對n-1年的環比物價指數。
【例3-2】某設備2010年的曆史成本為30000元，環比物價指數見表3-2，計算2013年該設備本體重置成本。
設備本體重置成本=30000×（101.9%×101.8%×102.7%）=31961（元）
在機電設備評估中，對於一些難以獲得市場價格的機電設備，經常采用物價指數法。使用時，評估人員應注意以下問題：
1）選取的物價指數應與評估對象相配，一般采用某一類產品的分類物價指數，不可采用綜合物價指數。
2）應注意審查曆史成本的真實性。因為在設備的使用過程中，其賬麵價值可能進行了調整，當前的賬麵價值已不能反映真實的曆史成本。
3）企業賬麵的設備曆史成本一般還包括運雜費、安裝費、基礎費以及其他費用。上述費用的物價變化指數與一般設備價格變化指數往往是不同的，應分別計算。特別是對運雜費、安裝費、基礎費所占比例很大的鍋爐、鍛壓機械等設備。
4）物價指數法隻能用於確定設備的複原重置成本，不能用於確定更新重置成本。在使用時應注意考慮設備的功能性貶值。特別是對於已經使用了很長時間的設備，由於技術進步的原因，複原重置成本和更新重置成本的差異會較大。
5）單台設備的價格變動與這類產品的分類物價指數之間可能存在一定的差異。因此，被評估設備的樣本數量會影響評估值的準確度。
6）對於進口設備，應使用設備出口國的分類物價指數。
3．重置核算法
重置核算法是通過分別測算機電設備的各項成本費用來確定設備本體重置成本的方法。該方法常用於確定非標準、自製設備的重置成本。機電設備本體的重置成本由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。在常見的估價方法中，根據設備的性質特點，有依據設備材料費用來確定設備本體重置成本的估價方法，也有依據設備人工費用來確定設備本體重置成本的估價方法。
4．綜合估價法
綜合估價法是根據設備的主材費和主要外購件費用與設備成本費用之間的比例關係，在不考慮稅金的情況下，通過確定設備的主材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全製造成本，並考慮企業利潤和設計費用，確定設備的重置成本。
計算公式為：
式中：RC——設備本體重置成本；
Mrm——主材費；
Km——成本主材費率（不含外購件）
Mpm——主要外購件費；
Kp——成本利潤率；
Kt——銷售稅金率；
Kd——非標準設備設計費率；
n——非標準設備的生產數量。
公式分析：
Mrm——實際被消耗掉的主材費=主材淨用量÷主材費利用率（不含增值稅）
Mrm÷Km——本企業生產該設備的成本費用（不包含外購材料費）
Mrm÷Km+Mpm——該設備使用的全部成本費用（包含外購材料費，不含增值稅）
（Mrm÷Km+Mpm）×（1+Kp）——生產該設備的正常價格（成本加利潤）；
（Mrm÷Km+Mpm）×（1+Kp）×（1+Kd\/n）——在上一步的基礎上加上應該承擔的專用設備的設計費。
①主材費Mrm（不含增值稅成本）
主要材料是在設備中所占的重量和價值比例大的一種或幾種材料。主材費可按圖紙分別計算出各種主材的淨消耗量，然後根據各種主材的利用率求它們的總消耗量，並按材料的市場價格計算每一種主材的材料費用。計算公式為：
【例3-3】運用綜合估價法評估某企業自製設備，其中該設備的主材為不鏽鋼，共消耗15噸，評估基準日該種不鏽鋼的市場含稅價格為2.8萬元\/噸，在製造過程中該鋼材的利用率約為95%，該設備的主材費率為80%，適用的增值稅稅率為17%，則該設備的主材費用最接近多少萬元。
解：主材費用=2.8÷（1+17%）×15=35.897（萬元）
②主要外購件費Mpm（不含增值稅成本）
主要外購件如果價值比重很小，可以綜合在成本主材費率Km中考慮，不再單列為主要外購件。外購件的價格按不含稅市場價格計算，計算公式為：
【例3-4】某懸鏈式水幕噴漆室為非標準自製設備，構建日期為2005年12月，評估基準日為2013年9月30日。計算該懸鏈式水幕噴漆室的含稅重置成本。計算過程如下：根據設計圖紙，該設備主材為鋼材，主材的淨消耗量為25.5噸，評估基準日鋼材不含稅市場價為3500元\/噸。另外，所需主要外購件（電機、泵、閥、風機等）不含稅費用為55680元。主材利用率為90%，成本主材費率為55%，成本利潤率為15%，銷售稅金率18.7%，設計費率為16%，產量為1台。
解：首先確定設備的主材費用，該設備的主材利用率90%
主材費：Mrm=25.5÷90%×3500=99167（元）
成本主材費率：Km=55%
主要外購件費：Mpm=55680（元）
成本利潤率：Kp=15%
銷售稅金率：Kt=18.7%
非標準設備設計費率：Kd=16%
非標準設備的數量：n=1（台）
含稅設備重置成本：RC=（99167÷55%+55680）×（1+15%）×（1+18.7%）×（1+16%÷1）≈373670（元）
5．重量估價法
該方法用設備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤來確定設備本體的重置成本（不考慮稅金），並根據設備的複雜係數進行適當調整。綜合費率根據相似設備的統計資料確定。其計算公式為：
或
式中：RC——設備重置成本；
W——設備的淨重；
RW——綜合費率；
K——調整係數；
P——合理利潤；
T——稅費；
rp——利潤率；
Vt——綜合費率。
該方法簡單，估價速度快，適用於材料單一、製造簡單、技術含量低的設備重置成本的估算，如結構件和比較簡單的大型衝壓模具等。
（五）運雜費
1．國內設備運雜費
國內設備的運雜費是從生產廠家到安裝使用地點所發生的裝卸、運輸、采購、保管、保險及其他有關費用。設備運雜費的計算方法一種是根據設備的生產地點、使用地點以及重量、體積、運輸方式，及鐵路、公路、船運、航空等部門的運輸計費標準計算。另一種是按設備的原價的一定比率作為設備的運雜費率，以此來計算設備的運雜費。計算公式為：
表3-3 機械行業國內設備運雜費率表
2．進口設備的國內運雜費
進口設備的國內運雜費是指進口設備從出口國運抵我國後，從所到達的港口、車站、機場等地，將設備運至使用目的地現場所發生的港口費用、裝卸費用、運輸費用、保管費用、國內運輸保險費用等各項運雜費，不包括在運輸超限設備時發生的特殊措施費。其中，港口費用是指進口設備從卸貨至運離港口所發生的各項費用，包括港口建設費、港務費、駁運費、倒垛費、堆放保管費、報關費、轉單費、監卸費等。
進口設備國內運雜費的計算公式如下：
公式中的運雜費率分為海運方式和陸運方式兩種。表3-4和表3-5分別為機械行業規定的進口設備海運方式和陸運方式運雜費率表。
表3-4 機械行業進口設備海運方式國內運雜費率表
表3-5 機械行業進口設備陸運方式國內運雜費率表
（六）設備安裝費
1．國內設備安裝費
設備的安裝工程範圍包括以下幾部分：（1）所有機器設備、電子設備、電器設備的裝配、安裝工程；（2）鍋爐及其他各種工業鍋窯的砌築工程；（3）設備附屬設施的安裝工程，如與設備相連的工作台、梯子的安裝工程；（4）設備附屬管線的敷設，如設備工作所需的電力線路、供水、供氣管線等；（5）設備及附屬設施、管線的絕緣、防腐、油漆、保溫等工程；（6）為測定安裝工作質量進行的單機試運轉和係統聯動無負荷試運轉。設備的安裝費包括上述工程所發生的所有人工費、材料費、機械費及全部取費，設備安裝費可以用設備的安裝費率計算。
國內設備的安裝費計算公式如下：
公式中，設備安裝費率按所在行業概算指標中規定的費率計算。表3-6為機械行業規定的設備安裝費率。
表3-6 機械行業國內設備安裝費概算指標
（續表）
（續表）
（續表）
2．進口設備安裝費
計算公式：
或
由於進口設備原價較高，進口設備的安裝費率一般低於國內設備的安裝費率。機械行業建設項目概算指標中規定：進口設備的安裝費率可按相同類型國產設備的30%～70%選取，進口設備的機械化、自動化程度越高，取值越低；反之越高。特殊情況，如設備的價格很高，而安裝很簡單，應低於該指標；設備的價格很低，而安裝較複雜，應高於該指標。
（七）基礎費
設備的基礎是為安裝設備而建造的特殊構築物。設備基礎費，是指建造設備基礎所發生的人工費、材料費、機械費及全部取費。有些特殊設備的基礎列入構築物範圍，不按設備基礎計算。國內設備基礎費計算公式為：
式中，設備的基礎費率按所在行業頒布的概算指標中規定的標準取值，行業標準中沒有包括的特殊設備的基礎費率，應自行測算。表3-7為機械工業企業設備基礎費率指標。
表3-7 國內設備基礎費率
進口設備基礎費的計算公式為：
或
進口設備基礎費率一般低於國內設備的基礎費率，機械行業建設項目概算指標中規定：進口設備的基礎費率可按國內設備基礎費率的30%～70%選取，進口設備機械化、自動化程度越高，取值越低；反之越高。特殊情況，如進口設備的價格高而基礎簡單的，應低於標準；設備價格低而基礎複雜的，應高於標準。
（八）進口設備從屬費用
進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續費、公司代理手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等（簡言之，就是設備在國外支付了價款後，從國外運輸到我國的海關交完了所有進口的有關費用後可以從海關運走前的全部費用）。
1．國外運費
國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，也可按一定比例計取，取費基數為設備離岸價：其計算公式為：
費率：遠洋一般取5%～8%，近洋一般取3%～4%。
2．國外運輸保險費
國外運輸保險費的取費基數為設備離岸價+海運費。其計算公式為：
費率：可根據保險公司費率表確定，一般在0.4%左右。
3．關稅的取費基數為設備到岸價（CIF）
其計算公式為：
4．消費稅的計稅基數為關稅完稅價+關稅
其計算公式為：
消費稅的稅率按國家發布的消費稅稅率表計算。
5．增值稅的取費基數為關稅完稅價+關稅+消費稅
其計算公式為：
注：減免關稅，同時減免增值稅
6．銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數（設備離岸價的人民幣數）
其計算公式為我國現行銀行財務費率一般為4‰～5‰。
7．外貿手續費或公司手續費
目前，我國進出口公司的進口費率一般在1%～1.5%。
8．車輛購置附加費
為了方便大家的計算和理解，我們可以將以上的8項稅費外加設備的離岸價（FOB）之和分以下幾步計算：
（1）計算到岸價[離岸價加上以上的第1、2項（即國外運費和國外運輸保險費）]
（3）第6項
（4）第7項
注意：
①FOB價以外幣表示，CIF價以人民幣表示，按照以上的計算，一直沒將CIF價折算為人民幣，所以各個步驟得到的最後答案是外幣計價。
②將以上的（2）+（3）+（4），就得到類似於國內設備的“設備本體的重置成本”，再接著需要考慮的是國內運雜費、安裝費和基礎費，對於進口設備，這三項費用都是按照CIF價為基礎計算的。
③通過以上的計算得到了設備的必要的、合理的直接成本費用，還需要根據題目的已知條件得到設備的間接成本和資金成本，全部合計才能夠得到設備的重置成本。
【例3-5】某進口設備離岸價為12000000美元，關稅稅率為16%，銀行財務費率為0.4%，公司代理費率為1%，國內運雜費率為1%，安裝費率為0.6%，基礎費率為1.7%。設備從訂貨到安裝完畢投入使用需要2年時間，第一年投入的資金比例為30%，第二年投入的資本比例為70%。假設每年的資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5%，美元兌人民幣的彙率為1∶6.8，試計算該設備的重置成本。
