5.1資產減值損失的核算要點
資產減值，是指資產的可收回金額低於其賬麵價值。新資產減值準則中的資產，除了特別規定外，包括單項資產和資產組。
1.可能發生減值資產的認定
企業應當在資產負債表日判斷資產是否存在可能發生減值的跡象。資產存在減值跡象的，應當進行測試，估計資產的可收回金額。
存在下列跡象的，表明資產可能發生了減值：
（1）資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高於因時間的推移或者正常使用而預計的下跌。
（2）企業經營所處的經濟、技術或者法律等環境以及資產所處的市場在當期或者將在近期發生重大變化，從而對企業產生不利影響。
（3）市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，從而影響企業計算資產預計未來現金流量現值的折現率，導致資產可收回金額大幅度降低。
（4）有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞。
（5）資產已經或者將被閑置、終止使用或者計劃提前處置。
（6）企業內部報告的證據表明資產的經濟績效已經低於或者將低於預期，如資產所創造的淨現金流量或者實現的營業利潤（或者虧損）遠遠低於（或者高於）預計金額等。
*****其他表明資產可能已經發生減值的跡象。
2.資產可收回金額的確定
資產存在減值跡象的，應當估計其可收回金額。
可收回金額應當根據資產的公允價值減去處置費用後的淨額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。
處置費用包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產達到可銷售狀態所發生的直接費用等。在估計資產可收回金額時，應當遵循重要性要求：
[1]以前報告期間的計算結果表明，資產可收回金額顯著高於其賬麵價值，之後又沒有發生消除這一差異的交易或者事項的，資產負債表日可以不重新估計該資產的可收回金額。
[2]以前報告期間的計算與分析表明，資產可收回金額相對於某種減值跡象反應不敏感，在本報告期間又發生了該減值跡象的，可以不因該減值跡象的出現而重新估計該資產的可收回金額。 比如，當期市場利率或市場投資報酬率上升，對計算資產未來現金流量現值采用的折現率影響不大的，可以不重新估計資產的可收回金額。
3.未來現金流量現值的計算
資產預計未來現金流量的現值，應當按照資產在持續使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現金流量，選擇恰當的折現率對其進行折現後的金額加以確定。
預計資產未來現金流量的現值，應當綜合考慮資產的預計未來現金流量、使用壽命和折現率等因素。
預計的資產未來現金流量應當包括下列各項：
（1）資產持續使用過程中預計產生的現金流入。
（2）為實現資產持續使用過程中產生的現金流入所必需的預計現金流出（包括為使資產達到預定可使用狀態所發生的現金流出）。
該現金流出應當是可直接歸屬於或者可通過合理和一致的基礎分配到資產中的現金流出。
（3）資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的淨現金流量。該現金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行交易時，企業預期可從資產的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用後的金額。
預計資產未來現金流量時，企業管理層應當在合理和有依據的基礎上對資產剩餘使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計。
預計資產的未來現金流量，應當以經企業管理層批準的最近財務預算或者預測數據，以及該預算或者預測期之後年份穩定的或者遞減的增長率為基矗企業管理層如能證明遞增的增長率是合理的，可以以遞增的增長率為基矗
建立在預算或者預測基礎上的預計現金流量最多涵蓋5年，企業管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間。
在對預算或者預測期之後年份的現金流量進行預計時，所使用的增長率除了企業能夠證明更高的增長率是合理的之外，不應當超過企業經營的產品、市嚐所處的行業或者所在國家或者地區的長期平均增長率，或者該資產所處市場的長期平均增長率。
預計資產的未來現金流量，應當以資產的當前狀況為基礎，不應當包括與將來可能會發生的、尚未做出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現金流量。
預計資產的未來現金流量也不應當包括籌資活動產生的現金流入或者流出以及與所得稅收付有關的現金流量。
企業已經承諾重組的，在確定資產的未來現金流量的現值時，預計的未來現金流入和流出數，應當反映重組所能節約的費用和由重組所帶來的其他利益，以及因重組所導致的估計未來現金流出數。其中重組所能節約的費用和由重組所帶來的其他利益，通常應當根據企業管理層批準的最近財務預算或者預測數據進行估計。
預計資產的未來現金流量涉及外幣的，應當以該資產所產生的未來現金流量的結算貨幣為基礎，按照該貨幣適用的折現率計算資產的現值；然後將該外幣現值按照計算資產未來現金流量現值當日的即期彙率進行折算。
4.折現率的確定
折現率的確定通常應當以該資產的市場利率為依據。無法從市場獲得的，可以使用替代利率估計折現率。