該設備的重置成本包括：（1）設備的貨價；（2）海外運輸費；（3）海運保險；（4）關稅；（5）銀行財務費用；（6）公司代理手續費；（7）國內運費；（8）安裝費；（9）基礎費；（10）資金成本。計算過程見表3-8。
表3-8 設備重置成本的計算過程
（九）機電設備實體性貶值的估算
機電設備的實體性貶值也就是有形損耗，是由於使用磨損或受自然力侵蝕而產生的損耗。有形損耗屬一般意義上的損耗，用有形損耗率來表示，可以理解為機電設備實體損耗狀況與全新狀態的比率。
機電設備實體性貶值率的估測通常采用三種方法：使用年限法、觀察法、修複費用法。
1．運用觀察法估測設備的實體性貶值率
觀察法是評估人員到評估現場對被評估機電設備進行現場觀察和現場技術檢測，並結合設備的實際使用情況，如使用時間、使用強度、技術狀況、製造質量等經濟技術參數，經綜合分析估測設備的實體性貶值率的一種方法。
運用觀測法應觀測分析的主要指標包括：設備的現時技術狀態；設備的實際已使用時間；設備的正常負荷率及原始製造質量；設備的維修保養及技改情況；設備重大故障（事故）經曆；設備的工作環境和條件；設備的外觀和完整性等。如表3-9所示：
表3-9 機電設備實體性貶值率參考表
上述機電設備實體性貶值率評估參考表中所給定的標準實為經驗數據，在實際評估活動中隻能作為參考，不可作為唯一的標準生搬硬套。評估人員進行評估時，還應廣泛聽取各專家組及一線人員的介紹和評判，並進行綜合分析後判斷設備的實體性貶值率。
2．運用使用年限法估測設備的實體性貶值率
該方法假設機電設備在整個使用壽命期間，實體性損耗是隨時間線性遞增的，設備價值的降低與其損耗大小成正比。其計算公式如下：
公式中涉及三個基本參數：設備的總使用年限、設備的尚可使用年限和設備的已使用年限。正確理解和確定這三個參數是運用使用年限法估測設備的實體性貶值率的關鍵。
（1）機電設備的總使用年限
機電設備的總使用年限也就是機電設備的使用壽命。一般來說，機電設備的使用壽命可分為物理壽命、技術壽命和經濟壽命。設備的物理壽命是指機器設備從開始使用到報廢為止所經曆的時間，其長短取決於機電設備本身的質量、使用狀況、保養和正常維修情況。設備的技術壽命是指機電設備從開始使用到技術過時所經曆的時間。其長短取決於社會技術進步及更新的速度和周期。設備的經濟壽命是指機電設備從開始使用到因經濟上不合算而停止使用所經曆的時間。評估中使用最多的是資產的經濟壽命，它取決於維持機電設備繼續使用所需費用與機電設備繼續使用所帶來的收益間的關係。
（2）機電設備的已使用年限
機電設備的已使用年限是指機電設備從開始使用到評估基準日所經曆的時間。考慮機電設備在使用中負荷程度的影響，可以分為名義已使用年限和實際已使用年限。在運用使用年限法估測設備的實體性貶值率時，應特別注意機電設備的使用班次、使用強度和維修保養水平等因素的影響，據實估測其實際已使用年限。
（3）機電設備的尚可使用年限
機電設備的尚可使用年限，也可稱為機電設備的剩餘使用壽命，是根據機電設備的有形損耗和可預見的各項無形損耗因素，預計機電設備繼續使用的年限。機電設備的尚可使用年限是通過技術檢測和專業技術鑒定來確定的。事實上，實際評估中難以對每一台機電設備進行技術檢測和專業技術鑒定，故一般采用替代法計算，即尚可使用年限等於總使用年限減去實際已使用年限，但必須注意的是上述替代法有一定的局限性，它隻適用於較新的機電設備的估算，對於使用時間過長或超期服役的老設備，應根據設備的實際狀態和評估人員的專業經驗，直接估算其尚可使用年限。對於國家明文規定限期淘汰、禁止超期使用的設備，不論設備的現時技術狀態如何，其尚可使用年限不能超過國家規定禁止使用的日期。對於經過大修理、技術更新改造或追加投資的機器設備，應考慮計算其加權投資年限來確定其實體性貶值率。
其計算公式如下：
其中：
加權投資年限=∑（已投資年限×權重）=∑（已投資年限×原始投資的更新成本）\/∑更新成本
【例3-6】某企業2005年購入一台設備，賬麵原值為30000元，2010年和2012年進行兩次更新改造，當年投資分別為3000元和2000元，2015年對該設備進行評估，假定：從2005年至2015年年通貨膨脹率為10%，該設備的尚可使用年限經檢測鑒定為7年。試估算設備的成新率。
第一步，調整計算更新成本。如表3-10所示。
表3-10 原始投資的更新成本
第二步：計算加權投資年限。
第三步：計算實體性貶值率。
第四步：計算成新率。
設備的成新率=1-57.8%=42.2%
3．運用修複費用法估算設備的實體性貶值率
修複費用法是指按修複磨損部件所需的開支，來確定機器設備有形損耗的一種方法，資產的有形磨損可分為可修複磨損和不可修複磨損。修複費用法隻適用於可修複的有形損耗的確定。這是因為可修複的有形損耗不僅在技術上具有修複的可行性，並且這種修複在經濟上也是合算的。運用修複費用法確定實體性貶值率的計算公式如下：
【例3-7】某機器的原始價值為10000元，當修理後才能正常使用，這種修理在經濟上是合算的。假設其修理費用為3000元，設備的重置成本為7000元。試計算實體性貶值率。
解：實體性貶值率=（3000÷7000）×100%=43%
在運用修複費用法估測機器設備的實體性貶值率時，必須注意該修複費用是否包括被評估機器設備的技術更新或改造支出，以便在考慮設備功能性貶值時，避免重複計算或漏計。
（十）功能性貶值
由於無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。設備的功能性貶值主要體現在超額投資成本和超額運營成本兩方麵。
1．第Ⅰ種功能性貶值（超額投資成本）
第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上，由於技術進步，新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的新設備的製造成本比過去降低，它主要反映為更新重置成本低於複原重置成本。複原重置成本與更新重置成本之差即為第Ⅰ種功能性貶值，也稱為超額投資成本。
【例3-8】某化工設備，2008年建造，建築成本項目及原始造價成本如表3-11。
表3-11 原始成本表
評估基準日是2015年12月5日。
（1）鋼材價格上漲了23%，人工費上漲了39%，機械費上漲了17%，輔材現行市場合計為13328元，電機、閥等外購件現行市場價為16698元，假設利潤、稅金水平不變。
（2）由於製造工藝的進步，主材利用率提高，鋼材的用量比過去節約了20%，人工工時和機械工時也分別節約15%和8%。試計算該設備超額投資成本引起的功能性貶值。
解：①該化工設備的完全複原重置成本計算如表3-12。
表3-12 完全複原重置成本
②該設備的更新重置成本計算如表3-13。
表3-13 更新重置成本
（3）超額投資成本引起的功能性貶值
超額投資成本引起的功能性貶值=複原重置成本-更新重置成本=203740-176641=27099（元）
在評估中，如果可以直接確定設備的更新重置成本，則不需要再計算複原重置成本，超額投資成本引起的功能性貶值也不需要計算。
2．第Ⅱ種功能性貶值（運營性功能性貶值）
超額運營成本是由於新技術的發展，使得新設備在運營費用上低於老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現值，稱為第Ⅱ種功能性貶值。
分析研究設備的超額運營成本，應考慮下列因素：新設備與老設備相比，生產效率是否提高，維修保養費用是否降低，材料消耗是否降低，能源消耗是否降低，操作工人數量是否降低，等等。
計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：
（1）分析比較被評估機電設備的超額運營成本因素；
（2）確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；
（3）計算淨超額運營成本；
（4）確定折現率，計算超額運營成本的折現值。
【例3-9】某電焊機，每天工作8小時，每年按300個工作日計算，每台老設備比新設備多耗電6000度，每度電0.5元，根據設備的現狀，該電焊機尚可使用10年，所得稅稅率為25%，折現率為10%，計算某電焊機超額運營成本引起的功能性貶值。
解：（1）分析比較被評估機電設備的超額運營成本因素：經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產品高。每年每台老電焊機比新電焊機多耗電6000度，每度電0.5元。
每年的超額運營成本=6000×0.5=3000（元）
（2）計算淨超額運營成本：
稅後淨超額運營成本=稅前超額運營成本×（1-所得稅）=3000×（1-25%）=2250（元）
（3）計算淨超額運營成本的折現值
淨超額運營成本的折現值=淨超額運營成本×年金折現係數=2250×6.145≈13826（元）
該電焊機由於超額運營成本引起的功能性貶值為13826元。
（十一）經濟性貶值
機電設備引起的經濟性貶值是由於外部因素引起的貶值。這些因素包括：由於市場競爭加劇，產品需求減少，設備開工不足，生產能力相對過剩，原材料、能源等提價，造成生產成本提高，而生產的產品售價沒有相應提高；國家能源、環保等法律、法規使產品生產成本提高或者使設備強製報廢，縮短了設備的正常使用壽命。
1．經濟性貶值的計算
（1）使用壽命縮短產生的經濟性貶值
【例3-10】某汽車已使用10年，按目前的技術狀態還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：
但由於環保、能源的要求，國家新出台的汽車報廢政策規定該類汽車的最長年限為15年，因此該汽車5年後必須強製報廢。在這種情況下，該汽車的貶值率為：
由此引起的經濟性貶值率為16.7%。如果該汽車的重置成本為20萬元，經濟性貶值為：20×16.7%=3.34（萬元）
（2）運營費用的提高
引起機電設備運營成本增加的外部因素包括能源成本增加等。其中，國家對超過排放標準排汙的企業要征收高額的排汙費，設備能耗超過限額的，按超限額浪費的能源量加價收費，導致高汙染、高能耗設備運營費用的提高。
【例3-11】某台車式電阻爐，政府規定的可比單耗指標為650千瓦·小時\/噸，該爐的實際可比單耗為730千瓦·小時\/噸。試計算因政府對超限額耗能加價收費而增加的運營成本。
解：該電阻爐年產量為1500噸，電單價為1.2元\/千瓦·小時。
根據政府規定超限額10%～20%（含20%）的加價2倍。
式中：Y——年加價收費總金額（單位：元）；
Y1——電單價（元\/千瓦·小時）；
G——年產量（噸\/年）；
C——加價倍數。
實測單耗和限額單耗的單位為千瓦·小時\/噸。
每年因政府對超限額耗能加價收費而增加運營成本為：
Y=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）
由此計算該電阻爐未來5年的使用壽命期內，要多支出的運營成本為109萬元[按折現率10%考慮資金的時間價值，288000×（P\/A,10%，5）=109（萬元）]，即為電阻爐因超限額加價收費引起的經濟性貶值。
提示：
這裏沒有考慮增加的運營成本的所得稅影響，原因主要是題目沒有告訴所得稅稅率，視作忽略此因素。
（3）市場競爭的加劇
由於市場競爭的加劇、產品銷售數量的減少，從而引起設備開工不足，生產能力相對過剩，也是引起經濟性貶值的主要原因。貶值的計算可使用前麵所介紹的指數估價法計算，這種方法也稱為規模經濟效益指數法。
【例3-12】某產品生產線，根據購建時的市場需求，設計生產能力為年產1000萬件，建成後由於市場發生不可逆轉的變化，每年的產量隻有400萬件，60%的生產能力閑置。該生產線的重置成本為160萬元，規模經濟效益指數為0.8，如不考慮實體性磨損，試計算生產線的經濟性貶值。
解：由於不可逆轉的市場發生變化，該生產線的有效生產能力隻有400萬件\/年。該400萬件\/年生產線的重置成本如下：
400萬件\/年生產線的重置成本=（400\/1000）0.8×160≈77（萬元）
該生產線的經濟性貶值=160-77=83（萬元）
第三節 市場法在機電設備評估中的運用
（一）機電設備評估的市場法思路
機電設備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據市場上類似設備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法。
使用市場法的條件是必須存在具有可比性的市場參照物。
（二）市場法評估的基本步驟
1．鑒定被評估對象
通過對待評估設備的性能結構、現時技術狀況、預估尚可使用年限、新舊程度等進行必要的技術鑒定，並收集有關待評估設備的規格型號、生產廠家、出廠日期、安裝情況等資料，為市場數據資料的收集及參照物的選擇提供依據。
2．選擇參照物
在市場中選擇參照物，最重要的是要具有可比性。機電設備的可比性因素具體包括：設備的規格型號，設備的生產廠家，設備的製造質量，設備的附件、配件情況，設備的實際使用年限，設備的實際技術狀況，設備的出售目的和出售方式，設備的成交數量和成交時間，設備交易時的市場狀況，設備的存放和使用地點。要認真分析上述可比因素，確認其成交價具有代表性和合理性，才可以將其作為參照物。
3．對可比因素進行比較分析
通過對待評估設備與參照物之間各種可比因素的差異分析，判斷其對價值的影響程度，確定價值差異的調整量。它們之間的差異調整因素主要表現在銷售時間、結構及性能、新舊程度、付款方式等方麵。
4．計算確定評估結果
在分析比較的基礎上，對參照物的市場交易價格進行調整，確定評估值。評估時所選擇的參照物一般不止一個，因而會出現若幹個評估價值。這就需要評估師結合每個比準價值及其參照物的情況，分析給出最終評估結論。
（三）比較因素
一般來講，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、時間因素、地域因素。
1．個別因素
設備的個別因素一般指反映設備結構、形狀、尺寸、性能、生產能力、安裝、質量、經濟性等方麵差異的因素。不同的設備，差異因素也不同。在評估中，常用於描述機器設備的指標包括：（1）名稱；（2）型號規格；（3）生產能力；（4）製造廠家；（5）技術指標；（6）附件；（7）設備的出廠日期；（8）役齡；（9）安裝方式；（10）實體狀態。
2．交易因素
設備的交易因素是指交易的動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對設備的出售價格產生影響。交易數量也是影響設備售價的一個重要因素，大批量的購買價格一般要低於單台購買。
3．時間因素
不同交易時間的市場供求關係、物價水平等都會不同，評估人員應選擇與評估基準日最接近的交易案例，並對參照物的時間影響因素做出調整。
4．地域因素
由於不同地區市場供求條件等因素的不同，設備的交易價格也會受到影響，評估參照物應盡可能與評估對象在同一地區。如評估對象與參照物存在地區差異，則需要做出調整。
（四）市場法評估機電設備的具體方法
1．直接匹配法
使用前提：
評估對象與市場參照物基本相同，需要調整項目相對較少，差異不大，且差異對價值的影響可以直接確定。
公式：
式中：V——評估值；
V＇——參照物的市場價值；
Δi——差異調整。
【例3-13】在評估一輛轎車時，評估師從市場上獲得的市場參照物在型號、購置年月、行駛裏程、發動機、底盤及各主要係統的狀況基本相同。區別之處在於：
（1）參照物的右前大燈破損需要更換，更換費用約200元；
（2）被評估車輛後加裝CD音響一套，價值1200元。
若該參照物的市場售價為72000元，則：
V=V＇±Δi=72000+200+1200=73400（元）
使用直接比較法的前提是評估對象與市場參照物基本相同，需要調整的項目較大，差異不大，並且差異對價值的影響可以直接確定。
2．因素調整法
【例3-14】使用市場比較法對某車床進行評估。
（1）評估人員首先對被評估對象進行鑒定，基本情況如下：
設備名稱：普通車床
規格型號：CA6140×1500
製造廠家：A機床廠
出廠日期：1996年2月
投入使用時間：1996年2月
安裝方式：未安裝
附件：齊全（包括仿形車削裝置、後刀架、快速換刀架、快速移動機構）
實體狀態：評估人員通過對車床的傳動係統、導軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等部位進行檢查、打分，確定其綜合分值為6.1分。
（2）評估人員對二手設備市場進行調研，確定與被評估對象較接近的三個市場參照物，如表3-14。
表3-14 評估對象與三個市場參照物的因素對比
（3）確定調整因素，進行差異調整。
①製造廠家調整。所選擇的3個參照物中，1個與評估對象的生產廠家相同，另外2個為B廠家生產。在新設備交易市場A、B兩個製造商生產某相同產品的價格分別為4.0萬元和4.44萬元。
②出廠年限調整。被評估對象出廠年限是8年，參照物A、B、C的出廠年限均為8年，故不需調整。
③實體狀態調整。實體狀態調整見表3-15。
表3-15 實體狀態調整表
調整比率計算過程見表3-16。
表3-16 調整比率計算過程表
（4）計算評估值。計算評估值見表3-17。
表3-17 計算評估值表
被評估對象的評估值=（24610+24878.8+26744.4）\/3≈25411（元）
第四節 收益法在機電設備評估中的運用
利用收益法評估機電設備是通過預測設備的獲利能力，對未來資產帶來的淨利潤或淨現金流按一定的折現率折為現值，作為被評估機電設備的價值。
使用這種方法的前提條件，一是要能夠確定被評估機電設備的獲利能力，如淨利潤或淨現金流量；二是能夠確定資產合理的折現率。大部分單項機電設備，一般不具有獨立獲利能力。因此，單項設備通常不采用收益法評估。對於生產線、成套設備等具有獨立獲利能力的機電設備可以使用收益法評估。另外，在使用成本法評估整體企業價值時，收益法也經常作為一種補充方法，用來判斷機電設備是否存在功能性貶值和經濟性貶值。本節主要介紹收益法在評估租賃機電設備中的應用。
對於租賃的設備，其租金收入就是收益，如果租金收入和資本化率是不變的，則設備的評估值為：
式中：P——評估值；
A——收益年金；
n——收益年限；
r——資本化率。
式中，r\/[1-1\/（1+r）n]稱為投資回收係數，用rA表示。因此，公式（3-35）可以表示為：
用收益法評估租賃設備的價值，首先要對租賃市場上類似設備的租金水平進行市場調查，分析市場參照物設備的租金收入，經過比較調整後確定被評估機電設備的預期收益，調整的因素可能包括時間、地點、規格和役齡等；其次，根據被評估機器的設備狀況，估計其剩餘使用壽命，作為確定收益年限的依據；最後，根據類似設備的租金及市場售價確定折現率，並根據被評估設備的收益年限，用公式（3-35）計算評估值，或查表得到相應年限的投資回收係數，用公式（3-36）計算評估值。
【例3-15】用收益法評估某租賃機電設備。
（1）評估師根據市場調查，被評估機電設備的年租金淨收入為19200元。
（2）評估師根據被評估機電設備的現狀，確定該租賃設備的收益期為9年。
（3）評估師通過對類似設備交易市場和租賃市場的調查，得到市場數據見表3-18。
表3-18 市場數據
根據公式（3-37）計算上述三個市場參照物的投資回收係數，分別為23.86%、26.22%和29.63%。
由於上述三個市場參照物的使用壽命（即收益期）與被評估對象是不同的，因此，不可以將三個市場參照物的投資回收係數簡單算術平均後作為評估對象的投資回收係數。
查複利係數表可以得到：
10年期：
8年期：
通過插值計算可以得到上述三個市場參照物的資本化率分別為20.01%、22.85%和24.48%，平均值為22.45%，我們用該數值作為被評估機電設備的資本化率。則該設備的評估值為：
思考題
一、單項選擇題
1．運用綜合估價法評估某企業自製設備，其中該設備的主材為不鏽鋼，共消耗15噸，評估基準日該種不鏽鋼的市場含稅價格為2.8萬元\/噸，在製造過程中該鋼材的利用率約為95%，該設備的主材費率為80%，適用的增值稅稅率為17%，則該設備的主材費用最接近於（ ）萬元。
A．35.90
B．37.79
C．39.90
D．42.00
2．某進口設備的離岸價為30萬美元，到岸價為32萬美元，關稅稅率為16%，銀行財務費率為0.4%，外貿手續費率為1%，如果不再考慮其他因素，該設備重置成本最接近於（ ）萬美元。
A．42.86
B．37.56
C．43.87
D．45.07
3.A設備係2006年9月1日購進，購進價格為200000元，評估基準日為2009年9月1日。該設備2006年和2009年的定基價格指數分別是120%和110%。該設備的重置成本最接近於（ ）元。
A．183333
B．218182
C．220000
D．240000
4．一台數控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經濟壽命為20年，現在該機床的數控係統損壞，估計修複費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為（ ）。
A．38萬元
B．18萬元
C．20萬元
D．30萬元
5．被評估甲設備為3年前購置，預計評估基準日後甲設備與同類新型設備相比每年運營成本增加20萬元，甲設備尚可使用8年，若折現率為10%，企業適用所得稅稅率為25%，不考慮其他因素，則甲設備的功能性貶值額最接近於（ ）萬元。
A．150.34
B．75.38
C．80.02
D．53.35
6．評估對象為一套設備，該設備與同新型設備相比，在每年產量相同的條件下，多耗費材料10萬元。同時由於市場競爭原因，導致在評估基準日後該設備生產的產品銷售價格將下降，經分析，由此導致企業每年銷售收入減少20萬元。若該設備尚可使用5年，折現率為10%，所得稅稅率為25%，不考慮其他因素，則該設備的經濟性貶值最接近於（ ）萬元。
A．56.9
B．75.8
C．76.2
D．113.7
二、多項選擇題
1．設備本體重置成本的估算方法的有（ ）。
A．直接法
B．間接法
C．重置核算法
D．綜合估價法
E．物價指數法
2．機電設備的經濟性貶值通常與（ ）相關。
A．市場競爭
B．產品需求
C．技術進步
D．設備保養
E．工作負荷
3．進口設備進口環節的從屬費用包括（ ）。
A．國外運費
B．關稅
C．外貿手續費
D．國內運輸費
E．安裝費
4．在用市場法評估機電設備時，需要進行比較調整的個別因素包括（ ）。
A．技術指標
B．役齡
C．設備生產能力
D．交易時間
E．交易數量
5．評估機電設備實體性貶值通常采用的方法包括（ ）。
A．市場比較法
B．使用年限法
C．觀察法
D．可變現淨值法
E．修複費用法
三、計算題
被評估成套設備購建於2002年12月，賬麵價值100萬元，2007年12月對設備進行技術改造，追加投資20萬元，2012年12月對該設備進行評估。經評估人員調查分析得到如下數據：（1）從2002年到2007年，每年該類設備價格上升率為10%，而從2007年至2012年設備價格維持不變；（2）該設備的月人工成本比其替代設備超支2000元；（3）被估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模經濟效益指數為0.7，所得稅率為33%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的80%，經技術檢測該設備尚可使用5年，在未來5年中設備利用率能達到設計要求。