替代利率可以根據加權平均資金成本、增量借款利率或者其他相關市場借款利率作適當調整後確定。調整時，應當考慮與資產預計未來現金流量有關的特定風險以及其他有關貨幣風險和價格風險等。
估計資產未來現金流量現值時，通常應當使用單一的折現率；資產未來現金流量的現值對未來不同期間的風險差異或者利率的期限結構反應敏感的，應當使用不同的折現率。
5.資產減值損失的確定
可收回金額的計量結果表明，資產的可收回金額低於其賬麵價值的，應當將資產的賬麵價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。
資產減值損失確認後，減值資產的折舊或者攤銷費用應當在未來期間作相應調整，以使該資產在剩餘使用壽命內，係統地分攤調整後的資產賬麵價值（扣除預計淨殘值）。
資產減值損失一經確認，在以後會計期間不得轉回。
6.資產減速值損失的核算
企業計提各項資產減值準備所形成的損失是通過“資產減值損失”科目核算的，使用該科目時需注意：
（1）本科目核算企業計提各項資產減值準備所形成的損失。
（2）本科目可按資產減值損失的項目進行明細核算。
（3）企業的應收款項、存貨、長期股權投資、持有至到期投資、固定資產、無形資產、貸款等資產發生減值的，按應減記的金額，借記本科目，貸記“壞賬準備”、“存貨跌價準備”、“長期股權投資減值準備”、“固定資產減值準備”、“無形資產減值準備”等科目。
在建工程、工程物資、商譽等資產發生減值的，應當設置相應的減值準備科目，比照上述規定進行處理。
（4）企業計提壞賬準備、存貨跌價準備、持有至到期投資減值準備等，相關資產的價值又得以恢複的，應在原已計提的減值準備金額內，按恢複增加的金額，借記“壞賬準備”、“存貨跌價準備”等科目，貸記本科目。
（5）期末，應將本科目餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目無餘額。
【案例】A公司2007年12月31日發現，該公司2004年12月31日購入一項專利設備，而該設備在同類市場上已經出現，可能發生減值，相關數據如下：
（1）如果準備出售，有公司同意110000元的公允價值收購該設備（假設無處置費用）。
（2）尚可使用年限5年，未來5年的現金流量分別為20000元，20000元，20000元，20000元，20000元，第6年現金流量及使用壽命結束時預計處置帶來現金流量10000元。
（3）采用的折現率為5%。
（4）2007年的賬麵價值150000元，已經計提折舊20000元，以前年度已計提減值準備10000元。
問：（1）如何對該企業進行減值測試？
（2）如果發生減值，該公司應如何進行賬務處理？
第一步：計算固定資產賬麵價值與可收回金額。
賬麵價值=賬麵原值-折舊-已計提資產減值損失
110000（元）
該資產的公允價值減去處置費用後的淨110000元，計算該資產未來預計現金流量現值，來確定資產的使用價值。
未來預計現金流量現值111780.5元，資產的公允價值減去處置費用後的淨額110000元，取兩者較高者為資產可收回金額。
第二步：比較固定資產賬麵價值與可收回金額。
該資產可收回金額111780.5元，賬麵價值110000元，該設備賬麵價值已經超過資產的可收回金額，因此該設備存在資產減值損失。確認資產減值損失為：
8219.5（元）
第三步：A公司賬務處理如下：
借：資產減值損8219.5
貸：固定資產減值準8219.5
【案例】B公司某設備原賬麵價值4000萬元，已提折舊600萬元，已提減值準備200萬元，2006年12月31日，B公司該類設備明顯存在減值跡象，減值測試表明，如果該公司出售設備，買方願意2240萬元的銷售淨價收購；如果繼續使用，尚可使用5年，未來4年現金流量淨值及第五年使用期滿處置現金淨值分別為800萬元、600萬元、500萬元、400萬元、380萬元，采用折現率為5%。
第一步：計算固定資產賬麵價值。
賬麵價值=原值——折舊——已計提資產減值損失
3200（萬元）
第二步：計算可收回金額。
（1）該資產的公允價值減去處置費用後的淨1120萬元，計算未來現金流量現值，來確定資產的使用價值。
（3）按公允價值減去處置費用後的淨額和未來現金流量的現值孰高原則確定可收回金額2380萬元。
第三步：確認減值準備時的賬務處理。
計提減值準備3200-2380=820（萬元）
借：資產減值損。
貸：固定資產減值準。
【案例】某企業2007年確認壞賬損失7500元，該公司賬務處理如下：
借：資產減值損失——壞賬損。
貸：壞賬準。
2008年由於應收賬款所欠公司經營好轉，全部支付該貨款，該公司賬務處理如下：
借：壞賬準。
貸：資產減值損。
5.2房地產企業貨幣資金內部控製製度設計
房地產企業貨幣資金內部控製製度示例如下：
××公司貨幣資金內部控製製度
第一章總則
第一條為了加強對公司貨幣資金的內部控製和管理，保證貨幣資金的安全，根據《中華人民共和國會計法》和《內部會計控製規範——基本規範》等法律法規，製定本規範。
第二條本規範所稱貨幣資金是指單位所擁有的現金、銀行存款和其他貨幣資金。其他貨幣資金包括：外埠存款、銀行彙票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等。
第三條公司負責人應對本公司貨幣資金內部控製的建立健全和有效實施以及貨幣資金的安全完整負責。
第四條本製度適用於公司本部、所屬分公司及子公司。
第二章崗位分工及授權批準
第五條公司應當建立貨幣資金業務的崗位責任製，明確相關部門和崗位的職責權限，確保辦理貨幣資金業務的不相容崗位相互分離、製約和監督。