要求：（1）計算被估設備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設備的評估值（以萬元為單位，計算結果保留兩位小數）。
第四章 房地產價格評估
第一節 房地產價格評估基礎知識
一、認識房地產
所謂房地產是指土地、固定在土地上的房屋建築物或其他構築物的結合體及其衍生的各種權利關係的總和。具體來說，房地產有三種存在形態，即單純的土地、單純的建築物、土地與建築物合成一體的房地產。因而在評估中，我們既可以對土地使用權進行評估，也可以對建築物的價值進行評估。房地產由於其位置固定和不可移動，也被稱為不動產。它是實物、權益和區位三者的結合。
在歐美國家土地是私有財產，土地與地上物的產權是一體的，而在我國大陸地區，實行的是土地所有權與使用權分離的製度，土地所有權隻有兩種情況，一是城市土地的所有權屬於國家，二是農村、城市郊區的土地所有權歸農民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權，隻擁有土地使用權。
房地產是人類社會政治、經濟、文化生活的重要物質基礎和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料（如住宅）；也是最基本的生產要素（如廠房、辦公樓等）。在市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資置業的主要對象。房地產構成社會經濟生活中的巨大財富，也是關係到國計民生的重要財產和資源，在一國的總財富中，房地產往往占有較大比重；在家庭財產中房地產也是最主要的部分。所以，房地產是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式，房地產業是一個國家最重要的產業之一。
與其他類型資產相比較，房地產具有不同的特征，主要表現在以下幾個方麵：
（1）不可移動；
（2）獨一無二；
（3）供給有限；
（4）用途多樣；
（5）相互影響；
（6）易受限製；
（7）價值量大；
（8）流動性差；
（9）壽命長久；
（10）保值增值。
二、房地產價格的定義及類型
1．什麼是房地產價格
價格是人們和平地獲得某種商品或勞務所必須付出的代價，是商品的經濟價值（交換價值）的貨幣表現。在市場經濟條件下，房地產也是商品，房地產價格可定義為：人們和平地獲得他人房地產所必須付出的代價，是房地產的經濟價值（交換價值）的貨幣表示。
2．房地產價格的類型
從事房地產價格評估，必須弄清房地產價格的類型和每一種房地產價格的確切含義，以正確理解和把握待估房地產價值或價格的內涵。
（1）按房地產價格的形成基礎劃分
①市場價格 市場價格是指某區域的房地產在市場上的一般的、平均水平的價格，是該類房地產大量成交價格的一種概括。因為它是客觀存在的，所以是統計學中常采用的原始數據之一。
②理論價格 理論價格是指經濟學理論中所認為的房地產的“公開市場價值”，即在房地產市場中，當需求與供給相等時所形成的價格。因為價格是圍繞價值上下波動的，所以正常市場條件下，市場價格基本上符合理論價格，並圍繞其上下波動。
③評估價格 評估價格又稱評估價，是估價專業人員按照一定的估價程序，選取合理的估價方法對房地產價格客觀合理作出估計、判斷的結果。它往往發生在交易之前，是從未發生的價格，是市場價格形成的依據。
（2）按房地產實體的存在形成劃分
①土地價格 土地價格簡稱地價，是單純的土地的價格，或者附有建築物的土地的價格。同一片土地，由於其開發條件的不同會形成不同的地價，或者由於其周邊環境的不同，也會形成不同的地價。
②建築物價格 建築物價格指純建築物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。
③房地價格 房地價格即建築物的價格和占用土地的價格之和，也就是通常所說的房價。
（3）按房地產價格表示單位劃分
①總價格 指一宗房地產或一定區域內房地產的整體價格。
②單位價格 指分攤到單位麵積的價格，通常有三種形式：對土地而言，是單位地價，即單位麵積的土地價格；對建築物而言，是單位建築物價格，即單位建築麵積上的建築物價格；對房地產整體而言，是單位房地價格，即單位建築麵積上的房地產價格。以建築麵積、套內建築麵積、使用麵積等麵積方式來計算房地產單位價格均可，不論以何方式，單位價格都能反映房地產價格水平的高低。
③樓麵地價 指平均到每單位建築麵積上的土地價格，是一種特殊的土地單價。
三、影響房地產價格的因素
房地產價格受到多種因素的影響，這些因素從不同的角度，以不同的程度影響著房地產價格評估工作，我們需要了解、分析和掌握這些因素。
影響房地產價格的因素一般可以分為一般因素、區域因素、個別因素。
一般因素是影響一定區域內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素會對較廣泛地區範圍內的各宗房地產的價格產生全局性的影響，包括經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素等。
區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，是影響房地產市場價格的直接因素，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素等。
個別因素分為土地個別因素與建築物個別因素，是宗地或具體房產的特征對價格產生影響的因素，這類因素對房地產市場價格影響範圍和程度最小，但對具體房地產價格的影響則是最直接最具體的，包括麵積因素、形狀因素、土地使用年限因素、地形地質因素、外觀因素等。
四、房地產價格評估原則與程序
1．評估原則
房地產價格受諸多複雜因素的影響，因此，評估師在估價時，要做到客觀合理，不能將自己的主觀願望隨意強加於估價對象，必須遵循客觀規律，運用科學的原理與方法將房地產價格或價值反映出來。人們在對房地產價格評估的反複實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和運用的客觀規律，在此基礎上總結出了一些簡明扼要、應當遵循的法則或標準，這些法則或標準就是房地產價格評估原則。
房地產價格評估應遵循下列原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。
（1）遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
1）在合法產權方麵，應以房地產權屬證書和有關合法證件為依據；
2）在合法使用方麵，應以城市規劃、土地用途管製等為依據；
3）在合法處分方麵，應以法律、法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。
（2）遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，並應在估價報告中予以說明：
1）保持現狀前提 認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價；
2）轉換用途前提 認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途後再予以使用為前提估價；
3）裝修改造前提 認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；
4）重新利用前提 認為拆除現有建築物再予以利用最為有利時，應以拆除建築物後再予以利用為前提估價；
5）上述情形的某種組合。
（3）遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。換言之，某宗房地產價格必然會受到具有替代關係的類似房地產價格的影響，並產生競爭，使其價格相互牽製而趨於一致，因而替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。由於房地產的獨一無二性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但具有相近效用和使用條件的房地產還是存在的，所以這裏的類似房地產是指在用途、規模、檔次、建築結構、權利性質等方麵與估價對象相同或相當，並與估價對象處在同一供求範圍內的房地產。
（4）遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格，因此，房地產價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個時間，估價通常求取的是估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間並不是估價人員隨意假定的，它必須依據估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點，即估價時點是估價結果對應的日期。估價時點原則就是要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
表4-1 估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況的關係
2．估價程序
房地產估價是一項工作量大、涉及內容複雜，直接關係當事人切身利益的活動。因此，隻有事先製定一套嚴謹、科學的估價程序，並遵循估價程序開展估價工作，才能提高工作效率，保證估價工作的質量。
房地產估價程序是指一個房地產估價項目的估價全過程中的各項具體工作，按照其內在的聯係性排列出的先後進行次序。透過房地產估價程序，人們也可以看到房地產估價的全過程，了解到各項評估活動之間的內在邏輯聯係。這種內在的邏輯聯係，反映的是房地產估價的客觀過程。
自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行：
（1）明確估價基本項；
（2）擬定估價作業方案；
（3）搜集估價所需資料；
（4）實地查勘估價對象；
（5）選定估價方法計算；
（6）確定估價結果；
（7）撰寫估價報告；
（8）估價資料歸檔。
五、估價方法的選用
我們應根據不同估價對象的房地產類型、估價方法的適用條件及所搜集的資料，采用市場法、成本法、收益法、路線價法等方法來進行評估。在評估過程中，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明並陳述理由。有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
六、資料搜集與整理
估價過程是以基礎數據資料為依據，應用估價理論、方法進行分析、對比、計算的過程。資料的收集包括政府的土地、房地產開發、房地產市場管理、價格管理、稅收征管部門頒布的相關政策性文件；統計部門的統計資料；報紙、電視等媒介的信息；房地產開發單位提供的信息；造價管理部門頒布的文件；施工單位提供的信息；材料、設備市場信息；房地產中介、谘詢部門提供的信息；銀行等金融機構提供的信息。
不同的評估方法，搜集資料的側重點是不一樣的。
1．市場法
市場法的應用需要有公開、活躍的市場作為基礎，且類似房地產市場交易案例較多，可比較的參數、指標容易取得。其搜集的資料主要為類似房地產市場交易案例，各案例的主要指標參數為：交易雙方情況及交易目的、交易實例房地產狀況、成交價格、成交日期、付款方式等。
2．成本法
成本法是基於房地產的再建造或投資的角度來考慮，通過估算出房地產形成目前狀態所投入的成本和因使用而造成的貶值來確定房地產價值。搜集資料時，主要是根據各類房地產取得或開發過程中的費用項目，搜集相關的標準，包括：城市規劃限製條件；土地取得過程中的相關費用標準；房屋開發過程中的相關費用標準；各時期國家存、貸款利率標準及與融資相關的費用（抵押估價、登記、中介等費用）標準；房地產行業利潤水平；各類房地產平均開發周期；各類房屋完損等級評定標準及使用年限標準等。
3．收益法
收益法是通過估算被評估房地產未來預期收益並折算成現值，借以確定房地產價值的一種方法，它適用於具有明顯收益特征、收益變化平穩且收益較易確定和預測的房地產，目前在評估商業、辦公類房地產價格時應用較多，針對收益法應搜集的資料為：可出租類房地產的租賃方式、各租賃方式的租金水平及變化趨勢、業主應負擔的費用項目及費用水平、當地租賃稅費征管製度、稅費標準和管理辦法、平均收益水平等；經營類房地產的收益水平（如餐飲上座率，消費水平，不同檔次客房在不同季節的價格標準、空置率等），經營成本，經營費用資料（如不同級別餐飲業的毛利率、人員工資標準、裝修、設備更新時間、修繕費用等），當地經營有關稅費征管製度，稅費標準和管理辦法，行業收益水平等。
原始資料一般是零散的、不規則的、具有一定的離散性和不確定性，有的可以直接利用，有的需要進行分析轉化後才可以利用，為了便於應用和管理，必須對資料進行係統化的歸類、分析和整理，將原始資料數據轉化為估價實際操作中可應用的指標或數據，並建立資料檔案。如市場交易案例資料，必須按照交易房地產的類型進行詳細歸類，實際操作中應按照房地產的區域、用途、結構、層次進行歸類整理，各類房地產的市場價格資料必須按照時間序列進行排序，采用一定的數學方法分析確定其價格變化趨勢；各類工程的造價資料必須按照工程類別歸類，按時間序列排序，采用數學方法進行分析整理，確定各期平均造價、價格變化趨勢、價格構成等；政策、法規資料應按照部門進行歸類。
評估機構應盡可能在內部建立職能部門，配備專業人員開展數據、資料的搜集、歸類、分析和整理工作。
第二節 市場法在房地產評估中的運用
一、市場法基本原理
市場法又稱為比較法、市場比較法，是將評估對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。
由於在房地產價格形成中有替代原則的作用，因而評估對象的未知價格可通過類似房地產的已知成交價格來求取。
市場法主要適用於具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場等，而那些很少發生交易的房地產，如古建築、教堂、寺廟等，則難以采用比較法估價。
二、可比實例成交價格的處理
1．搜集交易實例
在確定了采用市場法來評估項目後，就可以針對該方法的需要來搜集資料，搜集交易實例的主要途徑包括：查閱政府有關部門的房地產交易資料；向房地產交易當事人、四鄰、促使交易協議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員、金融機構等了解有關房地產交易的情況；從房地產出售者處獲得其房地產的價格資料；查閱報刊、網絡上的有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取相關資料；同行之間相互提供。
搜集交易實例應包括的內容：
（1）交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、法人代表、住址等情況，還包括雙方有無利害關係等，以便進一步判斷交易是否屬於正常交易。交易目的是指交易雙方為什麼而交易，一般包括買賣、入股、抵押等交易目的。
（2）交易實例房地產狀況。一般應包括：坐落位置、形狀與麵積；地質條件；土地利用現狀與規劃用途；購物、交通等環境條件；有關地上建築物的基本情況等。
（3）成交價格。包括房地產總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等內容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。
（4）付款方式。包括一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。
（5）成交日期。以確定交易實例的可比性。
（6）交易情況。如交易稅費負擔方式等交易情況。
為使搜集內容條理分明、清晰易懂、避免遺漏重要內容，最好事先針對不同類型的房地產，將要搜集的內容製作成統一交易實例調查的表格，即“交易實例調查表”（見表4-2）
表4-2 房地產交易實例調查表
2．選取可比實例
估價人員在搜集交易實例時，通常數量會比較多，但並不是所有的交易實例都可以拿來進行參照比較的，合適的實例與估價對象之間必須要存在一定的可比性。這些用於參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選擇的適當與否，會直接影響估價結果的準確性，因此在選取可比實例時要符合下列要求：
（1）是估價對象的類似房地產。由於比較法是以替代原則為理論依據，故用作比較參照的交易案例，應與待估房地產具有替代關係。一般要求可比實例應與估價對象處在同一區域內，應與估價對象房地產的用途相同，其建築結構應與估價對象的相同，它的權益性質也應與估價對象的權益性質相同，此外，可比實例的交易類型與估價對象的應相同。
（2）成交日期與估價時點相近，不宜超過一年。在選取交易實例時，要考慮到如果交易實例的成交日期相隔太遠，可能難以對其進行交易日期調整，或會產生較大偏差，所以在選取可比實例時，一般會選取成交日期與估價時點間隔較短的交易實例，這樣在進行交易日期修正時的準確性會比較高。因此，可比實例的成交日期與估價對象房地產的估價時點相隔不宜超過一年。但如果房地產市場比較平穩，則較早之前發生的交易實例仍具有一定參考價值。
（3）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。正常價格是指在公開的房地產市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自願的方式達成的交易價格。在選取可比實例時，成交價格為正常價格的交易實例應作為首選，不得不選擇非正常交易實例作為可比實例時，應選擇可修正的實例作為可比實例。
3．建立價格可比基礎
選取了合適的可比實例後，在進行修正之前，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一其表達方式和內涵。換算處理應包括：統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一麵積內涵和麵積單位。
（1）統一付款方式
由於房地產的成交總價高，因而付款方式多樣，如：一次性付款、分期付款等。由於付款期限長短不同、付款數額在付款期限內的分布不同，實際價格也會有所不同。為方便比較，通常以成交日期一次付清的金額為基礎，也就是說，要將分期付款的可比實例成交價格調整為在其成交日期一次付清的金額。
【例4-1】某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，餘款於半年後支付。假設月利率為0.5%，試計算該宗房地產在成交日期一次付清的價格。
解：30×20%+[30×（1-20%）]\/（1+0.5%）6=29.29（萬元）
在進行計算時，要注意利率與計息周期相一致。例4-1中如果已知的不是月利率，而是年利率，則計算中的（1+0.5%）6就變為（1+0.5%）0.5，如是半年利率，則變為（1+0.5%）。
（2）統一采用單價
在統一采用單價方麵，通常是采用單位麵積上的價格。如，建築物通常是單位建築麵積上的價格。由於近些年來，在銷售商品房時，不再僅僅銷售建築麵積了，還可以是套內建築麵積、使用麵積，所以也可以是單位套內建築麵積或單位使用麵積上的價格。另外，對於土地來說，除了單位土地麵積上的價格外，還可以表示為樓麵地價。而像停車場則以每個車位為比較單位，旅館以每個床位為比較單位。
（3）統一幣種和貨幣單位
不同幣種間價格的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場彙率。在通常情況下，是采用成交日期時的彙率。但如果先按原幣種的價格進行交易日期調整，則應對進行了交易日期調整後的價格采用估價時點時的彙率進行換算。在統一貨幣單位方麵，人民幣、美元、港元等，通常都換算成人民幣“元”。
【例4-2】有A、B兩宗可比實例，A實例為一宗60000平方米的地塊，交易價格為1000萬美元，成交當時美元與人民幣的彙率是1美元=8.50元人民幣；B實例為一宗55000平方米的地塊，成交價為1200萬元人民幣，請比較兩塊土地單價。
解：A土地：交易價格=1000×8.50=8500（萬元）
土地單價=85000000\/60000=1417（元\/平方米）
B土地：土地單價=12000000\/55000=218（元\/平方米）
（4）統一麵積內涵和麵積單位
由於在現實房地產交易中，有按建築麵積計價，有按套內麵積計價，也有按使用麵積計價的，因而要注意它們之間的換算：
在麵積單位方麵，中國大陸通常采用平方米，中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國台灣地區和日本等一般采用坪。它們之間的換算如下：
平方米下的價格=畝下的價格\/666.67
平方米下的價格=公頃下的價格\/10000
平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764
平方米下的價格=坪下的價格×0.303
【例4-3】有甲、乙兩個比較實例，甲實例使用麵積4800平方米，成交價300萬元；乙實例建築麵積400平方米，成交價18萬元。經實地測算，甲實例的建築麵積與使用麵積的比為1∶0.8。試計算哪個單價較高。
解：甲實例單價=3000000\/4800×0.8=500（元\/平方米）
乙實例單價=180000\/400=450（元\/平方米）
4．交易情況修正
由於房地產的諸多特性，會使房地產價格受到交易中一些因素的影響，從而導致房地產的成交價格偏離正常的市場價格，如：有利害關係人之間的交易；急於出售或購買情況下的交易；受債權債務關係影響的交易；交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；交易稅費非正常負擔的交易等。
交易情況修正，就是將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。其計算公式為：
或
上式中，1\/（1±S%）或100\/（100±S）是交易情況修正係數。
當出現交易稅費非正常負擔的情況時，要將成交價格調整為依照政府有關規定，無規定的依照當地習慣，交易雙方負擔各自應負擔的稅費。關鍵把握以下兩點：
5．交易日期修正
可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，而要評估的對象則是在估價時點時的價格，如果可比實例的成交日期與估價對象房地產的估價日期不同，房地產狀況可能發生了改變。由於房地產價格受到房地產市場諸多因素的影響，可能會出現價格上漲或下跌的現象，這時就需要對可比實例在其成交日期下的價格進行調整。
進行交易日期修正，就是要將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。
隨著時間的推移，房地產價格要麼平穩、要麼上漲、要麼下跌。當房地產價格平穩時，可不進行交易日期調整；而當房地產價格上漲或下跌，就必須對可比實例成交日期時的價格進行調整。
采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：
交易日期修正的關鍵，是要把握估價對象及這類房地產的價格隨時間的變動規律，據此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。交易日期修正宜采用類似房地產的價格變動率或價格指數進行調整。
（1）采用價格指數修正
價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編製中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數；如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。
采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：
【例4-4】某宗房地產2015年6月的價格為1800元\/m2，現需將其調整到2015年10月。假設該宗房地產所在地區的同類房地產2015年4月至10月的價格指數分別為79.6, 74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2015年1月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。
解：該宗房地產2015年10月的價格計算如下：
1800×98.1÷76.7=2302.2（元\/m2）
采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：
【例4-5】某宗房地產2015年6月的價格為2000元\/m2，現需將其調整到2015年10月。假設該宗房地產所在地區的同類房地產2015年4月至10月的價格指數分別為99.6, 94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1（均以上個月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。
解：該宗房地產2015年10月的價格計算如下：
2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8（元\/m2）
（2）采用房地產價格變動率修正
房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。
采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：
【例4-6】現需評估某宗房地產2015年9月末的價格，選取了下列可比實例；成交價格3000元\/m2，成交日期2014年10月末。另調查獲2014年6月末至2015年2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上漲2%。試對該可比實例的價格進行交易日期調整。
解：對該可比實例的價格進行交易日期調整，是將該價格調整到2015年9月末。
3000×（1+1.5%）4×（1+2%）7=3658（元\/m2）
6．房地產狀況修正
房地產本身的狀況是影響房地產價格的一個重要因素，如果可比實例房地產與估價對象房地產本身存在著差異，那麼，在對可比實例進行交易情況和交易日期修正後，還要對可比實例成交價格進行房地產狀況調整。房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格。因此，經過房地產狀況調整後，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。
進行房地產狀況修正，首先分析估價對象房地產狀況有哪些因素對房地產的價格造成影響，將其逐一列出，包括區位方麵的、權益方麵的和實物方麵的；其次判定估價對象和可比實例的房地產在這些因素方麵的狀況，並將估價對象與每一可比實例在這些因素方麵的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最後根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產優於估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整；反之，則做增價調整。
在實際估價中，常采用百分率法進行房地產狀況修正，公式為：
值得注意的是，房地產狀況調整係數應以估價對象房地產狀況為基準來確定。假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為±R%（當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高時為+R%，低時為-R%），則：
或
上式中，1\/（1±R%）或100\/（100±R%）是房地產狀況修正係數。
隨著時間推移，房地產狀況在不同時期可能有所不同，因而可比實例的房地產狀況應是可比實例的成交價格相對應的房地產狀況，而不是在估價時點或其他可能已發生了變化那個時候的狀況。
不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位和實物狀況修正時，具體比較修正的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業房地產看重繁華程度、交通條件；工業房地產強調對外交通運輸等。
三、比準價格的估算與求取
市場法就是通過與近期交易的類似房地產進行比較，並對一係列因素進行修正，而得到被估房地產在評估基準日的市場狀況下的價值水平。通過交易情況因素修正，將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格；通過交易日期因素修正，將可比交易實例價格修正為評估基準日下的價格；通過房地產狀況因素修正，將可比交易實例價格修正為被估對象房地產狀況下的價格。
市場法的基本計算公式是：
在實際評估中，其計算公式為：
上式中，交易情況修正以正常價格為基準；交易日期修正以成交日期時的價格為基準；房地產狀況修正以估價對象的房地產狀況為基準。
若幹個可比實例價格進行修正後，會得到若幹個比準價格，這些比準價格可能是不同的，那麼還需將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的測算結果。有如下幾種方法：
1．簡單算術平均法
將修正出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數，所得的數即為綜合出的一個價格。例如：可比實例A、B、C經修正後得出的價格分別為1000元\/m2、2000元\/m2、1500元\/m2，運用簡單算術平均法可得出綜合結果=（1000+2000+1500）\/3=1500（元\/m2）。
2．加權算術平均法
在把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數，再求出綜合價格的方法。通常對於與估價對象房地產最類似的可比實例房地產所修正出的價格，賦予最大的權數；反之，賦予最小的權數。例如：可比實例A、B、C經修正後得出的價格分別為1000元\/m2、2000元\/m2、1500元\/m2，假設C與估價對象房地產的情況最為接近，A次之，B最差，則可相應賦予A、B、C權數分別為30%、20%、50%，則綜合結果=（1000×30%+2000×20%+1500×50%）\/（50%+20%+30%）=1450（元\/m2）
3．中位數法
把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，取位於中間位置的那個價格為綜合結果；當項數為偶數時，取位於中間位置的那兩個價格的簡單算數平均數為綜合價格。
4．眾數法
取一組數值中出現次數最多的數值即為綜合結果。
【例4-7（綜合案例）】需要評估某商品住宅在2014年10月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，已知2014年3月1日人民幣與美元彙價為1美元=8.4元人民幣，2014年10月1日人民幣與美元的市場彙價為1美元=8.3元人民幣，該類住宅以人民幣為基準的價格在2014年1月1日至2014年2月1日基本保持不變，2014年2月1日至2014年5月1日平均每月比上月下降1%，以後平均每月比上月上升0.5%，試利用上述資料測算該商品住宅在2014年10月1日的正常市場價格。可比實例有關資料分析表：
解：測算該商品住宅2014年10月1日的正常市場價格如下：
（1）計算公式：
比準價格=可比實例價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數
（2）求取比準價格A：
比準價格A=5000×100\/（100+2）×（1-1%）3×（1+0.5%）5×100\/（100-8）=5300.51（元人民幣\/m2）
（3）求取比準價格B：
比準價格B=650×8.4×100\/（100+5）×（1-1%）2×（1+0.5%）5×100\/（100-4）=5442.93（元人民幣\/m2）
（4）求取比準價格C:
比準價格C=5500×100\/（100-3）×（1+0.5%）3×100\/（100+6）=5429.79（元人民幣\/m2）
（5）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的測算結果，則：
估價對象價格（單價）=（5300.51+5442.93+5429.79）\/3=5391.08（元人民幣\/m2）
第三節 成本法在房地產評估中的運用
一、成本法基本原理
1．成本法定義
成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新購建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法，它也可以說是以房地產價格構成部分的累加來估算房地產價格的方法。
2．成本法的理論依據
成本法的理論依據可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。
從賣方的角度考慮，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基於房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方願意接受的最低價格——賣價，不能低於賣方為開發或建造該房地產已花費的代價，如果低於該代價，賣方就要虧本。
從買方的角度考慮，成本法的理論依據是替代原則，即買方願意支付的最高價格，不能高於買方所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價，如果高於該代價，買方還不如自己開發建造（或者委托另外的人開發建造）。
由此可見，一個是不低於開發建造已花費的代價，一個是不高於預計重新開發建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等於正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）。因此，我們就可以根據開發或建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。采用成本法估算求得的價格，稱為積算價格。
3．成本法的適用範圍
一般而言，隻要是可以估算出其成本的房地產，都可以采用成本法估價。但成本法一般用於既無收益又很少發生交易的房地產的評估，如住宅、學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等。
二、房地產價格構成
運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚房地產價格的構成。現實中的房地產價格構成極其複雜，不同地區、不同時期、不同類型的房地產，其價格構成可能不同。另外，對房地產價格構成項目的劃分標準或角度不同，房地產價格的構成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時，不論當地房地產價格的構成如何，首先最為關鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建築物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該過程中涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，要做到既不能重複，也不能漏項。然後在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成並測算各構成項目的金額。
房地產價格通常由七大項構成：
1．土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產開發用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產開發商繳納的稅費構成。在目前情況下，根據房地產開發用地取得的途徑，土地取得成本的構成可以分為下列三種：
（1）通過征收農地取得。土地取得成本包括農地征收中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（2）通過城市房屋拆遷取得。土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（3）通過市場購買取得。如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產開發商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。
2．開發成本
開發成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。開發成本主要包括下列五項：
（1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、工程勘察、規劃設計等開發項目前期工作所發生的費用。
（2）基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。
（3）房屋建築安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
（4）公共配套設施建設費，包括所需要的非營業性的公共配套設施的建設費用。
（5）開發建設過程中的稅費。
3．管理費用
管理費用是指為組織和管理房地產開發經營活動所必需的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。
4．投資利息
無論土地取得成本、開發成本和管理費用的利息來源於借貸資金還是自有資金都應計算利息。
5．銷售費用
銷售費用包括廣告宣傳費、銷售代理費等。
6．銷售稅費
銷售稅費是指銷售開發完成後的房地產時，應由房地產開發商繳納的稅費，可分為兩類：
（1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。
7．開發利潤
在成本法中，由於“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發利潤。利潤率可根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
三、房屋重新購建價格估算
重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。尤其要注意：重新購建價格是估價時點時的價格；重新購建價格是客觀的價格；建築物的重新購建價格是全新狀況下的價格。
建築物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：
重置價格，又稱重置成本，是采用估價時點時的建築材料、建築構配件、設備和建築技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建築物具有同等效用的新建築物的正常價格。
重建價格，又稱重建成本，是采用與估價對象建築物相同的建築材料、建築構配件、設備和建築技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建築物完全相同的新建築物的正常價格。
求取建築物重新購建價格的具體方法主要有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。
1．單位比較法
單位麵積法是根據近期建成的類似建築物的單位麵積成本（造價）來估算，即用近期建成的類似建築物的單位麵積成本乘以估價對象建築物的總麵積。這是一種最常用、簡便迅速的方法，但比較粗略。
單位體積法與單位麵積法相似，是根據近期建成的類似建築物的單位體積成本來估算，即用近期建成的類似建築物的單位體積成本乘以估價對象建築物的總體積。這種方法適用於成本與體積關係較大的建築物。
在現實房地產估價中，往往將建築物劃分為不同的用途、建築結構或等級，製作不同時期的基準重置價格表，以供求取某個具體建築物的重置價格時使用。
2．分部分項法
分部分項法是基於建築物的各個獨立構件或工程的單位成本來估算，即先估算各個獨立構件或工程的單位成本，再乘以相應數量，然後相加。值得注意的是，要結合各構件或工程的特點使用計量單位，有的要用麵積，有的要用體積，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。
采用分部分項法測算建築物重新購建價格的一個簡化例子見表4-3。
表4-3 分部分項法
3．工料測量法
工料測量法是先估算建築物所需各種材料、設備的數量和人工時數，然後逐一乘以估價時點時同樣材料、設備的單價和人工費標準，再將其加總。這種方法與編製建築概算或預算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預）算定額的單價和取費標準來估算。工料測量法的優點是翔實，缺點是費時費力並需委托專家參與辦理，主要用於具有曆史價值的建築物的估價。
表4-4 工料測量法
4．指數調整法
指數調整法是運用建築成本（造價）指數或變動率將估價對象建築物的原始成本調整到估價時點上的現行成本的方法。主要用於檢驗其他方法的估算結果。
四、房屋建築折舊估算
1．建築物折舊的概念和原因
建築物折舊，是指建築物的價值減損。建築物的價值減損是由物質因素、功能因素和經濟因素共同造成的，因此，在實際估價中，考慮建築物的折舊時必須同時考慮以下幾個方麵：
（1）物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方麵的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為下列4個方麵：自然經過的老朽；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。
（2）功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方麵的相對殘缺、落後或不適用所造成的價值損失。
（3）經濟折舊
經濟折舊是指建築物以外的各種不利因素所造成的建築物價值的損失。如一個高級住宅區的附近建設了一個工廠，該建築物價值會降低。
2．建築物折舊的求取方法
建築物折舊的求取方法很多，主要分為耐用年限法、實際觀察法、成新折扣法。
（1）耐用年限法
耐用年限法是把建築物的折舊建立在建築物的壽命、經過年數或剩餘壽命之間關係的基礎上。
運用耐用年限法求取建築物折舊的方法有直線折舊法、餘額遞減折舊法、年金法、年數合計法、償清基金法等，這裏主要介紹直線折舊法。
直線折舊法是最簡單的和應用得最普遍的一種折舊方法，簡稱為直線法，它以建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等為基礎。直線折舊法的年折舊額的計算公式為：
式中：Di——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊，在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數D；
C——建築物的重新購建價格；
S——預計的建築物的淨殘值，簡稱殘值，是預計的建築物達到經濟壽命，不宜繼續使用，經拆除後可以收回的殘餘價值減去拆除清理費用後的數額；
N——建築物的經濟壽命；
R——預計的建築物的殘值率，是淨殘值與重新購建價格的比率。
即：
采用直線法折舊的建築物現值的計算公式為：
式中：V——建築物的現值；
Et——建築物折舊總額；
C-S——稱為折舊基數；
t——經過年數。
【例4-8】有一建築物，建築總麵積為500m2，已使用10年，重置價為600元\/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計算其年折舊額、折舊總額，並估計其現值。
解：已知t=10年，N=40年，則n=40-10=30年，R=5%，C=600×500=300000（元）
S=C×R
則：（1）年折舊額=7125（元）
（2）折舊總額E10=D×t=7125×10=71250（元）
（3）現值V=C-E10=300000-71250=228750（元）
（2）實際觀察法
實際觀察法不是直接以建築物的有關年限（特別是實際經過年數）來求取建築物的折舊，而是注重建築物的實際損耗程度。因為早建成的建築物未必損壞嚴重，價值未必低；而新近建造的建築物未必維護良好，特別是施工質量、設計等方麵存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現場，直接觀察、估算建築物在物質、功能及經濟等方麵的折舊因素所造成的折舊總額。
利用實際觀察法也可判定建築物的成新率，或推測其有效經過年數、剩餘經濟壽命，在此基礎上再利用其他方法計算建築物的折舊或直接計算建築物的現值。
（3）成新折扣法
成新折扣法是根據建築物的建成年代、新舊程度等，確定建築物的成新率，直接求取建築物的現值。其計算公式為：
式中：q——建築物的成新率（%）。
成新折扣法適用於同時需要對大量建築物進行估價的場合，尤其是進行建築物現值調查統計，但比較粗略。
五、求取積算價格
成本法基本的公式為：
新開發的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮其工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等方麵對價格的影響而給予適當的增減修正。
【例4-9】某宗房地產的土地總麵積為1000平方米，是10年前通過征收農地取得的，當時取得的費用為18萬元\/畝，現時重新取得該類土地需要的費用為每平方米620元；地上建築物總建築麵積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當時的建築造價為每平方米建築麵積600元，現時類似建築物的造價為每平方米建築麵積1200元，估計該建築物有八成新，試根據所給資料測算該宗房地產的現時總價和單價。
解：該題主要需注意重新購建價格應為估價時點的。在弄清了此問題的基礎上，該宗房地產的價格測算如下：
土地現值=620×1000=620000（元）
建築物現值=1200×2000×80%=1920000（元）
估價對象的現時總價=620000+1920000=2540000（元）
估價對象的現時單價=2540000÷2000=1270（元\/m2）
第四節 收益法在房地產評估中的運用
一、收益法的基本原理
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然後將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用於出租的）、倉庫（用於出租的）、農地等。它不限於估價對象本身現在是否有收益，隻要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。
二、淨收益及其估算
1．淨收益的測算方法
運用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預測估價對象的未來收益。可用於收益法中轉換為價值的未來收益主要有：潛在毛收入；有效毛收入；運營費用淨運營收益等。
（1）潛在毛收入
潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入。寫字樓等出租型房地產的潛在毛收入，一般是潛在毛租金收入加上其他收入。
（2）有效毛收入
有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失後的收入。空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。
（3）運營費用
運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或經營的收益。運營費用是從估價角度出發的，與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、房地產抵押貸款償還額、建築物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，而包含其他資本或經營的收益，如商業、餐飲、工業、農業等經營者的正常利潤。運營費用與有效毛收入之比稱為運營費用率。
（4）淨運營收益
淨運營收益是由有效毛收入扣除運營費用後得到的歸屬於房地產的收入。
收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，淨收益的測算途徑可分為兩種：
一是基於租賃收入測算淨收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業廠房、倉庫等類房地產，其淨收益是根據租賃資料來求取，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等後的餘額。
基於租賃收入測算淨收益的基本公式為：
二是基於營業收入測算淨收益，有些收益性房地產，不是以租賃方式而是以營業方式獲取收益，其業主與經營者是合二為一的，例如旅館、療養院、影劇院、娛樂場所、加油站等類型的房地產。
2．求取淨收益時對有關收益的取舍
（1）有形收益和無形收益
有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益。
無形收益是指房地產帶來的間接利益。如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業的融資能力和獲得一定的避稅能力。
（2）實際收益和客觀收益
實際收益是在現狀下實際取得的收益。一般來說它不能直接用於估價。
客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素之後所能得到的一般正常收益，一般來說隻有這種收益才可以作為估價的依據。
【例4-10】某商店的土地使用年限為40年，從2013年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租麵積各為200m2。一層於2014年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租麵積的月租金為180元\/m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租麵積的正常月租金分別為200元\/m2和120元\/m2，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為9%。試測算該商場2017年10月1日帶租約出售時的正常價格。
解：該商場2017年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：
（1）商店一層價格的測算：
租賃期限內年淨收益=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）
租賃期限外年淨收益=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）
（2）商店二層價格的測算：
年淨收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）
該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90（萬元）
三、報酬率的確定
1．報酬率的實質
為進一步弄清報酬率的內涵，需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之後所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的回收，投資回報就是從銀行那裏得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。因此，從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。顯然，所應選用的報酬率，應等同於與獲取估價對象產生的淨收益具有同等風險投資的報酬率。
2．報酬率的求取方法
（1）累加法
累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加。累加法的基本公式為：
（2）市場提取法
市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、淨收益等資料，選用相應的報酬資本化的公式，反求出報酬率。
（3）投資報酬率排序插入法
報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。
四、收益價格的估算
收益法的基本公式：
式中：V——房地產在估價時點的收益價格；
ai——未來第i年的預期收益；
r——報酬率（折現率）；
i——房地產的收益年限或收益期限。
1．淨收益每年不變，收益年限為有限年的公式：
2．淨收益每年不變，收益年限為無限年的公式：
3．淨收益在若幹年後不變，收益年限為有限年的公式：
4．淨收益在若幹年後不變，收益年限為無限年的公式：
【例4-11（綜合題）】某公寓占地麵積為200m2，建築總麵積為6000m2，層數為地上28層，地下2層，建築結構為鋼筋混凝土框架結構，土地使用年限為50年，從2006年9月1日起計算。該公寓其他有關資料如下：
（1）租金按淨麵積計，可供出租的淨麵積占建築總麵積的60%，其餘部分為公共過道、公寓管理人員用房、設備用房及其他占用的麵積。
（2）租金平均每月每平方米200元。
（3）空置率年平均為20%。
（4）建築物原值2000萬元。
（5）家具設備原值300萬元。
（6）經常費平均每月8萬元起，包括工資、水電、維修、清潔、保安等費用。
（7）房產稅按建築物原值減扣30%後的餘值的1.2%繳納（每年）。
（8）其他稅費約為月總收入的5%（每月）。
評估出該公寓在2007年9月1日的出售價格。
解：估價對象房地產為出租公寓大樓，是有經濟收益的，故選用收益法進行估價，同時考慮該房地產的收益為有限期，因此選用公式為：
（1）計算該公寓的年總收益：
6000×60%×200×12×（1-20%）=691.2（萬元）
（2）計算該公寓與家具設備的折舊費用：
1）建築物與家具設備的折舊費：采用直線折舊法計算每年的折舊費。根據國家有關規定，鋼筋混凝土結構的非生產用房的耐用年限為60年，殘值率為0，但由於本土地使用權年限為50年，因此，享有建築物的年限也隻能為50年，故建築物折舊的耐用年限按50年計算。
建築物折舊費為2000\/50=40（萬元）
家具設備的耐用年限一般為12年，殘值率為4%，則折舊費為
300\/12×（1-4%）=24（萬元）
建築物與家具設備折舊費共計為40+24=64（萬元）
2）經常費：每年經常費=8×12=96（萬元）
3）房地稅：每年房產稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（萬元）
4）其他稅費：每年其他稅費=6000×60%×200×（1-20%）×12×5%=34.56（萬元）
5）年總支出費用=211.36（萬元）
（3）計算年純收益=691.20-211.36=479.84（萬元）
（4）確定報酬率：根據有關資料和市場行情，確定為10%
（5）計算該公寓的出售價格：
其中n為50-1=49年；a為479.84萬元；r為10%，則
V=4753.44（萬元）
該公寓出售單價約為7922元\/m2，根據實際情況分析，該公寓價格是較為合理的。
第五節 土地價格評估
一、基準地價評估
（一）基準地價法的基本原理
基準地價法是我國土地估價中重要的應用估價方法之一，是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數等評估成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。它包括城鎮用地基準地價和農用地基準地價。
基準地價修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價值的方法。
基準地價修正法主要適用於完成基準地價評估的城鎮的土地評估，該方法可在短時間內大批量進行宗地地價評估，基準地價修正法估價的精度取決於基準地價及其修正係數的精度，因此，該方法一般可在宗地地價評估中作為輔助方法。
（二）城市基準地價評估
1．確定基準地價評估的區域範圍
基準地價評估的區域範圍是指，以一個具體的城市為對象，確定其基準地價評估的區域範圍，例如是該城市的整個行政區域，還是規劃區、建成區或市區等。評估的區域範圍的大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來確定。
2．明確基準地價的內涵
明確基準地價的內涵包括明確基準地價所對應的因素：
（1）土地的基礎設施完備程度和平整程度；